גודל טקסט:
שינוי צבעי האתר:
מקשי קיצור
S - עבור לתוכן העמוד
1 - עמוד הבית
4 - חיפוש
הצהרת נגישות

עקרונות מנחים לקידום פרויקט של תמ"א 38

מאמר זה מיועד לבעלי דירות המעוניינים להכיר לעומק את סוגיית תמ"א 38 בישראל, הן במסלול עיבוי ותוספת והן במסלול הריסה ובניה מחדש עפ"י תיקון 2 לתמ"א 38. כל העקרונות המובאים במאמר זה הם בגדר המלצה בלבד,שכן הם אינם מחייבים ומטילים אחריות על חברתנו בר לב - מומחים בארגון דיירים לתמ"א 38.

תמ"א 38 ההתפתחות

מאז כניסת תמ"א 38 לתוקף, בוצעו בה שלושה שינויים. השינויים הבהירו את הוראות התמ"א 38, הפיקו לקחים מיישום הוראות התמ"א בפועל, והוסיפו הוראות חדשות, שבין היתר הרחיבו את היקף תמריצי החיזוק שניתן לאשר מכוחה, על מנת להניע את המהלך התכנוני אשר למטרתו אושרה התמ"א 38- חיזוק מבנים קיימים בפני רעידות אדמה.

בשינוי מס' 2 לתמ"א: הוכנסו שני שינויים מהותיים: התרת סגירת קומה המפולשת, בנוסף לבניית קומה נוספת או אגף נוסף וכן, מתן אפשרות להריסת בניין הדורש חיזוק והקמתו מחדש לפי זכויות הבניה המוענקות בתכניות החלות במקום, בתוספת זכויות הבניה שניתן לאשר מכוח התמ"א 38.

שני השינויים לתמ"א 38 לא הניבו את התוצאה המיוחלת. הוגשו מעט בקשות להיתרי בניה מכוח התמ"א 38, ואלה שהוגשו התייחסו בעיקר לבניה במרכז הארץ, כאשר באזורי הפריפריה שם ערכי הקרקע נמוכים, לא הוגשו כמעט בקשות להיתרי בניה לפי תמ"א 38 למרות שדווקא חלק מאזורים אלה נחשבים כבעלי סיכון גבוה יחסית להיפגע במקרה של רעידת אדמה.

שינוי מספר 3 לתמ"א 38: הינו השינוי המקיף ביותר שבוצע בתמ"א 38, והוא נכנס לתוקף ביום 11.6.12.

בפן המשפטי, השינוי מנסח מחדש חלק מסעיפי התמ"א 38, תוך הכנסת שינויים ותיקונים שהם תוצאה מהפקת לקחים מיישום הוראות התמ"א ערב השינוי.

אחת המטרות העיקריות שהוכנסו בהוראות תמ"א 38 בשינוי מס' 3 הם:

תמ"א 38 - התוכנית

בשנת 2005 פורסמה למתן תוקף מחייב תוכנית המתאר הארצית תמ"א 38, אשר מטרתה ליצור תנאים שיאפשרו את חיזוק המבנים הקיימים ושיפור עמידותם בפני רעידות אדמה.יחד עם זאת ניתן להגדיר את תמ"א 38 גם כרעידת אדמה תכנונית, בהיותה תכנית מתאר ברמה ארצית אשר יכולה לשנות את התכניות המפורטות המקומיות החלות על המגרשים - אחד החסרונות הגדולים של תוכנית תמ"א 38 היא העובדה שהיא אינה ישימה ביישובי הפריפריה, שבהם ערכי הקרקע והדירות אינם גבוהים ואין דיך בכך כדי למשוך קבלנים ויזמים לבצע את חיזוק הבניינים עפ"י הוראות תמ"א 38. מיד נסקור בפניכם את עיקרי תכנית תמ"א 38 ואת עיקרי האופציות הכלכליות הטמונות בה.

הרקע לתוכנית תמ"א 38

מדינת ישראל נמצאת באזור הרגיש לרעידות אדמה, לכאשר תגיע רעידת אדמה קשה, אנו לכאורה צפויים לאלפים ואף רבים של הרוגים ופצועים ועשרות אלפי תושבים שיוותרו ללא קורת גג. כאמור, תכנית תמא 38 מהווה חלק מההיערכות הכוללת לקראת רעידת אדמה אפשרית.

  • במהלך שנות השישים והשבעים התאפיינה במדינה בניית בתי מגורים על גבי קומת עמודים מפולשת.
  • מסתבר כיום, שדווקא קומות העמודים מהוות נקודת תורפה,אשר עלולה לגרום לקריסת הבניין בעת רעידת אדמה
  • חלוקת העומסים בבניין הייתה חלקית באותם שנים, כחלק מכך העומסים חולקו רק לרוחב והיום מחולקים העומסים לאורך ולרוחב. 

להלן המחשת חשיבות החיזוק:

תמ"א 38 קובעת מטרות ויעדים כגון

תמ"א 38 נועדה לאפשר ולעודד חיזוק מבנים קיימים שלא נבנו לפי תקן 413, על מנת לשפר את עמידותם בפני רעידות אדמה. התמ"א מעניקה לאותם מבנים זכויות בניה והקלות תכנוניות נוספות, כגון האפשרות לחרוג מגובה הבניין ומקווי הבניין, על מנת לעודד ולמרץ את חיזוקם של המבנים הקיימים.

שני תתי סעיפים הראשונים של סעיף 2 לתמ"א 38 מפרטים את מטרת התמ"א:

"2.1 לקבוע הסדרים תכנוניים כחלק ממכלול רחב של הסדרים כלכליים, חוקיים ואחרים לשיפור מבנים וחיזוקם לצורך עמידותם בפני רעידות אדמה. 

2.2 לקבוע הנחיות לחיזקו מבנים קיימים כדי לשפר את עמידות בפני רעידות אדמה, ולשם כך לזהות ולאפיין סוגי המבנים שיש לחזק"

סעיפים אלה הנ"ל מהווים את "רוח התכנית" והם קובעים את תכליתה. לפיכך הם בעלי חשיבות במקרה בו מתעורר הצורך להכריע בשאלות פרשניות ביישום הוראות התמ"א, בעיקר לצורך מתן פרשנות תכליתית להוראות התמ"א 38.

שלושת תתי הסעיף הבאים של "סעיף המטרות" מפרטים את השיטה בה מבקשת התמ"א להשיג את היעדים שנקבע בסעיפים שפורטו לעיל, כאמור 2.1 ו 2.2:

2.3 לעודד ביצוע חיזוק מבנים כאמור על ידי תוספות בניה באמצעות:

סעיפים אלה מסכמים למעשה את ההוראות האופרטיביות של תמ"א 38, וחשיבותם בפרשנות התכנית מוגבלת.

בחלק מהמקרים כאשר במסגרת מימוש זכויות הבניה אותן ניתן לאשר מכוח תמ"א 38 מורחבות יחידות הדיור בבניין הקיים, ביצוע התמ"א 38 גם משפר את איכות החיים של בעלי הדירות בבניינים המחוזקים, לנוכח העובדה כי ההרחבה תכלול בדרך כלל ממ"ד, הדבר אף ישפר את ביטחונם האישי של דיירי הבניין הקיים.

גם המראה החיצוני של המבנים אשר יבוצעו בהם עבודות החיזוק, יחד עם ביצוע תוספת בניה ושיפוץ החזיתות, ישתפר לאין ערוך לעומת מראה המבנים ערב ביצוע עבודות הבניה מכוח התמ"א.

תמ"א 38 מהווה גם כלי תכוני להוספת יחידות דיור במרכזי הערים, שם מרוכזים בדרך כלל מבנים אותם ניתן לחזק במסגרת תמ"א 38,תוצאה זו חשובה במיוחד בימנו, לאור המחסור הקיים בדירות למגורים, המביא עמו את עליית מחירי הדירות. לאור האמור תמ"א 38 מהווה גם גורם מרכזי בהתחדשות עירונית, ללא צורך בהשקעת משאבים מהקופה הציבורית.

על מה חלה התוכנית

כך נקבע כי: בחישובים הסטטיים יובאו בחשבון בנוסף למשקלו העצמי של הבניין העומסים והגורמים כלהלן:

(1)...

