גודל טקסט:
שינוי צבעי האתר:
מקשי קיצור
S - עבור לתוכן העמוד
1 - עמוד הבית
4 - חיפוש
הצהרת נגישות
תרשים זרימה - התחדשות עירונית

תרשים זרימה - התחדשות עירונית

קידום תכנית לפרויקט פינוי ובינוי - תכניות של פרויקטים בנושא פינוי בינוי הן תכניות מורכבות אשר מאתגרות את המערכת התכנונית בשל מאפייני הבינוי של התכנית שחורגים מהנהוג בעיר ומהמקובל בסביבה הקרובה של הפרויקט.

כדי לממש את הפרויקט, צריך להתקדם בשלושה מסלולים במקביל, בציר הכלכלי, בציר החברתי קהילתי ובציר  הכלכלי – השמאי.

 

טעות או התנהלות לא נכונה באחד מהצירים האלו תביא להכשלה של המיזם כולו.

כדי לקדם את הפרויקטים ולייעל את הטיפול בבקשות הקימו הרשויות השונות (לא בכולן) צוות עבודה משותף אשר מתכנס אחת לחודש ודן בהצעות למיזמים בפרויקטים של פינוי ובינוי.

 

צוות העבודה מורכב מאגף תכנון עיר ומנהל של שירותי הקהילה בעיריות השונות, מנציגים של משרד הבינוי ולשכת התכנון המחוזית - פעילות זו אכן נכונה וחוסכת ליזמים ולמתכננים התמודדויות עם אמירות סותרות וריצות בין הגופים השונים.

מפגש ראשוני בין מארגן הדיירים לבין בעלי הזכויות במתחם + שיעור הסכמה נדרש

המפגש צריך לכלול הסבר מקיף על התהליך ואופן הקושי בהתארגנות בהשגת הסכמת כל דיירי הבית המשותף, תקופת הבניה, שכנים חדשים נוספים לאחר סיום הפרויקט, ערבויות למשך תקופת הבניה, לוחות זמנים וכיו"ב.

הסכמה עקרונית לביצוע פרויקט פינוי בינוי/ תמ"א 38

על-מנת להניע את התהליך המיועד, בתום המפגש רצוי לחתום על הסכמה עקרונית בין הבעלים לבין מארגן הדיירים - מודגש בזאת כי מטרתו של כתב ההסכמה הנו אך ורק הבעת הסכמה עקרונית לביצוע הפרויקט . מובהר כי כל הסכם עם כל יזם יובא בכל מקרה לאישור בעלי הדירות, ואין בחתימתם על מסמך זה בכדי לחייב או להתקשר עם יזם כלשהו בתנאים כלשהם. כחלק מכך, טרם נחתמה העסקה, יהיה כל אחד מהצדדים רשאי להביא נוסח זה לידי סיום, ו-על -פי שיקול דעתו ובכל עת, וכמובן ללא צורך בתשלום מיוחד.

כתב מינוי נציגות ("שלב ההתאגדות")

בשלב הראשון יש לכנס את כלל הדיירים (להלן: "שלב ההתאגדות") על ידי ועד הבית הנוכחי, להציג בפניו את הנושא ולקבל את ההסכמה המקדמית של כלל בעלי הדירות ו/או סירוב לחתימה. בשלב השני ועפ"י הנחיית מארגן הדיירים, בעלי הזכויות יידרשו להתאגד כמקשה אחת במסגרת התהליך. דבר זה יועיל מאד לקידום הפרויקט ואף יחסוך זמן יקר הן לדיירים והן ליזם/ הקבלן המיועד.

הפגישה הראשונה של עורך- הדין עם בעלי הזכויות

מפגש של בעלי הזכויות יחד עם מארגן הדיירים – הפגישה תכלול את אופן ודרכי היישום של מודל תמ"א 38 עפ"י תיקון 2 ( הריסה ובניה מחדש) במבנה הספציפי, תוך פירוט בדבר התמורה האפשרית לדיירים הכוללת את תוספת הבניה האפשרית לרבות הבטוחות המוצעות בעסקה במסגרת תמ"א 38 הריסה ובניה מחדש.

שלב בחירת עורך- הדין ורצוי אף לשלב מפקח בניה בעל ניסיון מול בנקים שעלותם תשולם בלבד על -ידי החברה היזמית.

