גודל טקסט:
שינוי צבעי האתר:
מקשי קיצור
S - עבור לתוכן העמוד
1 - עמוד הבית
4 - חיפוש
הצהרת נגישות

התנאים להקמת הקומה החלקית הנוספת מכוח תמ"א 38

אחד השינויים שהוכנסו בתיקון 3 לתמ"א 38 הוא, האפשרות לאשר הקמת קומה חלקית נוספת על גג הבניין אותו מחזקים לפי התמ"א 38, וזאת בנוסף לשתי הקומות אותן רשאית הועדה המקומית לאשר מכוח סעיף 11.1.2 לתמ"א 38.

וכך נקבע בתמ"א 38:

"11.1 תותר תוספות זכויות בניה למבנה באפשרויות הבאות כולן ו/או חלקן.... והכל בתנאים המפורטים בסעיף זה להלן:

11.3 הקמת קומה חלקית על הגג בתנאים הבאים:..."

היכן ניתן להקים את הקומה החלקית

בסעיף 11.1.3 נקבע כי תותר "הקמת קומה חלקית על הגג בתנאים הבאים: תמ"א 38 אינה מגדירה את "הגג" עליו ניתן להקים את הקומה החלקית הנוספת. לפיכך ניתן להקים את הקומה החלקית בשתי חלופות:

  • על גג הבניין הקיים, כאשר לא מוקמת עליו קומות נוספות מכוח סעיף 11.1.2 לתמ"א 38, בין משום שמבקש ההיתר אינו מעוניין לממש אפשרות זו, ובין משום שהוא ניצל את התמריץ החלופי של הקמת אגף נוסף לבניין.
  • על הגג החדשה המתקבל כתוצאה בניית הקומה או הקומות הנוספות אותן ניתן לאשר מכוח סעיף 11.1.2 לתמ"א 38.

מהו שטח הקומה החלקית

בסעיף 11.1.3(א) לתמ"א 38 נקבע כי: "הקומה החלקית הנוספת תהיה בשטח של עד מחצית משטח הקומה שמתחתיה". דהיינו, שטח הקומה החלקית אותו ניתן לאשר הינו נגזרת משטח הקומה העליונה של הבניין הקיים, כאשר שטחה מחושב מתוך היקף הקומה העליונה. אנו נוסיף כי, דרך זו דומה מאד לתיקון 3א' לתמ"א 38 שאושר לאחרונה.

בסעיף 11.1.3(א) נקבע כי שטח הקומה החלקית יהיה "עד" מחצית משטח הקומה שמתחתיה, ניסוח זה מדגיש את העובדה כי בסמכות הועדה המקומית לאשר, על פי שיקול דעתה לפי סעיפים 22-21 לתמ"א 38, שטח קטן יותר, וזאת בכפוף לתנאים הקבועים באותם סעיפים.

כמומחים לניהול דיירים בעסקאות של פינוי-בינוי והן של תמ"א 38, אנו בדעה כי אם בקומה העליונה הקיים בנויות מרפסות מקורות, לרבות מרפסות מקורות הבולטות מהקירות החיצוניים של הבניין, מה שמכונה "גזוזטראות", שטח הקומה החלקית הנוספות יחוש מתוך השטח הכולל את הקירוי של מרפסות אלה.

בסעיף 11.1.3(ב) לתמ"א 38 נקבע כי:

"שטחה של קומה חלקית על הגג לפי סעיף זה במקרה שהבקשה להיתר כוללת גם הרחבת קומות לצורך הרחבת יחידות הדיור הקיימות במבנה קיים כאמור בפסקה 11.1.2(ב) יחושב על בסיס הקומה המורחבת".

סעיף זה בא להבהיר, כי אם שטח הקומה העליונה, עליה ניתן לאשר הקמת הקומה החלקית, כולל גם את גגות שטחי ההרחבות שבוצעו ביחידות הדיור בבניין מכוח סעיף 11.1.4(ה) לתמ"א 38, דהיינו של עד 25 מ"ר לכל יחידת דיור, שטח גגות ההרחבה מהווה חלק משטח הקומה העליונה, מתוכו ניתן לחשב את שטח הקומה החלקית. הוראה זהה מצויה בסעיף 11.1.2(ב) לתמ"א 38, ביחס לשטח הקומה או הקומות הנוספות אותן ניתן להקים על גג הבניין הקיים.