(4) עומס כתוצאה מרעידות אדמה שחישובו יבוסס על ת"י 413.

כמו כן נקבע בתקנה 4.04 לתוספת החמישית לאותן תקנות כי:

״יציבות הבניין תיבדק בידי מהנדס תכנון לעומסים כמתחייב בתקנים ישראליים, ת"י 412 עומסים במבנים: עומסים אופייניים ת"י413 תכן עמידות מבנים הרעידות אדמה ות"י 414 עומסים אופייניים במבנים: עומס רוח: חריגה מתקנים אלה תותר בכפוף להתייחסות ובדיקה לפי המידע הקיים בארץ ובעולם, תוך יצירת מצב של פעולה משותפת ככל האפשר של כל האלמנטים בבניין, המשתתפים בייצוב המבנה״

הוראות אלה נכנסו לתוקף מיום 1.1.1980, לפיכך החל ממועד זה קיימת חובה חוקית לתכנן מבנים בהתאם לדרישות והוראות תקן 413, כך שאלה יעמדו בפני רעידות אדמה. הוראות התקנות אינן מבחינות בין סוגי המבנים, ולפיכך מיום ה- 1.1.1980 ואילך כל המבנים בישראל: מבני  ציבור, מגורים, תעשייה, מסחר, וכיו"ב חייבים להבנות לפי הוראות תקן 413.

  • אז מה קובעת תכנית תמ"א 38:
  • התכנית מציעה תמריצים לחיזוק המבנים על ידי הרחבת הדירות הקיימות תוך מתן אפשרות להוספת יחידות דיור חדשות.
  • אפשרות ההרחבה קיימת רק למבנים שההיתר בגינם הוא קודם ליום ה- 1 בינואר 1980.
  • לעומת זאת בניינים שההיתר לבניינתם הוא החל מיום זה ואילך, יהא ניתן לחזקם בלבד.

תחולת התכנית בהתאם לסע' 4 לתמ"א 38 - שנת הקמת המבנה

התמ"א תחול על מבנים שההיתר לבנייתם הוצא קודם 1.1.80 למעט מבנים שהתקן פטר אותם מתחולתו. מבנים בהיתר שנבנו לאחר מועד זה, יחולו עליהם הוראות החיזוק בלבד ללא תוספת של זכוית בנייה.

כיצד נקבע האם  הבניין זקוק לחיזוק על-פי הוראות תמ"א 38?

לצורך בדיקה אם הבית זקוק לחיזוק יש צורך בבדיקה שתיערך בידי מהנדס המבקש, רק לאחר מכן, על המהנדס הבודק להגיש את המלצתו למהנדס הועדה המקומית ולקבוע את  אופן שיטת חיזוק המבנה בהתאם לנספח מס' 2 המהווה נספח בקרה הנדסית על המבנה.

החיזוק אמור להתבצע באמצעות הוספת מרכיבים קונסטרוקטייבים כהגדרתן בתמ"א 38 כגון: מערך עמודים וקירות הקשחה, הוספת קורות ועמודים מפלדה ו/או מבטון מזוין העוטפים את הבניין, עיבוי וחיזוק העמודים הקיימים. יצוין כי במקרה של בניית מרחבים מגונין (מגדל ממ"דים), אלה ישמשו כחלק ממערך החיזוק של המבנה.

 אלו אלמנטים מכוח תמ"א 38 ניתן יהיה להוסיף לבניינים הטעונים חיזוק?

תמ"א 38 מאפשרת להרחיב דירות קיימות ו/או להוסיף יחידות דיור חדשות ו/או גם וגם כמפורט להלן:

א. בדרך של סגירה ומילוי קומת העמודים.

ב. בדרך של הקמת קומות נוספת מעל גג המבנה הקיים.

ג. הקמת אגף נוסף לבניין בשטח של שתי קומות טיפוסיות במבנה הקיים.

אלו מבנים מכח תכנית תמ"א 38 ניתן יהיה להרחיב?

הוראות תכנית תמ"א 38 מבחינות בין שני סוגים של מבנים:

  • בניינים שגובהם עולה על שתי קומות ואשר שטחם הכולל עולה על 400 מ"ר. 
  • בניינים שגובהם עד שתי קומות ושטחם הכולל אינו עולה על 400 מ"ר.

מה היקף הזכויות שניתן להוסיף לבניינים אלו?

במבנים עד שתי קומות ואשר שטחם אינו עולה על 400 מ"ר:

ניתן יהא להרחיב בלבד את יחידות הדיור הקיימות לצורך חיזוק הבניין מפני רעידות אדמה ב-שתי אפשרוית:

א.סגירת קומת עמודים מפולשת בשטח של קו ההיקף ל הקומה שמעליה ו/או תוספת בניה בשטח של עד 25 מ"ר כולל.

ב. אין לחרוג מגובה המבנה בפועל, למעט אלמנטים הדרושים לחיזוק המבנה.

ג. כמפורט בתקנות סטייה ניכרת מתכנית, ניתן יהא לסטות מקווי הבניין החלים בתכנית מבלי שיידרש הליך של הקלה.

הכללים והמגבלות בסגירה ומילוי הקומה המפולשת?

  • הוספת יחידות דיור על-ידי סגירת קומת עמודים יש לשמור על התאמת גובה הקומה לתקנות - בדרך כלל גובהה של קומת עמודים מפולשת היא 2.2 מ', הגובה המינמאלי הנדרש לבניית יחידות דיור הנו 2.5 מ'  נטו לאחר חיפויים.
  • התוספת תכלול מרחב מוגן דירתי (ממ"ד).
  • העתקת והסדרת תשתיות על פי הצורך.

במקרה של הוספת יחידות דיור על-ידי הקמת קומות נוספות

א. הקומה לא תחרוג מקו ההיקף של הקומה שמתחתיה, למעט סטייה הנובעת מדרישות קונסטרוקטיביות.

ב. התוספת תכלול מרחב מוגן דירתי ו/או חדר מחזוק כחלופה.

ג. במידה ותכנית המתאר מאפשרת בניית חדר על הגג, תותר בנייתו על הק' הנוספות.

ד. הקומות הנוספות תשמשנה ליחידות חדשות ו/או להרחבת הדירות הקיימות בקומות העליונות.

במקרה של הקמת אגף נוסף לבניין

קווי הבניין יהיו על פי התבע שחלה על המבנה.במידה ולא יהא ניתן לשמור על מרווחים אלה תותר חריגה עד לקו בניין צדדי של 2 מ' ומגבול מגרש אחורי של 3 מ'. בכל מקרה יש לשמור על מרחק מינמאלי של 4 מ' בצצדים ו- 6 מ' לאחור.

תמ"א 38 - הרחבת הדירות הקיימות

ניתן לבנות תוספת של כ-25 מ"ר לכל יחידה קיימת במפלס הקיים בתנאים הבאים:

  • שמירה על קווי בניין שנקבעו בתכנית המתאר המוקמית. במידה ולא ניתן לשמור על קווי הבניין, תאושר חריגה של קווי בניין מוקטנים בכפוף לשיקול דעת הועדה המקומית: לחזית ולצדדים: עד 2 מ' ולאחור בשיעור של 3 מ'.
  • כל תוספת לדירה תכלול בראש ובראשונה ממ"ד על-פי דין
  • בכל הקשור לאגף - הבניה תותר רק אם תבוצע באגף שלם

חוק המקרקעין קובע כי: תוספת של יחידות דיור מחייבת הסכמה של 66% מבעלי הדירות שלהם מוצמד 66% מהרכוש המשותף. הוספת יחידות דיור לבניין קיים משמעותה, וויתור של כל אחד מבעלי הזכויות ברכוש המשותף על חלק מזכויותיו לטובת בעלי זכויות נוספים.

על פי חוק המקרקעין (חיזוק בתים משותפים מפני רעידות אדמה),- התשס"ח 2008.

עבודה שמטרתה שינוי ברכוש המשותף: ביצוע עבודה ברכוש המשותף, שמטרתה שינוי ברכוש המשותף שאינו הרחבת דירה או בניית דירה חדשה כאמור בסעיפים 4 או 5, טעון החלטה מראש של רוב בעלי הדירות בבית המשותף.