לגבי בחירת יועץ משפטי, יש להסדיר את הסכם שכר-טרחה עם בעלי הזכויות מראש, על מנת לעמוד באופן איתן מול היזם וכן על-מנת ליצור מערכת יחסים ברורה ושקופה עם בעלי הזכויות. מקובל שעורכי-דין הפועלים במודל זה יקבלו את שכרם על בסיס הצלחה. על כן מבחינת בעלי הזכויות אין בהתקשרות עם עורך דין כזה כל סיכון. למותר לציין, כי חשוב שבעלי הדירות ישמרו לעצמם הגם את הזכות לסיים את ההסכם במקרה של חוסר הצלחה.

גבולות הגזרה ומבחן המציאות

בטרם נזמין יזמים להציע הצעות לביצוע הפרויקט מארגן הדיירים יערוך ברור מידע תכנוני ראשוני במנהל ההנדסה ו/או על-ידי אדריכל מתמחה לגבי פירוט זכויות הבניה.

שלב ההצעות

פניה למספר חברות לקבלת הצעות ראשוניות ממספר יזמים באמצעות מכרז יזמים המובילים את תחום ההתחדשות העירונית. כמו כן, מומלץ לבחור בחברות אשר הוכיחו יכולת בפרויקטים קודמים, חברות עם המלצות של לקוחות אשר עברו פרויקטי חיזוק בדרך של פינוי בינוי/ עיבוי/ הריסה ובניה מחדש. בכל מקרה חברות העוסקות בבניית מבנים באופן שוטף.

שלב בחינת ההצעות

ביצוע סקירה כללית על לוחות זמנים ומנגנוני תמורה, בטוחות מוצעות, עסקת נטו ורוב מיוחס נדרש.

היזם/הקבלן הנבחר 

סיור במספר בניינים בביצוע תוך סקרי שביעות רצון וכן רשמים מקצועיים ממיזמי עבר.

אישור קיבול ההצעה

מדידות הדירות

סיכום מתווה העסקה יחד עם פרטי הקבלן המבצע (במסגרת מודל ההתקשרות עם יזם)

טיוטת ההסכם

חתימת ההסכם ו-יציאה לדרך לקידום התכנית על המתחם

איך מתנהל התהליך של אישור תכנית לפינוי בינוי?

 

א. בדיקה של היתכנות ראשונית

 

 1. מילוי של טופס בקשה ראשונית והגשת הבקשה לצוות של התחדשות עירונית באמצעות המינהלת להתחדשות עירונית.

  2. דיון ראשון בצוות של התחדשות עירונית: הדיון הראשון נערך על בסיס הנתונים הראשוניים שאותם מעביר מגיש הבקשה.

3. מגיש הבקשה צריך למלא טופס הכולל אתת הנתונים הבאים: מספר יחידות דיור קיים ומספר יחידות דיור מוצע, שטח התכנית בדונמים, ועוד.

 

יש להדגיש: בשלב זה כי אין דרישה להדמיות וחלופות בינוי. היוזמה נבדקת על הבסיס של התאמה לתכנית האב השכונתית, לתוכנית המתאר של העיר ולמדדים תכנוניים בסיסיים. בסיום הדיון מקבל הצוות החלטה האם לאפשר את הרעיון של תכנית של פינוי ובינוי במתחם - ייתכנו מקרים שבהם שמגיש הבקשה יידרש להמתין כמה חודשים עד לקבלת המלצות לתכנית אב לאזור או לשכונה.

מה זה צוות להתחדשות עירונית?

 

צוות התחדשות עירונית הוא צוות שמטרתו לבחון את התכניות והוא מורכב מנציגים של משרד הבינוי והשיכון, נציגים של המינהלת להתחדשות עירונית, נציגי הוועדה המחוזית והמנהל הקהילתי ואגף התכנון של העיר.

הכנה של דוח שמאי לפי תקן 21

דו"ח כלכלי מיוחד שאותו צריך היזם להגיש לאופי התכנון, הכנה של הצעה תכנונית ראשונה הכוללת הצגה של חלופות בינוי והגשה של דו"ח חברתי.