היום מקובל לבנות את הקומות העליונות בבנייני מגורים כקומות חלקיות, בנסיגה מהיקף הקומה שמתחת לשם יצירת דירות גג עם מרפסת גג. אני נציין כי צורת בניה זו מקובלת בעיקר בתכנית הרובעים תל -אביב במתכונת של  הריסה ובניה. נוסיף כי לצורת בניה זו יש יתרונות עיצוביים שכן היא שוברת את גובה הבניין הקיים, ומקטינה את נפח הבניה על הסביבה.

הקביעה כי הקומה החלקית הנוספת תהיה בשטח של עד מחצית משטח הקומה שמתחתיה תמנע תורת בניה זו שכן, אם הקומה העליונה שתיבנה מכוח סעיף 11.1.2 תיבנה כקומה חלקית, הדבר יגרום להקטנה יחסית של שטח הקומה החלקית, בשל העובדה ששטחה מחושב מתוך שטח היקף הקומה שמתחתיה – לפיכך היה לדעתנו נכון יותר לקבוע כי שטח הקומה החלקית יהיה מחצית משטח הקומה הטיפוסית בבניין, ובמקרה כזה, גם אם הקומה העליונה נבנית כקומה חלקית, הדבר לא יפגע בשטח הקומה החלקית.

שטח הקומה החלקית כאשר חלה על הבניין תכנית גגות

סעיף 11.1.3(ה) לתמ"א 38 עוסק במבנים עליהם חלה תכנית מפורטת לבניה על גגות ובתים, וכך נקבע בסעיף:

"על אף האמור בפסקה (א), וככל שחלה על המבנה תכנית מפורטת לבנייה על גגות בתים )להלן: תכנית גגות(, תוספת זכויות הבניה שתותר מכוח הוראות סעיף זה תהיה בהתאם להיקף הזכויות שנקבעו בתכנית גגות או כאמור בפסקה (א), בכפוף לשיקול דעת הועדה המקומית כאמור בסעיפים 21  ו- 22".

תכנית מפורטת לבניה על גגות ובתים ("תכנית גגות") היא תכנית המוסיפה זכויות בניה ייעודיות או צבועות, לשם בניית חדרי יציאה לגג דהיינו, חדרים המהווים חלק מיחידות הדיור שבקומה העליונה של הבניין, ואשר מחוברים במדרגות פנימיות לדירה. זכויות בניה אלה ניתנות לניצול רק לשם בניית חדרי יציאה לגג, ולא ניתן לנייד אותן לקומות אחרות בבניין.

ברשויות מקומיות רבות קיימת תכנית גגות, המאפשרת בניית חדרי יציאה על גגות מבנים. מטרת תכניות אלה היא, לטפל בחזית החמישית של המבנים דהיינו, חזית קומת הגג, הנצפית ממבנים גבוהים יותר, מתוך הנחה מבוססת כי מתן אפשרות לבנות חדרי יציאה לגג תביא לטיפוח קומות הגג.

בסעיף 11.1.3(ה) נקבע כי כאשר חלה על בניין שלגביו מוגשת בקשה להיתר בניה מכוח תמ"א 38 תכנית גגות, הועדה המקומית רשאית להחליט אם היא מאפשרת את בניית הקומה החלקית בשטח הקבוע בסעיף 11.1.3 (א) לתמ"א 38, דהיינו בשטח של מחצית הקומה שמתחת, ו/או בשטח המותר לבניה לפי תכנית הגגות החלה במקום.

תכניות גגות נוקבות בדרך כלל בשטח אותן ניתן לבנות מכוחה על גג הבניין הקיים, בגין כל יחידת דיור המצוי בקומה העליונה של הבניין. תכניות גגות רבות מאפשרות בניית 23 מ"ר לכל יחידת דיור המצוי בקומה העליונה של הבניין, ובשנים האחרונות קיימת מגמה לאפשר בניה של 40 מ"ר לכל יחידת דיור.