עבודה שמטרתה הרחבת דירה:  ביצוע עבודה ברכוש המשותף שמטרתה הרחבת דירה, טעון החלטה מראש של מי שבבעלותם שישים אחוזים מהדירות בבית המשותף, בדבר הוצאת חלקים מהרכוש המשותף לשם הצמדתם לאותה דירה וכן בדבר חלוקת זכויות הבניה הנדרשות לשם ביצוע עבודה.

 עבודה שמטרתה בניית דירה חדשה (תיקון מס' 1) תשע"א-2011 (תיקון מס' 2) תשע"ב-2012

ביצוע עבודה ברכוש המשותף שמטרתה בניית דירה חדשה אחת או יותר, לרבות הוצאת חלקים מהרכוש המשותף לשם התקנת מקומות חניה והצמדתם לדירה או לדירות כאמור, טעון החלטה מראש של כל בעלי הדירות, כאמור בחוק המקרקעין; ואולם רשאי המפקח, אף אם לא התקבלה על כך החלטה מראש של כל בעלי הדירות בבית המשותף, לאשר את ביצוע העבודה, על פי תביעה של בעלי הדירות שבמועד הגשת התביעה היו בבעלותם שני שלישים מהדירות בבית המשותף ושני שלישים מהרכוש המשותף היו צמודים לדירותיהם, ובלבד שנתן לכל בעל דירה בבית המשותף הזדמנות לטעון את טענותיו.

 תמ"א 38 - אפשרויות שילוב 

  • ניתן לשלב בין האפשרויות השונות לתוספת יחידות דיור במקרה שלא ניתן למצות את מלוא הזכויות באפשרות אחת, ובלבד שהשטח הכולל לא יעלה על שטח קומה טיפוסית של המבנה.
  • ניתן לשלב את האחת מהאפשרויות של תוספת יחידת דיור ביחד עם האפשרות של הרחבת הדירות הקיימות, ובלבד שהשטח הכולל הנוסף לבניין לא יעלה על שטח קומה טיפוסית של המבנה.

סך השטח המותר: 25 מ"ר לכל יחידה קיימת ותוספת יח"ד חדשות בשטח קומה טיפוסת של המבנה הקיים המורחב - בתמ"א 38 תיקון 2 הריסהו בניה מחדש על-פי  תיקון 3א' לתמ"א 38, שטח הקומות במבנה החדש ייגזר  על-פי שטח הקומה במבנה הקיים.

 מה הדין כאשר קיימות על המגרש זכוית בנייה בלתי ממומשות?

הוראות החיזוק חלות גם באזורים בהם קיימות זכויות בנייה שטרם מומשו על פי הכלים הבאים:

  • תנאי למימוש זכויות בניה שטרם מומשו (הרחבת דיור או בניית תוספת קומות) מתוקף תכניות קודמות לתמ"א הוא
    חיזוק המבנה בכללותו.
    במקרה שמבוקשת הרחבה של יחידת דיור בודדת, על התוספת לכלול את כל מרכיבי החיזוק, ובלבד שלא יהיה
    בבנייתה כדי למנוע את חיזוק היחידות האחרות בעתיד.
    אולם, תותר תוספת בניה להרחבת דיור על פי התכנית החלה על המקום ובלבד שתכלול את מרכיבי החיזוק לאותה
    יח"ד ולא תמנע אפשרות חיזוק כל המבנה.
  • במקום שתכנית המתאר מאפשרת הרחבת דיור ניתן להוסיף יחידות דיור, בתנאים שפורטו לעיל, אולם, לא ניתןלהרחיב את הדירות מעבר למה שנקבע בתכנית.
  • במקום שתכנית המתאר מאפשרת תוספת קומה מותר להרחיב את הדירות על הוראות ההרחבה שצוינו לעיל אולם, לא ניתן להוסיף קומות מעבר למה שנקבע בתכנית המתאר.

תוספות בנייה למבנים שאינם מיועדים למגורים

במבנים שאינם מיועדים למגורים רשאית הועדה המקומית, לפי חוו"ד מהנדס הועדה, להתיר תוספת בניה לקומה נוספת או אגף ובלבד שהמבנה יחוזק כולו עם התוספת.

 

פטור מחיזוק

ועדה מחוזית רשאית להעניק פטור מחיזוק המבנה לצורך הרחבת דיור אם:
השתכנעה כי בנסיבות העניין אין זה מן הצדק לחייב את בעל הזכות במקרקעין לחזק את המבנה ו-בלבד שאין בתוספת הבניה כדי למנוע בעתיד את חיזוק יחידות הדיור הקיימות במבנה.

 הקמת מעלית ופתרון מקומות חניה

  • ניתן להקים מעלית לכל אגף במבנה מעבר לקווי הבניין שנקבעו בתכנית בתנאי שלא ניתן להתקינה בתחום קווי
    הבניין
    תוספת בניה למבנה תותנה במציאת פתרון חניה למספר החניות הנוספות הנדרשות עקב בניית התוספת.
    במקרה שלא נמצא פתרון לחניה בתחום המגרש ניתן להסדיר את החניה גם מחוץ למגרש - בדרך של קרן חנייה.
    הועדה המקומית תהא רשאית לדרוש השתתפות בהקמת מקומות חניה שיותקנו במרחק סביר.

שיקול דעת הועדה המקומית

לוועדה המקומית הוקנה שיקול דעת למתן היתר לתוספות בניה:

א. אילו תוספות ואיזה שילוב ביניהם מתאימים לכל מבנה.
ב. הגשת תכנית בינוי ועיצוב המבנה.
ג. אישור פתרון החניה לשיביעות רצונו של מהנדס העיר.
ד. בדיקת התאמת התשתיות הקיימות לתוספת המוצעת.
ה. הוועדה רשאית להטיל מגבלות בניה עד לאישור תכנית כאמור, בכפוף לכך שתקיים הליך של פרסום ושל שמיעת
   התנגדויות.

יחד עם זאת הועדה המקומית רשאית לסרב למתן היתר מכוח תמ"א 38 אם נתקיימו טעמים מיוחדים הנובעים משיקולים מיוחדים כגון, תכנוניים, אדריכליים, נופיים ואו גושר נשיאה של מערכת התשתיות במגרש נשוא ההיתר.

יצוין כי בכל הקשור לחיזוק המבנה בלבד, שיקול הדעת של הועדה המקומית יהיה מצומצם ביותר.

תנאים למתן היתר בניה מכוח תמ"א 38

יידוע הציבור תוך הנחת כתב שיפוי בידי הועדה המקומית בהתאם לסע' 30 לתמ"א 38

  • מתן היתר על פי התכנית מותנה בפרסום הודעות ומתן אפשרות לכל בעל עניין להעלות את הערותיו בפני הועדה המקומית לפני שזו תיתן את החלטתה.
  • מתן היתר מותנה בהפקדת כתב שיפוי על ידי מבקש ההיתר ובו יתחייב לשאת בפיצויים ככל שייפסקו כנגד
    הועדה המקומית.

מהם הסיבות הנפוצות לאי הענקת היתרי בנייה מתמ"א 38

  • מסמכי הבקשה להיתר לא מבטיחים חיזוק בפני רעידות אדמה.
    אי התאמת בקשות להיתר להוראות התמ"א.
    הצפיפות הקיימת במרחב.
  • קרבה רבה בין הבניינים שלא מאפשרת הרחבתם.
    הגשות לא ראויות שלוקות בחסר.

שינויים בתמ"א 38

תכנית תמ"א 38 הינה שילוב של:

  • הוראות תמ"א 38/1
  • הוראות תמ"א 38/2- תיקון 2 לתמ"א 38 (הריסה ובניה מחדש).
  • הוראות תמ"א 38/3- תיקון 3 לתמ"א  38
  • הוראות תמ"א 38 תיקון 3א'- (שיטת המדרג) 

תמ"א 38/4 - תיקון מס' 4 לתמ"א שהחלטה לגבי הכנתו ניתנה לאחרונה על ידי המועצה הארצית לתכנון ובניה, נועד לעודד ולתגבר את השימוש בתמ"א גם על מבני ציבור ובאזורי פריפריה, וכן לצורך עידוד השיפור של אמצעי המיגון בבניינים שנבנו לאחר 1980 אך קודם ל-19922, שאז נקבעה חובת הקמת מרחבים מוגנים לדירות. 

