גודל טקסט:
שינוי צבעי האתר:
מקשי קיצור
S - עבור לתוכן העמוד
1 - עמוד הבית
4 - חיפוש
הצהרת נגישות

תמ"א 38 - יחס לתכניות אחרות

כמו תכניות רבות אחרות, גם תמ"א 38 כוללת סעיף "יחס לתכניות אחרות". לסעיף חשיבות רבה בעיקר לנוכח העובדה כי המדובר בתכנית ארצית הכוללת הוראות בניה של תכנית מפורטת, אשר ניתן להוציא מכוחה היתרי בניה כגון: הוראות לעניין קווי בניין, גובה ועיצוב וכיו"ב'. לפיכך חשוב להגדיר באופן מדויק את היחס בין הוראות תמ"א 38 לבין תכניות אחרות החלות על המגרש בו מצוי הבניין נשוא הבקשה להיתר בניה מכוח תמ"א 38.

כאמור בסעיף 6 נקבע היחס בין הוראות התמ"א 38 לתכניות אחרות החלות על המגרש בו מבוקש היתר בניה לפי תמ"א 38, והוא בעל חשיבות מכרעת במקרים של סתירה בין הוראות התמ"א 38 לבין הוראות תכניות אחרות החלות על המגרש.

קודם שנעסוק בהוראות סעיף 6 לתמ"א 38, יש להדגיש את העובדה, כי תמ"א 38 הינה תכנית המהווה "שכבת תכנונית" נוספת מעל לתכניות החלות על המגרש בו מבוקש ליישם את הוראות התמ"א 38.

מטבע הדברים, חלות על המגרש בו מצוי בניין אותו מבקשים לחזק במסגרת התמ"א, או שמבקשים להרוס אותו ולהקימו מחדש לפי סעיף 14א' לתמ"א 38, תכניות מתאר מקומיות או תכניות מפורטות.

הוראות תכניות אלה עומדות בתוקפן גם לאחר כניסת תמ"א 38 לתוקף, למעט באותם נושאים בהם הוראות התמ"א 38 גוברות עליהן מכוח הוראות סעיף 6 לתמ"א 38, ולמעט באותם מקרים בהם נקבע אחרת בתמ"א 38.

לפיכך, כאשר מבוקש היתר בניה מכוח תמ"א 38 יש לבצע קומפילציה בין התכניות החלות על המגרש נשוא הבקשה לבין הוראות תמ"א 38, תוך יישום ההוראות לעניין עדיפות תמ"א 38 במקומות המתאימים כפי שנקבע בתמ"א – באותם נושאים בהם הוראות התמ"א אינן גוברות, או שהתמ"א אינה מתייחסת אליהם, יש לפעול על פי התכניות החלות במקום.

כך לדוגמא, אם על בניין שלגביו מבקשים ליישם את הוראות התמ"א 38 חלה תכנית הכוללת הוראות עיצוביות כגון: לעניין מיקום מסתורי כביסה, חומרי גמר, הוראות בעניין גדרות וכיו"ב, יש ליישם הוראות אלה בהיתר בניה המבוקש לפי תמ"א 38.

כדוגמא נוספת נביא את נושא קווי הבניין. כעקרון, הוראות התכניות החלות על המגרש לעניין קווי הבניין ממשיכות לחול כאשר מבוקש היתר בניה לפי תמ"א 38. עם זאת, בנושאים מסוימים מאפשרת התמ"א 38 לרשות המקומית להתיר חריגה מקווי הבניין הקבועים בתכניות החלות במקום כגון: לשם בניית רכיבי החיזוק של הבניין, הקמת מעלית, לשם הקמת אגף נוסף לבניין,  לצורך הרחבת יחידות הדיור הקיימות בבניין. בנושאים אלה תגברנה הוראות התמ"א 38 לעניין קווי הבניין על התכניות החלות במקום דהיינו, התב"ע החלה על המגרש.

גם כאשר הבניין הדורש חיזוק ייהרס ויוקם מחדש לפי הוראות סעיף 14א' לתמ"א, מהווה תמ"א 38 "שכבה תכנונית" נוספת על התכניות החלות על המגרש שכן, הבניין החדש יוקם לפי זכויות הבניה הקבועות בתכניות החלות על המגרש, ובנוסף יהיה ניתן לאשר לבניין זכויות בניה מכוח סעיפים 12,11 ו- 14 לתמ"א 38.