במקרים אלה השטח הכולל אותו ניתן לבנות כל הגג מכוח תכנית הגגות הינו נגזרת של מספר יחידות הדיור בקומה העליונה של הבניין.

כך לדוגמה, אם ניתן לבנות מכוח תכנית גגות החלה על המגרש 40 מ"ר בגין כל דירה המצויה בקומה העליונה של הבניין, ובקומה העליונה קיימות ארבע יחידות דיור, השטח הכולל אותו ניתן לבנות בקומת הגג מכוח תכנית הגגות יהא 160 מ"ר ( 160= 4*40).

סעיף 11.1.3(ה) לתמ"א 38, המסמיך את הועדה המקומית לקבוע אם לאשר את הקומה החלקית בשטח של מחצית מהיקף שטח הקומה העליונה, או לאשר את שטח הקומה החלקית לפי שטחי הבניה הקבועים בתכנית הגגות החלה על הבניין, מאפשרת לועדה המקומית להגיע לשתי תוצאות תכנוניות שונות באשר לשטח הקומה החלקית.

כך, אם בדוגמא שהבאנו לעיל, שטח הקומה העליונה הוא 500 מ"ר, במידה והועדה המקומית תאשר הקמת קומה בהיקף של מחצית שטח הקומה שמתחת, ניתן יהיה לבנות קומה חלקי על הגג בשטח של 250 מ"ר, ואילו אם הועדה המקומית תאפשר בניה על הגג לפי השטח המותר לפי תכנית הגגות החלה במקום, ניתן יהיה לבנות על גג הבניין 200 מ"ר בלבד.

יצוין, כי סעיף 11.1.3(ה) לתמ"א 38 מאפשר מצב בו שטחי הבניה אותם יהיה ניתן לבנות מכוח תכנית גגות החלה על המגרש יעלה על מחצית משטח הקומה שמתחת. הדבר תלוי בשטח אותו מאפשרת תכנית הגגות לבנות בגין כל דירה, ובמספר יחידות הדיור הקיימות בקומה העליונה של הבניין.

חשוב לציין כי באותם מקרים בהם הועדה המקומית מחליטה לאשר בניה על גג הבניין בהיקף השטחים הקבועים בתכנית הגגות החלה על המגרש, יתר סעיפי המשנה בסעיף 11.1.3(ג) ממשיכים לחול על הבניה שתתבצע על הגג, לרבות הסעיף 11.1.3(ג), שם נקבע כי השטח הנוסף יוכל לשמש לשם הרחבת יחידות הדיור בקומה או לשם הוספת יחידות דיור נוספות.

בסעיף 11.1.3(ו) לתמ"א 38 נקבע כי:

"כללה בקשה להיתר תוספת זכויות בניה מכוח הוראות פסקה (ה) בהתאם לתכנית גגות, יראו את ההיתר כאילו ניתן מכוח הוראות התמ"א (הדגמה בנספח מס' 1)".

לקביעה של סעיף 11.1.3(ו), כי באותם מקרים שבהם הועדה המקומית מחליטה לאשר את הבניה הנוספת על גג הבניין מכוח תכנית גג "יראו את ההיתר כאילו ניתן מכוח הוראות התמ"א 38". להלן מספר משמעויות:

בהיבט המיסויי, יחולו על הבניה אשר תבוצע מכוח זכויות הבניה שמקורן בתכנית הגגות ההסדרים בתחום המיסוי החלים על מימוש תמ"א 38, אשר נועדו לפטור את בעלי הדירות בבניין ואת היזם מתשלומי מיסים והיטלים.

בהיבט הקנייני, הסעף מחיל על הבניה המבוצעת מכוח תכנית הגגות את הוראות חוק החיזוק, בו נקבעו בין היתר הסדרים קניינים מיוחדים באשר לרוב הדרוש לשם ביצוע בניה ברכוש המשותף מכוח תמריצי התמ"א 38.