הערת המחבר: כל הוראות הנ"ל מאושרות ותקפות וניתן להגיש בקשות להיתר בנייה בהתבסס עליהן.

תיקונים בתמ"א 38

שינוי הוראות תמ"א 38/1 - אושר בשנת 2007.מטרת התכנית, בין היתר, להבהיר את היחסים בין זכויות
הבניה הניתנות מתוקף התמ"א לבין זכויות הניתנות מתוקף תכנית בניין עיר בתיקון זה נקבע כי הוראות תכניות מפורטות שאושרו על ידי הועדה המקומית יגברו במקרה זה על פני הוראות התמ"א 38, זאת כדי למנוע פגיעה ברקמות תכנון אזוריות באמצעות תמ"א 38 כוללת שאינה רגישה למצבים ספציפיים.

תיקון 2 לתמ"א 38 (תמ"א 38/2 - הריסה ובניה מחדש)

 שינוי 2 לתמ"א 38 - קיבל תוקף מחייב בשנת 2010 – בתיקון מס' 2 נקבעו הסדרים תכנוניים להריסת מבנה קיים לו נדרש חיזוק  אשר מאפשרת קבלת זכויות הבניה על פי התכניות החלות במגרש  גם בעת הריסת מבנה והקמתו מחדש, בתוספת הזכויות שהתמ"א 38 מתירה.  (המדובר כמובן במבנה לו נדרש חיזוק בהתאם להוראות התמ"א 38). במקרה של חיזוק מבנה קיים ניתן להרחיב את הדירות הקיימות, תוך הוספת יחי"ד בקומה מפולשת (ככל שקיימת) ולבנות קומה נוספת. במידה וקיימת תכנית בניין עיר מקומית להוספת זכויות בניה (מעבר למותר מתוקף התמ"א 38) ניתן לנצל את הזכויות
בשתי חלופות אלו.

 תמ"א 38/3 - תיקון 3 

ביום 11.6.2012 קיבל תוקף שינוי 3 לתמ"א 38 שנועד להרחיב את סל הפתרונות התכנוניים לעידוד חיזוק מבנים ואשר עוסק במספר נושאים שהועלו במהלך יישומה של התמ"א:
א. לפי התיקון יוגדלו זכויות הבנייה במבנים שיחוזקו לפי תמ"א 38 בעד 2.5 קומות.
ב.  בנוסף, אושרו הקלות רבות, כגון: חריגה מקו בניין, שילוב זכויות בנייה מכוח תכניות שחלות במקום וטרם מומשו
וזכויות מכוח התמ"א, לשם הריסת מבנים שזקוקים לחיזוק ובנייתם מחדש – כאשר המטרה הינה עידוד הריסה שהינה
האפשרות המיטבית לחיזוק המבנה מבחינה הנדסית.

ג. במקומות בהם לא ניתן לממש את זכויות הבנייה מכוח התמ"א 38, כתוצאה ממגבלות שונות כגון: בנייה לגובה בגין בטיחות טיסה, תיקון 3 הביא עמו פתקון בדמות חיזוק מבנים ללא תוספת קומות, בתמורה ךתוספת זכויות במגרשים אחרים ובפרט בתחום אותה רשות - פתרון זה נקרא ניוד זכויות.

תמ"א 38 תיקון 3א' - 

ביום 11 בנבמבר 2017 אושר למתן תוקף מחייב תיקון 3א' לתמ"א 38. מטרתו העיקרית של תיקון 3א' לתמ"א 38, הינה לקבוע באופן ברור את היקף הזכויות המרבי שניתן לאשר מכוח התמ"א במסלול הריסה ובניה מחדש, זכויות שכאמור ניתן לאשר במסלול הריסה בנוסף על הזכויות החלות במגרש מכוח תכניות מפורטות.

 הקמת עד שתי קומות נוספות למבנה טעון החיזוק כמפורט מטה:

1. הקומה או הקומות הנוספות לא יחרגו מקו ההיקף של הקומה שמתחתיהן, למעט חריגות נחוצות על פי הדרישות
   הקונסטרוקטיביות של המבנה
2. שטחה של הקומה או הקומות הנוספות במקרה שהבקשה להיתר כוללת גם הרחבת קומות לצורך הרחבת יחידות
    הדיור הקיימות במבנה קיים כאמור יחושב על בסיס הקומה המורחבת.

3. התוספת תכלול מרחב מוגן דירתי לכל יחידת דיור חדשה או יחידת דיור שמיועדת להרחבה, אלא אם כן אישרה
    הרשות המוסמכת פתרון מיגון חלופי או פטור מחובת הקמת מקלט, בהתאם להוראות חוק ההתגוננות
    האזרחית, התשי"א – 1951
4. הקמת קומה או קומות נוספות על פי האמור, יכולה לשמש גם לצורך הוספת יחידות דיור במבנה וגם להרחבת דירות
   בקומה העליונה של הבניין

הקמת קומת גג חלקית

הקומה החלקית הנוספת תהיה בשטח של עד מחצית משטח הקומה שמתחתיה, שטחה של קומה חלקית על הגג לפי סעיף זה, במקרה שהבקשה להיתר כוללת גם הרחבת קומות לצורך הרחבת יחידות הדיור הקיימות במבנה קיים, יחושב על בסיס הקומה המורחבת.תוספת בניה לפי סעיף זה, תוכל לשמש לצורך הרחבת יחידות דיור בקומה שמתחתיה ו/או לשם הוספת יחידות דיור חדשות בשטח זה, בכפוף לשיקול דעת הועדה המקומית.

*התוספת תכלול מרחב מוגן דירתי לכל יחידת דיור שמיועדת להרחבה, אלא אם כן אישרה הרשות המוסמכת
פתרון מיגון חלופי או פטור מחובת הקמת מקלט, בהתאם להוראות חוק ההתגוננות האזרחית, התשי"א- 1951

 *על אף האמור כאן, אם חלה על המבנה תכנית מפורטת לבנייה על גגות בתים (להלן: תכנית גגות), תוספת זכויות
הבניה שתותר מכוח הוראות סעיף זה תהיה בהתאם להיקף הזכויות שנקבעו בתכנית גגות או בשטח של עד
מחצית משטח הקומה שמתחתיה, בכפוף לשיקול דעת הועדה המקומית.

*כללה בקשה להיתר תוספת זכויות בניה מכוח הוראות בהתאם לתכנית גגות, יראו את ההיתר כאילו ניתן מכוח הוראות התמ"א 38.

להלן הנתונים ביחס ליישום תמ"א 38 בשנים האחרונות:

 

פוטנציאל מימוש תמ"א 38

מחקר שערכו עבור משרד הבינוי והשיכון עולים מספר מסקנות דרמטיות בדבר הפיכת חיזוק המבנים לבעל כדאיות כלכלית
בעזרת הצעדים שהרחיבו את תחולת תמ"א 38 -  עד לשינויים, ההטבות והכללים החלים על תמ"א 38 כמו:
הנחות במיסים, בהיטלי השבחה והצורך בהסכמות דיירים, חלו במלואן על בניית קומה נוספת אחת בלבד, בתנאים שהיו הייתה תמ"א 38 רלבנטית רק ל- 100 אלף יחידות דיור ו-רק באזורים החזקים ביותר בארץ: בעיקר
באזור המרכז ו-תל אביב, ביישובים החזקים של מחוז המרכז ובשכונות החזקות בירושלים (עם פוטנציאל של תוספת דירות כ- שלושים ושלושה אלף יח"ד דיור).

בסה"כ על פי ממצאי המחקר קיימות בארץ 810 אלף יחידות דיור הזקוקות לחיזוק, כלומר התמ"א הייתה
רלבנטית לשמינית בלבד מכלל הדירות הזקוקות לחיזוק. לפי ההערכות של המומחים, התמריצים שיוצר תיקון מספר 3 לתמ"א 38 יוסיפו כ- 250 אלף יחידות דיור חדשות לשוק ויגרמו לכ- 425 אלף יח"ד להפוך לבעלות פוטנציאל כלכלי לחיזוק - לעומת כ-100 אחף יחידות דיור אשר זוהו כבעלות פוטנציאל לחיזוק בהתאם לתמ"א 38 בטרם אישורו של תיקון 3 לתמ"א 38.