יוצא מהכלל האמור לעיל הוא מצב שבו קיימות במגרש המיועד למגורים, עליו ניצב בניין אותו מבקשים לחזק במסגרת התמ"ר 38, זכויות בניה בלתי ממומשות מכוח התכניות החלות על המגרש. במקרה כזה קיימת הוראה מיוחדת בסעיף 13 לתמ"א 38 המורה על קיזוז זכויות הבניה מכוח סעיף 11 לתמ"א 38 אל מול זכויות הבניה הבלתי ממומשות. במצב זה בלבד, התמ"א אינה מהווה "שכבה תכנונית נוספת", אלא זכויות הבניה מכוחה חופפת את זכויות הבניה הבלתי ממומשות.

ואולם, אם הבניין האמור ייהרס ויוקם מחדש, ניתן יהיה לבנות במגרש מכוח זכויות הבניה הבלתי ממומשות ובנוסף, ניתן יהיה לאשר את זכויות הבניה מכוח סעיף 11 לתמ"א 38, דהיינו במקרה כזה התמ"א 38 כן תהווה "שכבה תכנונית נוספת" על התוכניות החלות במקום.

מעמד הבכורה להוראות תמ"א 38

בסעיף 6.1 לתמ"א 38 נקבע "תכנית זו גוברת על כל התכניות האחרות בהם היא עוסקת, אלא אם נאמר בה אחרת". את המונח "בנושאים בהם היא עוסקת" יש לקרוא במובן הרחב דהיינו, כי כל הוראות התמ"א גוברות על התכניות האחרות החלות על המגרש, אלא אם נאמר אחרת בתמ"א 38.

ההוראה הגורפת בסעיף 6.1 מסויגת בסעיף 6.2 לעניין העדפת תכנית "פינוי בינוי" על פני הוראות התמ"א 38, בסעיף 6.4 לעניין העדפת מגבלות בניה הקבועות בתכניות ארציות אחרות, בסעיף 6.5 לעניין העדפת הוראות בדבר מגבלות גובה בגין בטיחות טיסה או מגבלות פרק ו' לחוק התכנון והבניה.

להלן הנושאים העיקריים בהם הוראות תמ"א 38 גוברות על הוראות הכלולות בדרך כלל בתכניות החלות על המגרש:

הליך זה דומה להליך של פרסום ודיון בהקלות לפי סעיף 149 לחוק התכנון והבניה, כך שבאופן מעשי לא קיים הבדל של ממש מבחינת התהליך בין אישור בניה נוספת מכוח התמ"א 38 לבין אישור סטיה בדרך של הקלה.

עדיפות תכנית פינוי-בינוי: בסעיף 6.4 לתמ"א 38 נקבע כי:

"ניתן יהיה לאשר תוספות בניה או הריסת מבנה והקמתו מחדש או מתן זכויות בניה במגרש אחר לצורך חיזוק מבנה שנדרש חיזוקו, מכוח תכנית זו ככל שאינן עומדות בסתירה להגבלות בניה שנקבעו בתכניות מתאר ארציות אחרות".

בסעיף זה נקבע היחס בין תמ"א 38 לבין תכניות באותה דרגה מבחינת המדרג התכנוני – תכניות מתאר ארציות אחרות. לפי הסעיף, בכל מקום שהיתר הבניה לביצוע תוספות בניה מכוח תמריצי החיזוק של התמ"א, או להריסת המבנה הקיים והקמתו מחדש, סותר הגבלות בניה הקבועות בתכנית מתאר ארצית, הוראות תכנית המתאר הארצית האחרת תגבר ויש להתאים את הבקשה להיתר להוראות אותה תכנית מתאר ארצית.

דוגמה להגבלת בניה בתכנית מתאר ארצית אנו מוצאים בסעיף 5 לתמ"א 3 – "תכנית מתאר לדרכים" הקובע חובת שמירת מרחקים הקבועים בין ציר הדרך לקווי בניין של מבנים הבנויים סמוך לדרך – כאשר המרחקים נקבעים לפי סוג הדרך, אלא אם נקבע אחרת בתכנית מתאר ארצית ו/או מקומית.

הגבלות בניה על פי תכנית מתאר מחוזית: בסעיף 6.5 לתמ"א 38 נקבע כי:

"תוספות בניה או הריסת מבנה והקמתו מחדש מכוח תכנית זו, העומדות בסתירה להגבלות בניה שנקבעו בתכניות מתאר מחוזיות, תהיינה טעונות אישור הועדה המחוזית הנוגעת בדבר".

סעיף זה אינו מונע אישור ביצוע תוספות בניה לבניין קיים, או הריסת בניין קיים והקמתו מחדש, כאשר הבקשה להיתר סותרת הגבלות בניה הקבועות בתכנית מתאר מחוזית, אך הוא מחייב את קבלת אישור הועדה המחוזית להיתר הבניה. מטרת קבלת אישור הועדה המחוזית במקרים אלה היא, ביצוע בדיקה של מידת הרלוונטיות של הגבלת הבניה הקיימת בתכנית המחוזית ביחס לבניה המבוקשת.

