גודל טקסט:
שינוי צבעי האתר:
מקשי קיצור
S - עבור לתוכן העמוד
1 - עמוד הבית
4 - חיפוש
הצהרת נגישות
חברה מנהלת להתחדשות עירונית

חברה מנהלת להתחדשות עירונית

למדינת ישראל מדיניות רשמית לפיה התחדשות עירונית היא כלי אפקטיבי להתמודדות עם מצוקת הדיור ובעיקר באזור המרכז. לפי "התוכנית האסטרטגית לדיור לשנים 2017-2040", התחדשות עירונית מתומרצת ברמה הלאומית תוכל לתת מענה לחלק ניכר מ-1.5 מיליון יחידות הדיור שצריכות להיבנות בתקופת זמן זו, תוך התייחסות לאתגר הידוע של מחסור בשטחים פתוחים לבנייה.

הרשויות המקומיות בעצמן פועלות למען התחדשות עירונית וניתן לראות זאת במגמה ברורה של קידום תמ"א 38 בשטחן השיפוטי של רשויות שונות וכן בהכרזה (או התקדמות לכיוון הכרזה) על מתחמי פינוי בינוי ברחבי הארץ. כמו כן, על מנת להגביר את השירות לציבור ומתוך הבנה שיש לספק גם לבעלי הדירות מידע וייעוץ, ברשויות מקומיות ניתן לקבל שירותים מצד מנהלי פרויקטים או חברה מינהלת. דהיינו, חברה מנהלת או מנהל פרויקטים אשר פועלים מטעם העירייה ומתוך מטרה (בין השאר) לתת לדיירים מידע, הכוונה ושירותים נוספים.

משרד הבינוי והשיכון הגדיל לעשות כאשר פרסם הנחיות ברורות עבור רשויות מקומיות בהתקשרות עם חברה מנהלת או מנהל פרויקט. מדובר על נהלים המאגדים הוראות ועקרונות לפרויקטים של "פינוי בינוי" ואשר פורסמו באוגדן מידע לרשויות המקומיות (או בקובץ הנחיות לרשויות המקומיות לגבי מסלול "עיבוי").

חברה מנהלת וחברות ליווי דיירים

חברה מנהלת היא בעלת תפקידים רבים הקשורים לרשות המקומית אך משמשת גם כמעין חברת ליווי דיירים. תפקידיה כוללים היבטים שונים של ליווי פרויקטים של התחדשות עירונית עבור הרשות. מבחינת הדיירים, חברה מנהלת אחראית על סיוע בביצוע בדיקות היתכנות (תכנונית וכלכלית), עזרה בבחירת יזם מתאים לפרויקט, ניהול משא ומתן אפקטיבי מול היזם, פיקוח על ביצוע העבודות בשטח, מתן מענה לסוגיות מול הרשויות והגופים הרגולטוריים, שמירה על קשר רציף מול הדיירים, מציאת פתרונות לסוגיות שעולות מצד בעלי הדירות ו/או הדיירים השוכרים ועוד.

לצד החברות המנהלות מטעם הרשות המקומית, יש בשוק חברות ליווי דיירים פרטיות. חברת ליווי דיירים היא גוף פרטי שמעניק לבעלי הדירות שירות אישי ומקצועי ומכסה מבחינתם את כל תפקידי החברה המנהלת ויותר. חברת ליווי דיירים עוזרת למקסם את זכויותיהם של הדיירים ולהיכנס לפרויקטים ברי ביצוע וברי היתכנות. הן ברמה התכנונית תוך בדיקה מקצועית של זכויות הבנייה עם דו"ח בלתי תלוי שנערך על ידי אדריכל, והן ברמה הכלכלית למציאת איזון בין הרצוי למצוי.

חברת ליווי דיירים עבור פרויקטים של פינוי בינוי ותמ"א 38, מעצם היותה גורם פרטי, מסוגלת לספק מענה מותאם אישית. כגוף שאיננו תלוי ברשות המקומית ואשר פועל אך ורק למען הדיירים, חברת ליווי מציעה את שירותיה בזמינות מרבית ותוך בחינה מדוקדקת ופרטנית של הסוגיות המעניינות את בעלי הדירות. היא משמשת כגורם אובייקטיבי ובלתי תלוי מול היזם עמו הדיירים מתקשרים (ועוזרת גם בשלבי בחירתו). מקצועיותה והיכרותה עם השוק מאפשרים לה לפצח את מערכת היחסים בין הדיירים בבניין ולהתמודד באינטליגנטיות ובמקצועיות עם סרבנות, חששות ודאגות. היא פועלת תוך הקפדה על ערכים של שקיפות ואמינות ומשמשת כמעין מגשרת ובוררת במחלוקות.

מעורבות הדיירים, חלק חשוב בהצלחת פרויקטים להתחדשות עירונית

חברה מנהלת או חברת ליווי דיירים עוזרת לתעל תהליכי התחדשות עירונית מתוך מטרה להביא את הדיירים לדירה חדשה, ממוגנת, מחוזקת, בבניין מודרני ומבלי לשאת בעלויות.