תמ"א 38 - חדשות

ב- 14.5.2014 דווח כי משרד השיכון יקציב כ- 90 מיליון שקל לשנה לסבסוד פרויקטים של תמ"א 38 בפריפרייה ובשכונות בהן אין היתכנות כלכלית לביצוע פרויקט החיזוק.

את התקציב לסבסוד הפרויקטים, מסיט למעשה המשרד מתקציב שיקום השכונות שהפך ללא רלוונטי בשנים האחרונות.
כמו כן, משרד השיכון עומד לפרסם "קול קורא" לציבור הרחב וליזמי תמ"א 38 בימים הקרובים. היזמים ובעלי הדירות יקבלו מספר מועדים במסגרתם יוכלו להגיש בקשות כדי ליהנות מהסבסוד. הסבסוד - בהיקף של 20-80 אלף ש"ח לדירה.

סבסוד פרויקטי תמ"א 38 יהיה תלוי בשני משתנים עיקריים

1. הסיכון הסייסמי במקום בו מבוצע הפרויקט.

2.מחיר דירה ממוצע בשכונות השיקום.

בנוסף, על התוכנית ישתתף המשרד גם במימון תשלום שכר טרחת עורך דין שייצג את בעלי הדירות בבניין בו מתוכנן
הפרויקט - גובה ההשתתפות יהיה עד 5,000 שקל בגין כל יחידת דיור. בהקשר זה מבהירים במשרד השיכון כי
השתתפות כספית זו מותנית בכך שעורך הדין מייצג את הדיירים בלבד בקשר לפרויקט חיזוק המבנה, ולא את היזם,
הקבלן או כל גורם אחר הקשור לפרויקט.

במשרד השיכון והבינו פרסמו כמה דוגמאות לשכונות וערים אשר יהיו זכאים לסבסוד:

  • א. יינתן מענק של 80 אלף שקל בשכונות כצנלסון וטרומפלדור בנהריה ובשכונה המערבית במגדל העמק
    ב. יינתן סיוע של 50-60 אלף שקל יינתן בשכונות אושיות וקרית משה ברחובות
    ג. יינתן במספר שכונות בלוד י 60 אלף שקל לדירה
    ד. בירוחם יעמדו המענקים על 70 אלף שקל לדירה

במשרד השיכון מקווים שסבסוד הפרויקטים יקדם את חיזוק המבנים במקומות שהשוק החופשי לא הביע בהם עניין עד כה
בשל חוסר היתכנות כלכלית. עולה כי לראשונה, המדינה תסייע במימון פרויקטים של תמ"א 38 במקומות בהם אין כדאיות כלכלית, ללא התמיכה הממשלתית.

אגף שיקום שכונות יפסיק לעסוק בשיפוץ חיצוני של בתים ויעבור לעסוק בשינוי מהותי של מעטפת הבניין כולל חיזוקו מפני רעידות אדמה, הרחבת הדירות, שדרוגן ותוספת דירות כמקובל בפרויקטים של תמ"א 38

מדובר על  פרויקט חברתי שישנה את פני השכונות, ירחיב את שטח הדירות לדיירים, יחזק וישדרג את המבנים וכמובן יוסיף יחידותדיור חדשות.

מצ"ב קישור לכתבה: http://www.globes.co.il/news/article.aspx?did=1000938324#fromelement=hp_firstarticle

 

הגורמים בתמ"א 38:

שלבים בתמ"א 38

בחירת גוף מקצועי שילווה את הדיירים בעסקה מורכבת כזו כגון: מלווה דיירים בעסקאות תמ"א 38 ו/או חברת ליווי וניהול פרויקטים לתמ"א 38.

שלב 1+2: פתיחת תיק בניין ובדיקת היתכנות תמ"א 38 על-פי תנאי הסף. שלב זה מתבצע על ידי מקדם הפרויקט ו/או מארגן הדיירים לתמ"א 38 ו/או מלווה הדיירים לתמ"א 38  ו/או מלווה הפרויקטים לתמ"א 38 ו/או היזם ו/או האדריכל ו/או צוות מקצועי שמלווה את הדיירים בשיתוף עם היזם יחד עם החברה לליווי דיירים כאמור.

תנאי הסף לתמ"א 38 - בדיקת היתכנות לעמידה בדירשות תמ"א 38

1. מתי נבנה הבניין (שנת ההיתר של הבניין)
2. מהו שטח הבניין
3. האם הוא עומד בתנאי החוק
4. מה ניתן לבנות
6. מה השילובים האופטימאלים לתופסות
7. צווי הריסה

 שלב 3

ארגון הבניין על-ידי מלווה דיירים מקצועי צריך להתבצע, תוך פעילות מקדמית של הדיירים יחד עם מארגן הדיירים, שכן הפעולה מתבצעת על ידי הדיירים בליווי וסיוע של מלווה הפרויקטים לתמ"א 38.

מלווה הדיירים צריך לדאוג לכינוס אסיפת דיירים לצורך קידום פרויקט תמ"א 38 ומינוי נציגות ברוב של 40% מבעלי הדירות על פי חוק התחדשות עירונית (הסכמים לארגון עסקאות), תשע"ז - 2017  (מניין חוקי לאסיפה- כינוס הבעלים).

מלבד מלווה הדיירים בפרויקט (להלן: "חברת ליווי דיירים") יש לבחור בראשית הדרך גופים נוספים שילוו את הדיירים בתהליך:

א.אנשי מקצוע כגון: שמאי מקרקעין/ יועץ לתמ"א 38/כלכלן

ב.מינוי - חברה מנהלת (חל בעסקאות פינוי-בינוי - ליווי פרויקטים בפינוי-בינוי).

ג. החתמה על טופס ראשון של 2/3 מהדיירים לפחות המאשר זכות סירוב למארגן הפרויקט בכפוף ל-חוק התחדשות עירונית (הסכמים לארגון עסקאות), - 2017.

ד. בחירת עו"ד דיירים וחתימה על ייפוי כוח לליווי וייצוג – רצוי מאד בשלב הראשוני.

ה. על מלווה הדיירים לבצע בדיקת היתכנות כלכלית וזכויות בניה למבנה טעון החיזוק.

ו. בדיקת היתכנות משפטית – מבוצע על ידי עורך דין מטעם הדיירים
ז.  בדיקת זכויות והיתכנות אדריכלית - מבוצע על ידי אדריכל מטעם מלווה הפרויקטים או היזם (לא מומלץ).
ח. בדיקת היתכנות כלכלית – מבוצע על ידי מקדם הפרויקט (חברה המלווה דיירים בתמ"א 38). או היזם בסיוע שמאי מקרקעין.
ט. בדיקת התכנות קונסטרוקטיבית - מבוצע על ידי קונסטרוקטור - רלוונטי רק במקרה של תמ"א 38 (עיבוי).

שלב 4

1. הכנת והפצת מכרז ליזמים - לאחר בדיקת זכויות הבניה בבניין, על מלווה הדיירים והנציגות להכין שורה של דרישות שאותן     יציגו ליזמים השונים - השגת הצעות - משני יזמים לפחות.

2.בין היתר, תפקידו של מלווה פרויקטים בתמ"א 38 הוא להפיץ מכרז תוך בקרת הצעות היזמים.

*בדיקת הצעות היזמים - היזם אמור למדוד את גודלן של הדירות הקיימות, כולל שטח המרפסות שסופח לדירות.

*במסגרת ההצעה היזם אמור להציג לדיירים את הגודל החדש של דירתם וכן תשריט ראשוני של הקומה הטיפוסית החדשה והדמיה של הבניין. הצוות המקצועי מטעם הדיירים יבחן את ההצעה ויעביר תיקונים. 

3. חתימה של הדיירים על הסכם נון שופ עקרוני ומוגבל בזמן לביצוע עם היזם שנבחר - בליווי עו"ד הדיירים ומלווה הדיירים.

