גודל טקסט:
שינוי צבעי האתר:
מקשי קיצור
S - עבור לתוכן העמוד
1 - עמוד הבית
4 - חיפוש
הצהרת נגישות

מהי התמורה אותה ניתן לקבל במסגרת תמ"א 38 לשם הרחבת יחידות הדיור הקיימות

תמ"א 38 היא מעין תכנית משפרת דיור, תכנית תמ"א 38 מעניקה ליזמים תמריצים בדמות שטחי בניה, על מנת שאלה יחזקו את הבניינים הישנים, תוך קבלת רווח סביר שיצדיק את חיזוק הבניינים הקיימים. התמ"א 38 נוקטת בלשון בהירה ומקנה אפשרות לתוספות זכויות בניה בבניינים שנבנו לפני יום ה-1.1.1980 לצורך חיזוקם, ובתנאי כי מהנדס קבע כי יש לחזק את הבניינים בהתאם לתקן 413 - בסעיף 11.1.4 לנוסח תמ"א 38 נקבע כי:

"11.1 תותר תוספת זכויות בניה למבנה באפשרויות הבאות, כולן או חלקן:

   והכל בתנאים המפורטים בסעיף זה להלן:

1.4. הרחבת קומות קיימות בבניין בתנאים הבאים:

(ה) בהרחבת קומות לצורך הרחבת יחידות הדיור הקיימות במבנה קיים תותר     

     תותר תוספת של 25 מ"ר לדירה במפלס קיים...."

בסעיף זה נקבעה אפשרות לאשר בניה לשם הרחבת יחידות הדיור הקיימות בבניין במפלס הקיים של יחידות הדיור. האפשרות לאשר תוספת של 25 מ"ר לכל יחידת דיור, כנגד חיזוק בניין הדורש חיזוק בפני רעידות אדמה, נועדה לשפר בין היתר את איכות החיים של בעלי יחידות הדיור בבניין הדורש חיזוק. כיוון שתמ"א 38 מחייבת בניית ממ"ד כחלק מההרחבה, ניתן להסיק כי זו משפרת את ביטחונם האישי של בעלי יחידות הדיור בבניין הקיים.

תוספת בניה זו אינה ניתנת להעברה ליזם בתמורה לחיזוק הבניין בפני רעידות אדמה. נהפוך הוא. במקרים רבים היזם מתחייב כלפי דיירי הבניין להרחיב את דירותיהם בנוסף לחיזוק הבניין ושדרוגו, כנגד קבלת שטחי הבניה המשותפים וזכויות הבניה לתוספת יחידות דיור לבניין.

מנימוק זה, התמ"א 38 מעניקה אפשרות זו, של אישור הרחבת יחידות הדיור, בנוסף לתמריצים המאפשרים תוספת יחידות דיור לבניין הקיים, הניתנות להעברה ליזם.

השאלה האם ניתן לממש תמריץ חיזוק זה תלויה בין היתר בגודל ובצורת המגרש, ובמיקום הבניין הקיים ביחס לקווי הבניין של המגרש.

כמומחים לארגון וליווי דיירים בפינוי בינוי והן בעסקאות מורכבות בתחום התמ"א 38

לא פעם אחת נשאלת השאלה מהו השטח אותו ניתן לקבל במסגרת תמ"א 38 לשם הרחבת יחידות הדיור הקיימות?

כאמור, בסעיף 11.1.4(ה) נקבע כי ניתן להרחיב קומות של בניין קיים לצורך הרחבת יחידות דיור ל"תוספת של עד 25 מ"ר לכל דירה במפלס הקיים".

ניתן לאשר את השטח של עד 25 מ"ר לכל יחידת דיור בבניין הקיים, וניתן לאשר אותו רק פעם אחת לכל יחידת דיור. לכן, בדירת דופלקס, המורכבת משתי קומות, ניתן יהיה לאשר את שטח ההרחבה רק במפלס אחד מבין שני מפלסי הדירה.

לאור המשך הסעיף הקבוע בתמ"א 38, כי ההרחבה של עד 25 מ"ר תכלול ממ"ד לכל יחידת דיור מורחבת במפלס הקיים, הרי ש- 12 מ"ר ברוטו לפחות (כולל קירות) מתוך ההרחבה המותרת יהווה את שטח הממ"ד, אלא אם הממ"ד ייבנה בתוך שטח הדירה המורחבת הקיימת.