שימושים מותרים בקומה החלקית: לעניין השימושים המותרים בקומה החלקית נקבע בסעיף 11.1.3(ג) לתמ"א 38 כי:

"תוספת בניה לפי סעיף קטן זה תוכל לשמש לצורך הרחבת יחידות דיור בקומה שמתחתיה או/ו לשם הוספת יחידות דיור חדשות בשטח זה, בכפוף לשיקול דעת הועדה המקומית כאמור בסעיפים 21-22".

סעיף זה דומה לסעיף 11.1.2(ד) לתמ"א 38 המתייחס לשימושים אותם ניתן לעשות בקומה או בקומות הנוספות אותן ניתן לאשר על גג הבניין הקיים ולפיכך, הדברים שאמרנו שם יפים גם ביחס לקומה החלקית.

נציין כי אם הקומה החלקית תשמש לשם הוספת יחידות דיור חדשות נוספות, יהיה מדובר ב"דירות גג" שכן, חלק מהגג לא יהיה בנוי. במקרה זה יש לתת את הדעת, במסגרת אישר הבקשה להיתר הבניה, על מתן אפשרות גישה נוחה לכל דיירי הבניין למתקנים המותקנים בדרך כלל על גג הקומה החלקית, כגון: דודי שמש, מנועי מזגנים, צלחות לווין וכיוצא בזאת.

בסיפא של סעיף 11.13(ג) נקבע כי הבחירה בין ניצול שטח מחצית הקומה לשם הרחבת יחידות הדיור בקומה מתחת או לשם הוספת יחידות דיור חדשות נוספות תעשה "בכפוף לשיקול דעת הועדה המקומית כאמור בסעיפים 22-21".

בניית ממ"ד בקומה החלקית: בסעיף 11.1.3(ד) לתמ"א 38 נקבע כי:

"התוספת תכלול מרחב מוגן דירתי לכל יחידת דיור שמיועדת להרחבה, אלא אם כן אישרה הרשות המוסמכת פתרון מיגון חלופי או פטור מחובת הקמת מקלט, בהתאם להוראות חוק ההתגוננות האזרחית, התשי"א-1951".

מנוסח הסעיף הושמטו המילים לכל יחידת דיור חדשה המופעים בסעיף המקביל בסעיף 11.1.2(ב) העוסק בהקמת שתי קומות נוספות. כמומחים לליווי וארגון דיירים בעסקאות של פינוי-בינוי והן של תמ"א 38, לדעתנו מדובר בטעות קולמוס, ולא הייתה כוונה לפטור דירות חדשות אשר תיבננה בקומה החלקית מחובת בניית ממ"ד. במקרה כזה תתעורר אותה בעיה הנדסית ומעשית בבניית ממ"ד תקני כמו בקומות הנוספות הנבנו מכוח סעיף 11.1.2 לתמ"א 38, והאמור ביחס לאותו סעיף לעניין האפשרות לאשר בניית חדר מחוזק או קבלת פטור מבניית ממ"ד נכון גם לעניין הקומה החלקית.

באותם מקרים בהם השטחים הנבנים בקומה החלקית יחוברו ליחידת הדיור בקומה מתחת, אם לא קיים ממ"ד באותה יחידת דיור, כגון במקרה שבו הקומה החלקית נבנית מעל לקומה העליונה של הבניין המקורי, ויחידת הדיור אליה חוברו שטחי הקומה החלקית לא הורחבה במסגרת תמ"א 38, תקום חובה לבנות ממ"ד בשטח שנבנה בקומה החלקית.

אם בדירה אליה מחוברים השטחי הנבנים בקומה החלקית קיים ממ"ד, אין חובה לבנות ממ"ד נוסף בשטח הקומה החלקית, שכן לכל יחידת דיור חייב להיות ממ"ד אחד 

        *** המידע המוצג במאמר זה הוא מידע כללי בלבד, ואין בו כדי להוות ייעוץ/חוות דעת משפטית***