גודל טקסט:
שינוי צבעי האתר:
מקשי קיצור
S - עבור לתוכן העמוד
1 - עמוד הבית
4 - חיפוש
הצהרת נגישות

סל התמריצים שניתן לאשר מכוח תמ"א 38 בבניינים המיועדים למגורים

עולה כי סעיפים 11.1.1 עד 11.1.4 לנוסח תמ"א 38 הם אלה אשר מפרטים את השטחים השונים אותם רשאית הועדה המקומית לאשר כתוספת לבניין קיים המיועד למגורים, כנגד חיזק הבניין בפני רעידות אדמה. ואולם, הועדה המקומית אינה רשאית לאשר את כל השטחים האמורים במצטבר.

בסעיף 11.2 לתמ"א 38 נקבע סך כל השטחים אותם רשאית הועדה המקומית לאשר מתוך "סל התמריצים" שנקבעו בסעיף 11 לתמ"א 38.

בסעיף 11.2 נקבע כי:

"סך תוספת זכויות הבניה מכוח הוראות סעיפים קטנים 11.1.1 עד 11.1.4 שניתן להתיר במבנה לא תעלה על השטח המצטבר שכולל:

א שטח לצורך סגירה ומילוי של קומה מפולשת כאמור בסעיף קטן 11.1.1.

ב שטח הרחבת קומות לצורך הרחבת יחידות הדיור הקיימות במבנה כאמור בפסקה 11.1.4(ה)

ג שטח לצורך הקמת קומה חלקית על גג כאמור בסעיף קטן 11.1.3.

ד שטח של עד שתי קומות באחת מאלה: תוספת קומות עליונות כאמור בסעיף קטן 6.0.0011.1.2 או הקמת אגף נוסף כאמור בפסקה 11.1.4(ב)  או שילוב ביניהן, ובלבד שאם נעשה שילוב של שתי הדרכים כאמור, לא יעלה כלל השטח הנוסף כאמור בפסקה זו על שטח של שתי קומות".

חשוב להדגיש, כי לא מוטלת על הועדה המקומית חובה לאשר את השטחים המרביים אותם היא מוסמכת לאשר לפי סעיף 11.2 לתמ"א 38, ובהתקיים התנאים המפורטים בסעיף 22 לתמ"א 38, היא מוסמכת שלא לאשר את תוספות הבניה המפורטות בסעיף 11, כולן או חלקן.

במאמר זה נדון בסל זכויות הבניה המרביות, ואו השילובים האפשריים בין תמריצי החיזוק השונים, אותן רשאית הועדה המקומית לאשר.

סך זכויות הבניה אותן ניתן לאשר מכוח סעיף 11 לתמ"א 38: סעיף 11.2 מפרט את סך זכויות הבניה אותן מוסמכת הועדה המקומית לאשר בבניין המיועד למגורים, המדובר בזכויות מצטברות דהיינו, ניתן לאשר את כל הזכויות אשר יפורטו להלן:

הנושא המחייב ביאור והרחבה הוא, סמכות הוועדה לאשר בניית שטח של עד שתי קומות.

תמ"א 38 מאפשרת לאשר שני תמריצי חיזוק ששטחם נקבע למעשה לפי שטח הקומות הקיימות בבניין, הוועדה המקומית מוסמכת לאשר הקמת של עד שתי קומות אשר ששטחן כשטח היקף הקומה שמתחתיהן, ולחילופין מוסמכת הועדה המקומית לאשר הקמת אגף לבניין הקיים לשם תוספת יחידות דיור, כאשר שטח האגף אותו מוסמכת הועדה המקומית לאשר לא יעלה על שטח שתי קומות טיפוסיות של הבניין הקיים.

שטח האגף ושטח הקומות אותן ניתן לאשר עשוי לגדול, אם הבקשה להיתר לפי התמ"א כוללת גם הרחבת יחידות דיור בשטח של עד 25 מ"ר מכוח סעיף 11.1.4(ה) לתמ"א 38.

לפי סעיף 11.2(ד), שני תמריצי חיזוק אלה שקולים האחד כנגד השני מבחינת היקף שטחי הבניה אותם ניתן לאשר מכוחם. לפיכך מאפשרת תמ"א 38 לוועדה המקומית לאשר תוספת שטח של עד שתי קומות באחת משלושת האפשרויות כדלקמן:

  1. הקמת עד שתי קומות
  2. הקמת אגף נוסף לצורך תוספת יחידות דיור חדשות.
  3. שילוב בין שני התמריצים דהיינו, הקמת של עד שתי קומות וכן הקמת אגף נוסף לצורך בניית יחידות דיור חדשות, ובלבד שסך כל השטח שייבנה במסגרת שני התמריצים יחד, לא יעלה על שטח של שתי קומות בבניין הקיים.

הסיבה לכך שתמ"א 38 נוקטת בלשון, כי "השילוב בין שני התמריצים לא יעלה על שטח של שתי קומות", מבלי להזכיר את שטח הקומות הטיפוסיות בבניין הקיים, נובע מכך כי כאמור לעיל, השטח אותו ניתן לאשר להקמת אגף נוסף ו/או להקמת קומות נוספות עשוי לחרוג משטח הקומות הטיפוסיות בבניין הקיים כאשר הבקשה להיתר בניה כוללת גם הרחבת יחידות דיור הקיימות בבניין עד שטח של 25 מ"ר לכל דירה.

שיקול דעת הועדה המקומית לקבוע את השילובים בין תמריצי הבניה: בסעיף   12 לתמ"א 38 נקבע כי:

"ועדה מקומית רשאית לתת היתר על פי תכנית זו לאחר ששקלה.....

 21.1 אילו תוספות בניה ושילוב ביניהן מתאימים לכל מבנה על פי תנאי הבניין, המקום והסביבה, בהתאם לעקרונות המנחים המוצגים בנספח מס' 1".

סעיף זה מחייב את הוועדה המקומות לשקול, אלו תמריצי חיזוק מתאימים למגרש הנדון בפניה. כך לדוגמה יכולה הועדה המקומית לקבוע כי במגרש מסוים היא אינה מאפשרת תוספת קומות משיקולים אדריכליים של השתלבות הבניין בסביבה וכן היא מאשרת רק את החלופה של בניית אגף נוסף בשטח של שתי קומות טיפוסית.

**המידע המוצג במדריך זה הוא מידע כללי בלבד, ואין בו כדי להוות ייעוץ ו/ או חוות דעת משפטית. המחבר ו/או המערכת אינם נושאים באחריות כלשהי כלפי הקוראים, ואלה נדרשים לקבל עצה מקצועית לפני כל פעולה המסתמכת על הדברים האמורים.**