אין חובה לבנות את שטח ההרחבה כמקשה אחת, וניתן לפצל את שטח ההרחבה למספר מוקדי הרחבה של יחידות הדיור הקיימות, לפי השיקולים התכנוניים הקשורים בתכנון הפנים של יחידות הדיור המורחבות, ועל מנת שיהיה ניתן לנצל את מלוא זכויות הבניה במגבלות קווי הבניין הקיימות על המגרש.

ההגבלה היחידה היא, כי הממ"ד, המהווה חלק מהרחבת יחידות הדיור, חייב להיבנות כמקשה אחת בגודל המזערי שנקבע בתקנות ההתגוננות האזרחית. אפשרות זו מעניקה גמישות תכנונית ביישום תמריץ חיזוק זה.

ניתן לאשר מכוח סעיף 11.1.4(ה) את השטח של עד 25 מ"ר רק עבור יחידות הדיור הקיימות ולא עבור יחידות הדיור החדשות אותן ניתן לבנות מכוח יתר תמריצי התמ"א 38. ואולם, חלק מיחידות הדיור החדשות תקבלנה באופן עקיף שטחים נוספים כתוצאה מהרחבת יחידות הדיור הקיימות שכן, כאשר יחידות הדיור בבניין הקיים מורחבות מכוח סעיף 11.1.4 (ה) שטחי ההרחבה בקומות הקיימות  יביאו לתוספת שטח, השווה לסך כל השטחים שהוספו בקומה אחת לדירות הקיימות, בשתי הקומות וחצי הנוספות מכוח תמ"א 38. הדבר נכון גם לגבי הקמת אגף נוסף מכוח תמ"א 38, והן לגבי סגירת ומילוי של הקומה המפולשת.

בסעיף 11.1.4(ה) נקבע כ הועדה המקומית רשאית לאשר את הרחבת יחידות הדיור הקיימות "עד" לשטח של 25 מ"ר לדירה. ניסוח התמ"א 38 מדגיש את העובדה כי בסמכות הועדה המקומית לאשר, על פי שיקול דעתה לפי סעיפים 21 ו- 22 לתמ"א 38, שטח קטן יותר, ואף לא לאשר כלל את התוספת האמורה, בכפוף לתנאים הקבועים באותם סעיפים.

הרחבת יחידות הדיור ביחס לקווי הבניין החלים על המגרש

בסעיף 11.1.4(א) לתמ"א 38 נקבע כי אחד התנאים לביצוע הרחבת קומות קיימות הוא כי "קווי הבניין על פי תכנית מאושרת החלה על המבנה מאפשרים את התוספת המבוקשת. אם קווי הבניין אינם מאפשרים את התוספת, תותר חריגה של קווי הבניין, ובלבד שלא יקטנו מ- 2 מ' לחזית ולצד ו- 3מ ' לאחור. אין באמור בפסיקה זו כדי לגרוע מהאמור בסעיף 15". סעיף זה נכון גם לענייןבניית אגף נוסף, שם קיימנו דיון רחב במשמעותו של הסעיף. לפיכך נעמוד על מספר דגשים המיוחדים להרחבת יחידות דיור קיימות.

גם במקרה של הרחבת יחידות דיור קיימות, כמו בהקמת אגף נוסף, לא ניתן במקרים רבים לממש תמריץ זה בשל גודל וצורת המגרש, ומיקומו של הבניין ביחס לקווי הבניין.

ואולם, לנוכח האפשרות הקיימת במקרים לפצל את שטח הרחבת יחידות הדיור למספר מוקדי הרחבה, קיימת יותר גמישות תכנונית בניצול זכויות הבניה אותן ניתן לאשר מטרה זו, דבר המקל על ניצולו של תמריץ זה במגבלות קווי הבניין המשופרים שהותרו בסעיף 11.1.4(א) לתמ"א 38.

יצוין כי עלולים להיות מצבים בהם בשל המגבלות התכנוניות שפורטו לעיל, יהיה ניתן להרחיב רק חלק מהדירות בבניין. כך לדוגמה יתכן שניתן יהיה להרחיב את הדירות הפונות לעורף הבניין, אך לא יהיה ניתן להרחיב את  הדירות הפונות לחזית הבניין.