דוגמה להגבלת בניה בתכנית מתאר מחוזית אנו מוצאים בסעיף 13(ד) לתכנית מתאר מחוזית מחוז תל אביב – "רכבת קלה תת קרקעית ובמפלס הקרקע במטרופולין תל אביב" הקובע כי לא יינתן היתר המשנה קווי בניין אלא אם אינם פוגעים בהקמת המסילה או בהפעלתה ובאחזקתה של הרכבת הקלה...".

הגבלות גובה בגין בטיחות טיסה או מגבלות לפי פרק ו' לחוק התכנון והבניה: בסעיף 6.6 לתמ"א 38 נקבע כי: "תכנית זו אינה גוברת על הוראות שנקבעו בכל תכנית אחרת לעניין מגבלות גובה בגין בטיחות טיסה או מגבלות שנקבעו לפי פרק ו' לחוק."

תכניות רבות החלות על אזורים הסמוכים לשדות תעופה קובעות הגבלות גובה ביחס לבניה המותרת במקום, לשם שמירה על בטיחות הטיסה. בחלק מהמקרים קיימות תכניות המתייחסות באופן פרטני לשדה תעופה מסוים.

כך דוגמא, תמ"א 4 – נמל תעופה בן גוריון, קובעת תמ"א 4 את הגובה המרבי שניתן לאשר הטיסה של נתב"ג.

סעיף 6.6. הוכנס לתמ"א 38 לאור העובדה כי התמ"א מאפשרת תוספת גובה למבנים קיימים מעבר לקבוע בתכניות הקיימות, לשם בניית רכיבי החיזוק הנדרשים לחיזוק הבניין בפני רעידות אדמה, וכתוספת של עד שתיים וחצי קומות.

הסעיף קובע גם העדפת "מגבלות שנקבעו לפי פרק ו' לחוק" על הוראות התמ"א. כותרתו של פרק ו' לחוק התכנון והבניה, אשר מוזכר אף הוא בסעיף 6.6 הוא: "מיתקנים ביטחוניים ומכשולי טיסה". פרק זה עוסק בעיקר בדרך הוצאת היתרי בניה למתקנים בטחוניים, נושא שאינו רלוונטי לענייננו, אך הוא כולל את סעיף 175 (א) לחוק התכנון והבניה המעניק לועדה למתקנים ביטחוניים סמכות רחבה "להורות לועדה המקומית, לועדה המחוזית ו/או לועדה למימי חופין להכניס לתכנית הוראות שינוי, אם היא הכרחית לשם הבטחת פעולתו התקינה של מיתקן בטחוני, השימוש התקין בו, מניעת פגיעה בסודיותו או מניעת נזקי גוף או רכוש הצפויים מפעולתו או מהשימוש בו".

בסעיף 6.6 לתמ"א 38 נקבע כי גם מגבלות בניה אחרות שנקבעו בתכנית על פי הוראה כאמור, ולאו דווקא לעניין גובה הבניין, גוברות על הוראות תמ"א 38

החובה לכלול הוראות חיזוק בתכניות חדשות: סעיף 6.3 לתמ"א 38 חריג ליתר תתי הסעיפים של סעיף 6 שכן, הוא אינו עוסק ביחס שבין הוראות תמ"א 38 לתכניות אחרות, אלא הוא עוסק בתכניות עתידיות.

בסעיף נקבע כי: "תכניות המאפשרות הוספת בניה על בנין הבנוי בפועל, יכללו הוראה המתנה את מתן ההיתר לתוספות הבניה - בחיזוקם בהתאם לדרישות התקן"

סעיף זה מורה על חובת הכנסת הוראה לתכניות עתידיות המאפשרות בניה על מבנים קיימים, בדרך כלל לשם הרחבת דיור, בדבר החובה להתנות את מתן היתר הבניה בחיזוק לפי תקן 413.

כמומחים בליווי דיירים בעסקאות של תמ"א 38 והן בעסקאות של פינוי בינוי, לדעתנו הסעיף מיותר שכן, החובה לבצע חיזוקים אלה כבר נקבעה בתקנות התכנון והבניה, נראה שהתמ"א 38 ביקשה להורות על הכללת הוראה כאמור בכל תכנית עתידית על מנת שנושא החיזוק יוטמע כחלק מהליך הוצאת היתר הבניה לביצוע תוספות בניה למבנים קיימים.

*המידע המוצג במאמר זה הוא מידע כללי בלבד, ואין בו כדי להוות ייעוץ ו/ או חוות דעת משפטית. המחבר ו/או המערכת אינם נושאים באחריות כלשהי כלפי הקוראים, ואלה נדרשים לקבל עצה מקצועית לפני כל פעולה המסתמכת על הדברים האמורים.