שימו לב, רצוי שבעלי הדירות בפרויקטים של התחדשות עירונית לא ישימו את מלוא מבטחתם בשירותי החברה המנהלת של העירייה אלא ייקחו יוזמה ויתקשרו עם גורמים מקצועיים פרטיים מטעמם. הנה למשל, בקובץ ההנחיות לרשויות המקומיות שנכתב על ידי משרד הבינוי והשיכון נכתב במפורש כי: "לפרויקט המובל על ידי התושבים מתחילתו, בהתאם לצרכיהם, סיכויי מימוש גבוהים באופן יחסי".

ככל שהדיירים יהיו מעורבים יותר בפרויקט ויובילו אותו, כך סיכויי ההצלחה של המיזם גוברים בהתאמה. כאשר הדיירים מתקשרים באופן עצמאי עם חברת ליווי דיירים, הם מגדילים את סיכויי הצלחת הפרויקט במידה ניכרת. מכיוון שהליכי התחדשות עירונית הם מורכבים ומאתגרים, ויכולים להימשך (בקלות) שנים ארוכות, רק מארגן דיירים הפועל באופן ממוקד יכול לסייע בהנעת הגלגלים במקצועיות וללא ליאות.

יתרה מזו, חברה מנהלת של הרשות המקומית היא בסופו של היום זרוע ביצועית שאיננה מחויבת אך ורק לדיירים. תפקידיה הינם רבים ואינם בהכרח מצטלבים תמיד עם האינטרסים של בעלי הדירות כקבוצה או כפרטים. היות שבעלי הנכסים הם אלה שבסופו של היום אחראים על ביצוען של מלוא הפעולות לטובת מימוש זכויותיהם לפי התחדשות עירונית, חברת ליווי דיירים פרטית היא גורם משמעותי. הן לטובת נקיטה בצעדים לקבלת היתרי בנייה והן בשלב הביצוע באמצעות יזם שהדיירים מתקשרים עמו בעזרתה.

פעילות בכל שלבי הפרויקט

חברה מנהלת, בדומה לחברת ליווי דיירים, פועלת בשלבים הראשונים של החיתום וההסכמות מצד הדיירים (תוך התמודדות רגישה אך נחושה עם דיירים סרבנים). היא מבצעת בדיקות היתכנות (כלכליות ותכנוניות) ומאפשרת לדיירים וליזם להיכנס לפרויקט ב"ראש שקט". כפועל יוצא מכך, כל הפרויקט מתנהל בוודאות גבוהה ולוחות הזמנים מתקצרים. בליווי פרויקטים להתחדשות עירונית, חברת ליווי דיירים, כמו חברה מנהלת, מבצעת את הפעולות הבאות:

  • סיוע לבעלי הדירות להתארגן ולבחור נציגות דיירים שתכהן מטעמם.
  • הקניית ידע וייעוץ לנציגות הדיירים תוך ליווי עבודתה השוטפת לאורך הפרויקט.
  • סיוע לדיירים בבחירת יזם ועריכת מכרז יזמים.

בכל הנוגע להקניית ידע לדיירים, חברה מנהלת צריכה לעמוד במשימה זו במספר מישורים. במישור המשפטי עליה להציג לדיירים את מלוא החובות והמסגרות המשפטיות והחוקיות אשר חלות על התהליך ועל ההתקשרות עם היזם. במישור השמאי-כלכלי, היא בוחנת את ההיתכנות הכלכלית של הפרויקט תוך שימת דגש על תקנים רלבנטיים, רווחיות יזם, חלוקת התמורה בין בעלי הנכסים, השלכות עתידיות (ארנונה, תחזוקה וכדומה) ועוד.

חברה מנהלת מתייחסת גם למישור האדריכלי ברמה המקצועית והמקיפה ביותר. זאת, על בסיס עבודתם של מומחים העוסקים בתחום ההתחדשות העירונית ואשר יש להם את הניסיון הדרוש. במישור החברתי-ארגוני, חברה מנהלת צריכה לדעת כיצד לפצח באופן מדויק את מערכת היחסים בבניין בכדי לסייע בהנעת הפרויקט, גיבוש חזית אחידה בין הדיירים, עמידה על אינטרסים משותפים ושימוש כמעין בוררת במחלוקות שעלולות לעכב או לתקוע את התקדמות המהלך.

לכל אורך שלבי הפרויקט, חברה מנהלת להתחדשות עירונית צריכה לספק לבעלי הדירות דיווחים שוטפים ומענה בזמינות מרבית. עליה לשמור על קשר רציף עם התושבים ולעשות זאת הן באופן ישיר והן על ידי תקשורת עם נציגות הדיירים. החברה המנהלת אף מקיימת כנסים ואספות בצמתי החלטות חשובים בכדי לוודא כי כולם מעורבים במיזם, מקבלים את האינפורמציה הרלבנטית ושותפים בתהליך קבלת ההחלטות.