הועדה המקומית רשאית לאשר את החריגה מקווי הבניין הקבועים בתכנית החלה במקום, עד קווי הבניין הקבועים בסעיף 11.1.4(א) לתמ"א, משהוכח כי קווי הבניין בתכנית החלה במקום אינם מאפשרים את הרחבת יחידות הדיור. חובת ההוכחה, כי לא ניתן לממש את זכויות הבניה מכוח סעיף 11.1.4(ה) לתמ"א מבלי לחרוג מקווי הבניין החלים במקום, חלה על מבקש ההיתר.

אחד השיקולים המרכזיים להצדקת אישור חריגה מקווי הבניין לשם הרחבת יחידות דיור קיימות הוא, מידת השתלבות ההרחבה בתכנון הפנים של יחידות הדיור הקיימות.

ככל שמדובר בהרחבת יחידות דיור קיימות, קיימת מגבלה תכנונית שיש להביאה בחשבון והיא, כי על ההרחבה להשתלב בתכנון הפנים של יחידות הדיור הקיימות ובמיקום הפונקציות השונות כגון: מיקום חדר המגורים, חדרי השינה, המטבח, חדר האמבטיה וחדר השירותים, ביצוע ההרחבה יחייב ביצוע שינויים פנימיים מרחיקי לכת בדירה הקיימת, דבר העלול להכשיל את הרחבת הדירות, וכפועל יוצא, את מימוש התמ"א 38.

לפיכך, השיקול של מתן אפשרות לבצע את הרחבת הדירות הקיימות במיקום אשר משתלב בצורה המיטבית בתכנון הפנים של הדירות מהווה הצדקה תכנונית לאישור חריגה מקווי הבניין לפי סעיף 11.1.4(א) לתמ"א 38, בכפוף לשמיעת התנגדויות לפי סעיף 27 לתמ"א 38 וההכרעה בהן.

בערר 5076/11 עלתה השאלה, האם ניתן לאשר חריגה מקווי הבניין הקבועים בתכנית החלה במקום מכוח סעיף 11.1.4(א) לתמ"א 38, לשם בניית מרפסת מקורה.

העוררת ביקשה לכלול את שטח המרפסת המקורה בשטח הרחבה של עד 25 מ"ר אותן ניתן לאשר לכל דירה, דהיינו, היא ביקשה לראות במרפסות חלק מהרחבת הדירה, ועל חשבון השטחים העיקריים. ועדת הערר המחוזית קיבלה טענה זו בקבעה כי:

"כאשר תקנה 11.2(א) קבעה כי היא מאפשרת תוספת שטח של עד 25 מ"ר לדירה, וכי בתנאים הקבועים באותו סעיף ניתן לבנות תוספת זו מעבר לקווי הבניין, הרי שהרחבה זו יכולה גם לכלול מרפסת מקורה, אם מבקש ההיתר חפץ לכלול את שטח המרפסת בשטח העיקרי של אותם 25 מ"ר להרחבת הדירה העומדים לרשות".

ובהמשך קבעה ועדת הערר המחוזית כי:

"במקרה הנדון השתכנענו כי אכן לא ניתן לבנות את הרחבת הדירה, קרי את המרפסות, בתוך קווי הבניין, ולפיכך אנו מאשרים את הבנייה המבוקשת במסגרת הוראות סעיף 11.2(א) לתמ"א 38".

בסעיף 11.1.4(ו) נקבע כי:

"כללה הבקשה להיתר הרחבת קומות קיימות בבניין וכל ההרחבה מיועדת לתוספת מרחבים מוגנים דירתיים, תותר חריגה מעבר לקבוע בתכנית זו ביחס לקווי בניין, אם מהנדס הועדה המקומית חיווה את דעתו כי לא קיימת לכך מניעה מטעמים תכנוניים ואדריכליים".