האדריכל יבחן את המפרטים והתשריט (פרוגרמה ראשונית). שמאי המקרקעין יבחן את שווי הדירות החדשות וההתכנות הכלכלית לפרויקט. אישור או אי אישור ההצעות ושליחה לתיקונים, בדיקת ההצעות המתוקנות - בהתאם לדרישות הדיירים, העברת ההצעות לנציגות הבניין לקבלת התייחסויות.

4. חתימה על הסכם מחייב אל מול היזם/הקבלן

בחירת היזם לביצוע הפרויקט

  • גיבוש המלצה על ידי נציגות הדיירים - בשיתוף מלווה הפרויקט לתמ"א 38, רק כאשר מלווה הדיירים ועורך הדין אישרו את היזם מכל מקום שהוא, ניתן יהא להתקדם בתהליך לבחירת היזם. 
  • קיום אסיפת דיירים נוספת לצורך הצגת הצעות היזמים וקבלת החלטה - בהשתתפות מלווה הדיירים.
  •  בקרה על הפרוגרמה הראשונית - מומלץ בשלב זה לשכור את שירותיו של מפקח מטעם הדיירים - שיעזור לבחון את המפרט הטכני המוצע מטעם היזם (את תשלום שכר הטרחה של המפקח מממן היזם).
  • אישור עקרוני של הפרוגרמה בעירייה - מבוצע על ידי היזם שנבחר מול מנהל ההנדסה בעירייה  הכנת תוכניות מפורטות - מבוצע על ידי היזם שנבחר מול מנהל ההנדסה בעירייה. היזם אמור להציג לדיירים את התוכניות המפורטות
    שהוגשו והתקבלו באופן עקרוני על ידי העירייה.  בקרה על התוכניות המפורטות - מבוצע על ידי המפקח
    מטעם הדיירים ועריכת הסכם התקשרות בין היזם לדיירים - בליווי עו"ד של הדיירים ושל היזם.
  • שלב 5
  • הכנת הבניין למימוש ההיתר
  • א. בפרויקטי תמ"א 38 תיקון (הריסה ובניה מחדש), חשוב להדגיש  כי 90 יום  לפני שיתקבל היתר בניה מכוח תמ"א 38, על      בעלי הדירות להתפנות מדירתם המקורית
  • ב. הדיירים אינם מתפנים מדירתם לפני שהם מקבלים ערבות בשווי הדירה החדשה על פי נוסח חוק המכר וכן ערבות תשלום       דמי שכירות.
  • שלב 6
  • ביצוע העבודה ופיקוח עליון - מבוצע על ידי היזם הנבחר ומפקח מטעם הדיירים. המפקח על הבנייה בודק אם היזם בונה בהתאם להיתר ובהתאם ללו"ז שנקבע ואת ליקוי בנייה וכדומה.
  • שלב 7
  • סיום עבודות הבניה ושנת בדק.

 תמ"א 38 - התנגדויות דיירים

פרויקטים של תמ"א 38 צצים כפטריות לאחר הגשם במרכז הארץ.  באזור השרון הנחשב ע"י היזמים לאזור כדאי ונטול
סיכונים משום ערכה הגבוה של הקרקע ומחירי הדירות, ישנם מאות פרויקטים בהליכים מתקדמים ,למרות זאת, ישנם בניינים רבים אשר החלו את התקשרותם עם יזמים לפני זמן רב, שלט גדול הנושא את תמונת הדמיית הבניין נתלה בחגיגיות בחזית והבטחות פוזרו לכל עבר אך הפרויקט לא נראה באופק.

במקרים נוספים מלווה הפרויקט בבניין מוצא עצמו מול התנגדויות שונות ומגוונות הגורמות לעיכובים של חודשים
ואף שנים בקידום הפרויקט היזמים המחפשים בניינים בעלי הסכמה גורפת לתוכנית ובורחים מההתמודדות עם ההתנגדויות,  אחד הדברים הראשונים שחובה להפנים בטרם ניגשים למלאכה - פרויקט התמ"א נועד בראש ובראשונה לחיזוק הבניין מפני רעידות אדמה. תוספות הבנייה השונות כגון: ממ"ד, מרפסת, חניה או מחסן
הן תוספות שיתקבלו בברכה אך אינן עיקר הפרויקט ומטרתו.

כדי להגיע להסכמות בין בעלי הדירות יש להגיע להבנה שבפרויקט מעין זה לא תיתכן מערכת איזונים מושלמת
ושדיירים שונים יקבלו תמורה שונה, התמורה השונה נובעת מתנאי השטח, כוונות היזם ותכנון
הבניין, אישורי הוועדה המקומית לתוכנית ומיקום הדירות
בבניין ביחס לשטחי הקרקע וצורתם, החסמים הנובעים מתנאי השטח באים לידי ביטוי בד"כ כאשר ניתן לבנות לדיירים מסוימים תוספות מוגבלות, כתוצאה מתנאי השטח, דבר הגורר התנגדויות שמאטות את הפרויקט ולעיתים עוצרות אותו לגמרי.

דייר סרבן

לעיתים נתקלים דיירים סרבנים בכעס בעקבות סרבנותם והתוצאה:

א. הכעס והויכוח עימם מקבע את גישתם השלילית לפרויקט
ב. פוגע ביחסי השכנות ומעכיר את האווירה
ג. כדאי להכיר את הסיבות השונות לסרבנותו של דייר ולמצוא פתרון יצירתי שישביע את רצונות כולם.

סרבנותו של דייר עלולה לנבוע ממספר סיבות: העמדת תנאי מצד הסרבן להגיע לשוויון מוחלט בין התמורות לכלל הדיירים דבר שכנראה לא יגיע לידי ביצוע. דיירים שחוששים מהשינויים הנלווים לפרויקט, כגון: הרעש והלכלוך שיתלוו לבנייה, צפיפות הדיור שתעלה בבניין וכיוצא בזה. דייר מסוים הדורש לקבל תמורה גבוהה יותר משאר הדיירים מסיבות אישיות כאלה ואחרות. דייר הדורש תמורה גבוה יותר מהמוצע לכל הדירות למרות ששאר הדיירים כבר הסכימו על תנאי החוזה עם היזם.

האם דייר סרבן חייב להסכים לפרויקט תמ"א 38?
פסק דין תקדימי שניתן בנוגע לבניין ברחוב סירקין בגבעתיים כי בנסיבות מסוימות על הדייר הסרבן במסגרת תמ"א
38/2 לשלם את עלות הנזק שנגרם לכל אחד מהדיירים כתוצאה מסירובו -  בנוסף המפקח אילץ אותו להסכים לפרויקט.
עד לא מזמן, דיירים בבניין ישן שנועד להריסה ובנייה מחדש לא יכלו לפנות למפקח על הבתים המשותפים שיורה לדייר
הסרבן להסכים לחיזוק - פסק הדין החדש משנה את התמונה.

דיירים סרבנים בבניין שמספרם אינו עולה על 1/3 מבעלי הדירות יכולים אמנם לעכב את הפרויקט בהתנגדויות ובבתי
המשפט, אך הפסיקה האחרונה מלמדת כי סיכוייהם לעצירת הפרויקט הינה אפסית. המעניין בפסקי הדין הללו הוא המגמה שניכרת בהם שעיקרה צמצום והחלשת זכויות הקניין הפרטי לטובת האינטרס של כלל הדיירים. זכות הוטו של הדייר הסרבן לבצע התחדשות עירונית נשללת, מפני שטובת הציבור וביטחונו קודמת לכול, ורק לאחר מכן טובתו האישית של הדייר הסרבן.

חברת ליווי דיירים לתמ"א 38 ו/או לפינוי בינוי, כשלעצמה היכולת להוביל את הדיירים בדרך המלך לקראת חתימה על הסכם תמ"א 38. לדעתנו כמארגני דיירים לתמ"א 38, התמ"א היא מלאכת מחשבת עדינה המחייבת:

א. גמישות

ב.יחסי אנוש מפותחים

ג. סובלנות וסבלנות

ד. יצירתיות

ה. התמדה וחזון

הרוב הנדרש לביצוע תמ"א 38

הרחבת דירה קיימת לטובת ממ"ד - רוב מיוחס של 60% מבעלי הדירות.

הוספת דירות חדשות בבתי המשותף - רוב של 100%.