היבטים חברתיים

חשוב מאוד לשים לב להיבטים החברתיים ולהתייחסות נכונה להיבטים אלו של מגיש הבקשה. במסגרת של קידום התכנון, היזם נדרש לכלול בצוות התכנון של הפרויקט מתכנן חברתי שיהיה אחראי על מיפוי הדיירים של המתחם ועל האפיון שלהם, על ההכנה של תסקיר חברתי, על ההשפעה של התכנית על האוכלוסייה הקיימת ועל ליווי הליכים של שיתוף הציבור. בנוסף, על המתכנן לקיים כנסים של הסברה לדיירי המתחם. יש להבהיר כי גורמים עירוניים ישתתפו בכנסים רק אם התוכניות יהיו תואמות למדיניות התכנון העירונית ורק בתנאי שהן אושרו באופן עקרוני ע"י מהנדס העיר.

הדיון שני (בדיקה מעמיקה של היתכנות הפרויקט)

 

הדיון השני בצוות של התחדשת עירונית יעסוק בחלופות התכנוניות לפי תקן 21 ובדו"ח החברתי. בדיון השני יקבל הצוות את ההחלטה לגבי המשך של קידום הפרויקט, לגבי מסלול הכרזה, יזמים ורשויות, ובאשר למתווה העבודה להמשך. אם יתקבל אור ירוק להמשך, מכאן והלאה תהיה העבודה זהה לעבודה על תכנית תב"ע סטנדרטית, בהתאם להנחיות של לשכת התכנון המחוזית והאגף לתכנון העיר. המנהלת להתחדשות עוזרת בליווי של הפרויקט ובמקרה הצורך אף מביאה אותו לדיון נוסף בצוות.

חלופות תכנון - בחירה של חלופה המתאימה למסמך של המדיניות להתחדשות עירונית כפי שאושר ע"י העיריה.

 

  • עיבוד של מסמכי התכנית וחלופה.
  • פתיחה של תהליך ההכרזה על המתחם.
  • הסכמה עקרונית של מהנדס העיר.
  • החלטה מקדמית.
  • במקביל, המשך קידום של תכנית בניין עיר, תב"ע.

הליך קידום תכנית בניין עיר (תב"ע):

 

  • פתיחה של תיק תב"ע. כדי לפתוח תיק תכנון באגף תכנון העיר יש צורך בהסכמה של שישים אחוז מהדיירים.
  • איסוף של חוות דעת מכל האגפים הרלוונטיים בעירייה ועדכון של התכניות.
  • עמידה בכל התנאים אשר נדרשים להגשה של התכנית לוועדה המחוזית.
  • דיון בוועדה המקומית לתכנון ולבנייה והפקדה של התכנית לציבור.
  • דיון בוועדה המחוזית של תכנון ובנייה להפקדה של התכנית לציבור.
  • לאחר ביצוע כל השינויים שנדרשו ע"י הוועדות הקודמות תפורסם התכנית להפקדה.

 

במקרים שבהם הוגשו לתכנית התנגדויות דיון בוועדה המקומית:

 

  • לציבור ניתנת תקופה של שישים יום שבה הם יכולים להגיש התנגדות לתכנית.
  • הגשה של התנגדויות.
  • דיון בהתנגדויות בוועדה במטרה לתת תוקף לאישור התוכנית או לדחיית התוכנית.
  • תיקון של התכנית לפי החלטות של הוועדה וההחלטות שונות נוספות.
  • אם ניתנה המלצה לאישור – פרסום של מתן תוקף לתכנית.

תהליך ההוצאה של היתר הבנייה: 

 

אחרי שאישרו את התוכנית על המגרש (אישור התב"ע)  צריך להוציא היתר בנייה לצורך העלייה על הקרקע. התהליך של קבלת היתר הבנייה נמשך כשנה וחצי בממוצע והוא כולל את כל השלבים העיקריים הבאים:

 

  • איסוף של המסמכים בהתאם להנחיות.
  • פתיחה של תיק רישוי, כולל ההשלמה של התהליך ותשלום של המקדמה.
  • השלמה של תהליך הפרסום, אם הגישו בקשה להקלות בנייה.
  • הכנה של התיק לדיון ברשות הרישוי או בוועדת המשנה . במקרים שבהם הוגשו התנגדויות, יזמינו את בעלי העניין לדיון. אם התכנית נדחתה, יש אפשרות להגשת ערר.
  • השלמה של כל התנאים כפי שהחליטה הוועדה.
  • תשלום של אגרה סופית.
  • לסיום, הפקה של היתר בנייה.

בר לב I מובילים התחדשות עירונית - אנו נפעל להגן על אינטרס הדיירים לאורך כל הדרך תוך השגת מקסימום התמורה לבעלי הדירות