במילים אחרות, כאשר במסגרת הבקשה לחיזוק בניין בפני רעידות אדמה לא מבוקש לנצל את כל שטח הרחבת יחידות הדיור של עד 25 מ"ר אותם ניתן לאשר מכוח סעיף 11.1.4(ה) לתמ"א 38, אלא מבוקש רק לבנות ולהוסיף ממ"דים ליחידות הדיור הקיימות, יהיה מותר למהנדס הוועדה המקומית לאפשר את בניית מגדל הממ"דים מעבר לקבוע בתכנית ביחס לקווי הבניין דהיינו, מעבר לקו בניין צדדי וקדמי של שני מטרים וקו בניין אחורי של שלושה מטרים, עד גבול המגרש (בניה בקו 0), "אם מהנדס הועדה המקומית חיווה את דעתו כי לא קיימת לכך מניעה מטעמים תכנוניים ואדריכליים".

כמומחים לארגון וליווי דיירים בפינוי בינוי והן בעסקאות מורכבות במסגרת תמ"א 38, לדעתנו סעיף זה חל רק כאשר הממ"ד שנבנה עולה אינו עולה על הגודל המזערי הנדרש על פי תקנות ההתגוננות האזרחית. יצוין כי התרת בניית ממ"דים מעבר לקווי הבניין מכוח סעיף 11.1.4(ו) אינו מחייב אישור הקלה, שכן החריגה הותרה בתמ"א 38.

בערר 5367/11 התייחסה ועדת המחוזית לתכנון ובניה מחוז תל אביב לשאלת הנימוקים התכנוניים המצדיקים בניית ממ"ד מעבר לקווי הבניין, כאשר באותה החלטה הנושא עלה לדיון אגב התנגדות לאישור הקלה לבניית מגדל ממ"דים עד גבול המגרש. באותה החלטה נקבע כי אחד השיקולים המרכזיים לאישור בניית ממ"ד מעבר לקווי הבניין בהקלה הוא, מידת ההשתלבות הפונקציונלית של מיקום הממ"ד בתכנון הפנים של הדירה הקיימת. נושא זה, של מיקום הממ"דים ביחס לתכנון הפנים של הדירות הקיימות, צריך להוות שיקול מרכזי בהחלטת מהנדס הועדה המקומית אם לאשר בניה של מגדל ממ"דים, אשר מהווים את כל שטח ההרחבה, מעבר לקווי הבניין שניתן לאשר לפי סעיף 11.1.4(א) לתמ"א 38.

כפי שהרחבנו במאמר קודם, במגרש פינתי אין קו בניין אחורי אלא קיימים שני קווי בניין קדמיים ושני קווי בניין צדדיים, ולפיכך יהיה ניתן לאשר במגרש פינתי הרחבת יחידות דיור עד למרחק של שני מטרים מכל חזיתות המגרש. כאשר מספר מבנים בנויים על מגרש אחד לא קיימים קווי בניין בין המבנים הניצבים על אותו מגרש, דבר אשר מקל על הרחבת יחידות הדיור במבנים אלה.

בניית הרחבת יחידות הדיור למלוא גובהו של האגף: בסעיף 11.1.4(ה) נקבע בין היתר כי ".... ההרחבה תותר רק אם תבוצע למלוא גובהו של האגף..."

לפי הוראה זו, ניתן לאשר את הרחבת יחידות הדיור הקיימות עד 25 מ"ר לכל יחידת דיור רק אם ההרחבה מתבצעת לכל גובה האגף של יחידות הדיור המורחבת. המשמעות היא כי ניתן לבצע את הרחבת יחידות הדיור רק אם כל בעלי יחידות הדיור באותו אגף מעוניינים ומסכימים להרחבה.

הוראה דומה קיימת בסעיף 11.1.4(ד) המתייחסת לבניית אגף נוסף לבניין. אלא ששם הוסמכה הועדה המקומית, בהמלצת מהנדס הועדה המקומית, לאשר חריגה מאותה הוראה, בעוד שלעניין בניית הרחבת יחידות הסעיף הוא קטגורי, ללא הענקת שיקל דעת לוועדה המקומית לאפשר סטייה מהוראות הסעיף. הנימוק התכנוני העומד מאחורי הסעיף הוא, הרצון למנוע בניית אגף שקיימים בו חורים במפלס יחידות הדיור שלא הורחבו, מציאות תכנונית המוכרת לנו ממקומות רבים בהם בוצעה הרחבת יחידות דיור שלא לכל גובה האגף, ותוך דילוג על קומות של בוצעה בהן ההרחבה המותרת לפי התכניות החלות במקום.