חיזוק הבניין בלבד ללא הרחבת דירות ו-תוספת דירות - רוב של 51%.

הריסת הבניין הקיים במסגרת תמ"א 38/2 (הריסה ובניה מחדש) - הסכמה של 100%.

בפרויקטים של פינוי בינוי - מינימום 24 יחידות דיור - רוב של 80% ( חוק הדייר הסרבן).

גם בתמ"א 38/2 ניתנת למפקח על המקרקעין הסמכות לאכוף את ביצוע התכנית על הדייר הסרבן, בהליך זהה לזה
המתקיים בתמ"א 38/1. בעניין תמ"א 38/1 - מונחת כיום על שולחן הכנסת הצעת
חוק, מטעמם של חברי הכנסת זבולון אורלב ודוד אזולאי, המבקשת להוריד את שיעור ההסכמה בתמ"א 38/1 ל"רוב
רגיל", של 51%.

תיקון 4 לתמ"א 38

בימים אלה מנסים לגבש ולקדם הצעת חוק – תיקון 4 לתמ"א 38 – במסגרתו יינתנו תמריצים נוספים ליזמים שיקדמו
פרויקטים של תמ"א בערי הפריפריה במטרה להגדיל את סל זכויות הבנייה,  לתת הקלות נוספות במיסוי ליזמים שיבצעו שם פרויקטים, תוך אפשרות לנייד זכויות בנייה מעיר לעיר, דהיינו, לבצע חיזוק ושיפוץ בפריפריה ולממש את זכויות הבנייה בעיר אחרת. המטרה היא שגם בערי הפריפריה תהיה היתכנות כלכלית לביצוע תמ"א על ידי יזמים.

עקרונות מהותיים בהסכם תמ"א 38

בבוא הצדדים להתקשר בהסכם לפי תמ"א 38 , נתקלים הצדדים בעיות רבות אשר עשויות למנוע את הצלחת ההתקשרות.
גם לאחר התקשרות מוצלחת, עולות בעיות רבות אשר מקשות על יישום ההסכם. קשיים אלו הביאו לכך שעד כה, פרויקטים מעטים בלבד יצאו אל הפועל . בהמשך למדריך זה אנו נסקור בקצרה מספר נקודות העומדות בעוכרי ההתקשרות והיישום של הסכמים אלו, הן מנקודת מבטם של הדיירים בבניין המיועד והן מנקודת מבטו של היזם/קבלן.

ראשיתה של ההתקשרות בין הצדדים

בראשית ההתקשרות יש לבדוק את נסח הבית המשותף (נסח טאבו). בבואנו לבחון את ההיתכנות של עסקת תמ"א 38, כאמור הבדיקה המשפטית הראשונה שעלינו לבחון הינה היא של נסח רישום המקרקעין של הבית המשותף.  מדובר על בדיקה מקדמית זולה ופשוטה אשר ניתן לקבל מידע רב על הבניין המיועד ועל הבעיות הצפויות לנו בהתקשרות עתידית בעסקה לפי תמ"א 38. ראשית דבר, עלינו לבחון האם הבניין מצוי בקרקע בבעלות פרטית או בבעלות מנהל מקרקעי ישראל (ממ"י).

בעלות פרטית /או מנהל?

ברור, כי אין דינן של קרקעות בבעלות פרטית כדינן של קרקעות מנהל – בעוד ובקרקעות פרטיות הבעלות נמצאת כולה
בידי בעלי הבניין, וההסכם תלוי אך ורק בהסכמתם, הרי שבקרקעות מנהל פעמים רבות נדרש לקבל את הסכמת ממ"י.
מעבר לצורך הטכני בהסכמת ממ"י לעסקה, בקרקעות מנהל ייתכן וכתוצאה מעסקאות לפי תמ"א 38 ייווצר אף חיוב בדמי היתר, אשר יש לשקלל בבדיקות הכלכליות של הפרויקט, להבדיל מפרויקטים של פינוי בינוי החוסים תחת הפטור של החלטת מועצת מקרקעי ישראל 998.

המצב הקנייני

לאחר בדיקה זו, עלינו לבדוק מהו מצבן המשפטי של דירות הדיירים.  עלינו לבחון האם הדירות בבניין רשומות על שם בעליהן,
לרבות האם הבעלים הרשומים של הדירות עודם בין החיים, האם קיימות הערות ו/או משכנתאות ו/או האם קיימים שעבודים
ו/או עיקולים שונים הרשומים לטובת צדדים שלישיים על דירות הדיירים.  חשיבותה של שאלה זו הינה רבה והיא עלולה להטות את הכף בנוגע לשאלה האם הפרויקט ייצא אל הפועל אם לאו.

חשוב להבין כי מאחר ומדובר בעסקת מכר מקרקעין לכל דבר – בעלי הדירות מוכרים ליזם את זכויות הבנייה מכח תמ"א 38 וזכויות בניה נוספות, ככל שישנן - הרי שמצבו המשפטי של הממכר, לרבות זכויות הבניה הנמכרות ליזם כאמור, נגזר באופן ישיר ממצבן המשפטי של דירות הדיירים. כלומר, ככל שקיימת בעיה משפטית ברישום הזכויות בדירות על שם הדיירים, בין אם מדובר בצורך בהסדרת רישום הזכויות ע"ש יורשים או ע"ש רוכשים מאוחרים, ובין אם מדובר בהערות, משכנתאות, שעבודים או עיקולים הרשומים על זכויות הדיירים לטובת צד ג' כלשהו, הרי שביצוע העסקה לפי תמ"א 38 יהיה מותנה בקבלת הסכמת הצדדים השלישיים כגון מוטבי המשכנתא ו/או ההערה לביצוע העסקה. הדבר נכון גם למקרים בהם נדרש אישור אפוטרופוס, אישור בית משפט, צו קיום צוואה או צו ירושה על מנת שחתימת הדייר תחשב תקפה, כבעל הזכויות הרשאי להתקשר עם היזם בעסקה . בדיקה נוספת אשר רלוונטית בשלב זה הינה האם קיימות בבניין נשוא העסקה דירות בבעלות עמידר. אציין כי על קיומן של דירות כאמור ניתן ללמוד מנסח רישום המקרקעין. לרוב במקרים אלו מדובר בדירות בבעלות עמידר. חברת עמידר עקרונית תומכת בפרויקטים מסוג תמ"א 38 , ומשתפת פעולה בהוצאת פרויקטים כאמור אל הפועל. עם זאת יש לקחת זאת בחשבון בקביעת המועדים בעסקה.

הזכויות הנמכרות

תמ"א 38 מקנה זכויות לבניית 2.5 קומות מגורים טיפוסית נוספות בבניינים/הוספת אגף/ סגירה ומילוי של קומה מפולשת. ואולם, רב היזמים מוצאים כי אין די בתוספת זו על מנת שלפרויקט תמצא הצדקה כלכלית, ויש הדורשים כי הממכר יכלול, בנוסף לזכויות על פי תמ"א 38 , גם זכויות נוספות בהתאם לתב"עות שבתוקף, כאשר הדוגמא הבולטת ביותר הינה התב"עות המאפשרות בניית חדרים על גג הבניין. כמובן שיש לכך השלכות מהותיות על ההסכמות הנדרשות ועל הכלכליות של הפרוייקט.

עקרונות נוספים בהסכם

השגת מימון וליווי בנקאי דורשת שעבוד זכויות בבניין ו/או ברכוש המשותף. היזם ידרוש בדרך כלל:

א. רישום הערת אזהרה על הרכוש המשותף תוך הוספת יחידה רישומית.

ב. ייפוי כח תכנוני וייפוי כח לרישום.

הבטחת הדיירים

כשם שהיזם מעוניין להגן על זכויותיו, כך גם הדיירים מעוניינים לוודא ככל הניתן כי היזם יעמוד בכל התחייבויותיו עפ"י ההסכם.במקרים אלה נדרש היזם להעמיד לפרויקט:

א. ערבות ביצוע
ב. ייפוי כח למחיקת הערות האזהרה
ג. דירוג במכירת הדירות

תמ"א 38 - מיסוי

עקרונות המיסוי בעסקת מקרקעין

בעסקה רגילה במקרקעין, בה הרוכש משלם את התמורה באמצעות מתן שירותי הבניה:
על הרוכש לשלם מס רכישה - בגין רכישת הזכויות במקרקעין אותן הוא רוכש

על המוכר לשלם:
מס שבח והיטל השבחה - בגין מכירת הזכויות במקרעין הנמכרות לרוכש
מע"מ על שירותי בניה - בגין קבלת שירותים מהרוכש המהווה "עוסק" לעניין חוק מע"מ.