למרות החשיבות התכנונית של הוראות סעיף 11.1.4(ה), זו עלולה להכשיל במקרים רבים את האפשרות לבצע הרחבה של יחידות דיור קיימות שכן, די בכך כי בעל דירה אחד באגף יתנגד להרחבת דירתו במסגרת סעיף 11.1.4(ה) לתמ"א 38, על מנת שלא יהיה ניתן לבצע את ההרחבה בכל יחידות הדיור באותו אגף.

תוצאה זו אינה רצויה בעיננו שכן, היא מעניקה לדייר בודד זכות ווטו העלולה לגרום נזק כבד לרוב המוחלט של הבניין המעוניינים בהרחבת דירותיהם, ולעיתים עלול אותו דייר בודד להכשיל בהתנגדותו זו את חיזוק הבניין כולו בפני רעידות אדמה במסגרת התמ"א 38. כמו כן ההוראה מעניקה כוח סחיטה בידי דייר בודד אשר ללא הסכמתו להרחבת דירתו תוכשל הרחבת כל יחידות הדיור באותו אגף.

לאור תוצאה בלתי רצויה זו מבחינה תכנונית וקניינית, יש לדעתנו לתת פרשנות רחבה להוראות הסעיף כי "ההרחבה תתור רק אם תבוצע למלוא גובהו של האגף". לדעתנו יש לאפשר לוועדה המקומית לאשר במקרים המתאימים בניית מעטפת של ההרחבה במפלס הדירה אשר אינה מעוניינת בהרחבה. שיטה זו אומנם אינה אידאלית מבחינה עיצובית, אך היא מהווה לדעתנו במקרים רבים איזון ראוי בין הרצון לאפשר לרוב בעלי יחידות הדיור לחזק את הבניין ולהרחיב את דירותיהם לבין הפגיעה במראה החיצוני של הבנייןץ

בהפעלת שיקול הדעת, האם לאפשר בניית מעטפת כאמור, ניתן להתחשב לדעתנו בין היתר במשתנים הבאים:

  • כמות הדיירים המעוניינים להרחיב את יחידות הדיור לעומת אלה שאינם מעוניינים. ככל שכמות הדיירים שאינם מעוניינים בהרחבה תגדל, כך תקטן הנטייה לאפשר את בניית הרחבת יחידות הדיור בדילוגים תוך בניית מעטפת במפלס יחידות הדיור שאינן מעוניינות בהרחבה.
  • ככל שההרחבה תתבצע במקום שחשוף יותר למרחב הציבורי, כגון בחזית הבניין, כך תקטן הנטייה לאשר בניית הרחבת יחידות דיור תוך בניית מעטפת במפלס יחידות הדיור שאינן מעוניינות בהרחבה.
  • מידת הפגיעה באיכות החיים ביחדת הדיור של מי שאינו מעוניין בהרחבה כתוצאה מבניין המעטפת.

מניסיוננו, בניית מעטפת ההרחבה במפלס יחידות הדיור של מי שאינו מעוניין בהרחבה אינה נשארת במצב זה לאורך זמן, ותוך תקופה קצרה גם בעלי הדירות אלה ישלימו את הרחבת דירתם אל תוך המעטפת שנבנתה במפלס דירתם.

הרחבת יחידות הדיור כאשר חלקים מהחצר צמודים לדירות בבניין: כאשר חלקים מחצר הבניין הקיים צמודים לדירות בבית המשותף, כגון לצורך חניה או כגינות של דירות הקרקע, לא יהיה ניתן לבצע את הרחבת יחידות הדיור על שטחים אלה ללא קבלת הסכמתם של בעלי שטחים אלה. הדבר עלול להכשיל את האפשרות להרחיב את יחידות הדיור, או להביא לצמצום היקף שטחי ההרחבה האפשריים.

הפתרון הרצוי במקרה כזה הוא, העתקת השטח הצמוד למיקום אחר במגרש, הדבר אפשרי לעיתים כאשר מדובר במקום חניה, אך ככל שהשטח הצמוד משמש כגינה של דירות הקרקע, יהיה קשה למצוא פתרון המאפשר את העתקת השטח הצמוד למקום אחר במגרש.

בניית ממ"ד במסגרת הרחבת יחידות הדיור: בסעיף 11.1.4(ה) נקבע כי:

"ההרחבה תותר רק אם תבוצע למלוא גובהו של האגף והיא תכלול מרחב מוגן דירתי לכל יחידת דיור שמיועדת להרחבה" בסעיף נקבע בהמשך כי:

"על אף האמור, היה שטח ההרחבה קטן מהשטח הנדרש לתוספת מרחבים מוגנים דירתים, תותר ההרחבה אם אישרה הרשות המוסמכת פתרון מיגון חלופי או פטור מחובת הקמת מקלט, בהתאם להוראות חוק ההתגוננות האזרחית, התשי"א-1951". הסעיף עוסק בשני מצבים:

  • כאשר שטח הרחבת יחידות הדיור מספיק על מנת לבנות בו ממ"ד בגודל תקני, דהיינו בשטח של 9 מ"ר נטו שהוא 12 מ"ר ברוטו, ההרחבה חייבת לכלול ממ"ד, ולא קיימת אפשר לאפשר חלופת מיגון לממ"ד או פטור מבניית ממ"ד.
  • כאשר שטח ההרחבה קטן מהדרוש לשם בניית ממ"ד תקני, דהייהו מ-9מ"ר נטו שהם 12 מ"ר ברוטו, מוסמכת הרשות המוסמכת לאשר פתרונות מיגון חלופיים, כגון שדרוג המקלט של הבניין, או לפטור את יחידות הדיור המורחבות מבניית ממ"ד.

מלשון סעיף 11.1.4(ה) עולה לכאורה, כי הממ"ד חייה להבנות בתוך שטח ההרחבה של 25 מ"ר. בערר (ת"א) 5117/11 עלתה השאלה, האם משמעות כי הממ"ד חייב להיבנות בתוך שטח ההרחבה וכחלק מההרחבה, או שניתן לבנות אותו גם בתוך שטח הדירה המקורית, ובלבד כ הדירה המורחבת תכלול ממ"ד.

ועדת הערר המחוזית לתכנון ובניה מחוז תל אביב החליטה כי:

"סעיף 11.2 ב לתמ"א 38, העוסק באפשרות לבצע הרחבת דירה קיימת ב 25 מ"ר, קובע כי "תוספת השטח לדירה תכלול מרחב מוגן על פי החוק".

משמעותו של סעיף זה הוא, כי במסגרת אותם 25 מ"ר הניתנים לבניה כתמריץ לחיזוק בניין נגד רעידות אדמה יש לבנות גם ממ"ד. ואולם לדעתנו במידה ומבקש ההיתר מעדיף לבנות את הממ"ד בתוך קווי הבניין הקיים, בשל אילוצים טכניים או תכנוניים, הוא יכול לעשות כן ואולם, במקרה כזה יש להפחית מאותם 25 מ"ר בהם מותר לו להרחיב את הדירה את שטח הממ"ד בשטח המזערי הנדרש על חוק ההתגוננות האזרחית דהיינו, 12.5 מ"ר".

לאור החלטה עקרונית זו, התוצאה הסופית אשר צריכה להתקבל היא, כי בדירות המורחבות יהיה קיים ממ"ד, ואין זה משנה אם הממ"ד ייבנה בתוך שטח ההרחבה של ה- 25 מ"ר או בשטח הדירה המקורית – המורחבת.

יש לציין שהאמור בערר 511/11, כי במקרה של בניית הממ"ד בשטח הדירה יש להפחית את שטח הממ"ד מההרחבה, נכון למקרה המיוחד שנדון באותו ערר, בו לא היה ניתן לבצע חישוב מחדש של שטחי הבניה בבניין, ואולם בדרך כלל, אם הממ"ד נבנה בתוך שטח הדירה המקורי הוא מפנה שטח עיקרי של 12 מ"ר, ובביצוע חישוב מחדש של שטחי הבניה בדירה יהיה ניתן לדעתנו לבנות שטח עיקרי זה בתחום ההרחבה, כך שהתוצאה הסופית תהיה כי ההרחבה שתיבנה תהיה בשטח של 25 מ"ר ללא ממ"ד, והממ"ד יהיה ממוקם בשטח הדירה המקורית – המורחבת.

***המידע המוצג במאמר זה הוא מידע כללי בלבד, ואין בו כדי להוות יעוץ/חוות דעת משפטית***