עקרונות המיסוי בתמ"א 38

בעסקה המבוססת על תמ"א 38 מנקודת מבט של רשויות המס היא כמו מכירה של הדיירים לקבלן של זכויות בנייה
בבניין, כאשר בתמורה הקבלן מעניק לדיירים שרותי בניה לחיזוק הבניין. עסקת תמ"א 38 היא מעין עסקת קומבינציה במהותה הכוללת, העברת זכויות הבנייה מכוח תמ"א 38 במקרקעין מהדיירים לידי היזם, מתן שירותי בניה בידי היזם לדיירים, לשם חיזוק המבנה כנגד רעידות אדמה לפי תמ"א 38. הכנסת פעלה ופועלת לחוקק תיקונים כדי לעודד חיזוק מבנים מפני רעידות אדמה, כדי לעודד את יישום תוכנית תמ"א 38 , הוסרו חסמים רבים וניתנו הקלות והטבות באמצעות תיקוני חקיקה שונים, לרבות במסגרת חוק מיסוי מקרקעין וחוק מע"מ. במסגרת תיקונים אלה נקבע שבעסקות של חיזוק מבנים לפי
הוראת תמ"א 38 יינתנו פטורים לבעלי הקרקע - ממס שבח, מס ערך מוסף (מע"מ) והיטל השבחה למעט היזמים המחוייבים במס רכישה. הסדר זה במתכונתו בה להקל רק על בעלי הקרקע הדיירים על מנת לעודדם להיכנס לעסקאות הנ"ל בעוד היזמים לא אמורים להנות מעידוד זה ולכן לא פוטרו ממס בגין עסקאות אלו. הפטורים חלים רק היכן שהזכויות הנמכרות הן מכוח תמ"א 38 בלבד, היכן שנמכרות זכויות בניה נוספות המחוקק אינו פוטרן ממס ועליהן חלים דיני המס הרגילים, היכן שהתמורה בגין המכירה, גם אם מדובר בזכויות מכוח תמ"א 38, ניתנת במזומן ולא בצורה של שירותי בניה גם כאן לא יינתנו הפטורים וההקלות.הפטור לא יינתן למי שהמקרקעין אצלו הם מלאי עסקי, יש לפטור תחולה רטרואקטיבית לעסקאות שנעשו מיום 18 במאי 2005 , יום פרסום התמ"א ועד ליום 31/12/2016 (לרבות פטור ממס מכירה על עסקאות, בתקופה שהיה מס
מכירה).עם זאת הפטור לא פוגע בזכאות לפטור אחר מתוקף חוק מיסוי מקרקעין.

סעיף 49 לג לחוק מיסוי מקרקעין קובע כי, בעלי הדירות אשר מוכרים לקבלן את זכויות הבנייה של הדירה שברשותם
בתמורה לחיזוק ושיפוץ הדירה לפי תמ"א 38 , זכאים לפטור ממס שבח, ובלבד שנתקיימו התנאים הבאים -
א. זכויות הבנייה הוקנו לפי הוראות תמ"א 38.
ב. בוצע חיזוק של הבניין על פי הוראות החיזוק שבתמ"א 38.
ג. התמורה שניתנה לבעלי הדירות היא "שירותי בנייה לפי תכנית החיזוק" כהגדרתם בסעיף 49 לב לחוק.
ד. הפטור בהתקיים התנאים לפטור ממס שבח, העסקה פטורה גם ממס מכירה, אם חל.

סעיף 49 לד לחוק מיסוי מקרקעין קובע כי, שינויים בהצמדות הרכוש המשותף בין הדיירים שמכרו את זכויות הבניה לפי
התמ"א, יהיו פטורים ממיסים אם השינויים נעשו -
א. לצורך התמ"א
ב. ללא תמורה כספית
ג. בסמוך למכירת הזכויות לפי התמ"א
ד. מכירת זכויות בניה בהיקף של קומה אחת הנובעות מתוכניות אחרות תהא פטורה ממס שבח בכפוף לסעיף 49 לג לחוק

 בפברואר 2010 כאשר נקבע תיקון 2 לתמ"א 38 , נקבע כי הפטורים החלים על חיזוק מבנים לא יינתנו במקרה ויבוצע
 פרויקט הריסה ובנייה מחדש לפי תמ"א 38. אי הענקת הפטור יצרה שוב, תמריץ שלילי לביצוע תמ"א 38/2. ב- 7 באוגוסט 2012 תוקן חוק מיסוי מקרקעין שם נקבע כי הפטורים הקבועים בחוק יורחבו גם עבור תכנית חיזוק שמקורה בתמ"א 38/2 עסקאות לפי מתווה הריסה ובנייה מחדש. חשוב לציין כי המחוקק עדיין לא תיקן במקביל את חוק מע"מ כך שההקלות בחוק מע"מ הפוטרות מע"מ על שירותי בניה הניתנים בתמורה למכירת זכויות מקרקעין ליזם מכוח תמ"א 38 נותרו בעינן והן עדין ינתנו רק במצב של תמ"א 38/1. עם זאת, במקרה של מכירת זכות במקרקעין שמושפעת מזכויות בנייה לפי תמ"א 38/2 תהא המכירה פטורה ממס, עד גובה שוויין של זכויות הבניה לפי התמ"א 38, כולל זכויות לפי תכניות שנערכו לפי הוראות התמ"א 38. חסרונו העיקרי של הפטור הנ"ל הוא תחולתו המוגבלת למכירת זכויות בנייה מכוח תמ"א 38 בלבד, להבדיל
ממכירת זכויות בנייה מכוח תוכנית בניין עיר (תב"ע) אחרות כידוע, פעמים רבות, בפרוייקטים מסוג תמ"א 38/2
במתווה הריסה ובנייה מחדש, לא קיימת כדאיות כלכלית לביצוע הפרויקטים ללא רכישה וניצול זכויות התב"ע שבבעלות הדיירים.

לאור מוגבלותו של הפטור המיוחד, לעיתים בוחרים היזמים שלא לנצל פטור מיוחד זה, אלא לנצל כחלופה את הוראות הפטור
"הרגילות" (פרק חמישי- 1 לחוק)במכירת דירות הדיירים וזכויות הבנייה הנלוות, תוך יישום העקרונות החלים בעסקת קומבינציה דהיינו, בתמורה למכר חלקי ליזם של זכויות בנייה במקרקעין (מכוח תמ"א 38 ותב"ע), יעניק היזם לדיירים שירותים לבניית דירות הדיירים בבניין החדש שיוקם -  על פי עמדת רשויות המס, הרי שמדובר בעסקת קומבינציה לכל דבר ועניין, במסגרת זו "מוכרים" הדיירים לקבלן את זכויות הבנייה על פי התמ"א, תמורת שירותי בנייה של דירה חדשה.

עקרונות המיסוי בתמ"א 38/3 - תיקון 3

התיקון השלישי לתמ"א 38 אף פוטר את הדיירים מתשלומי מס שבח בעבור חצי הקומה הנוספת, היות והוא קובע כי
זכויות הבניה בקומה זו נובעות גם הן מהתמ"א ועל כן פטורות ממס. כאמור הדיירים חייבים בתשלום מס שבח בגין מכירת חלק מזכויותיהם במקרקעין, והיזם יהיה חייב במס רכישה.

תמ"א 38 - מס שבח

מס שבח מקרקעין הוא מס המוטל על רווח הון הנובע ממכירת מקרקעין או מכירת מניות באיגוד מקרקעין. המס בוחן את רווח ההון שנוצר לאדם בעת ביצוע עסקה, דהיינו התמורה אותה הוא מקבל אל מול המחיר ששילם בעת רכישת הנכס והעלויות שצבר בגין השבחתו. במקרה של עסקה מבוססת תמ"א 38 יש רווח לבעל הדירה הנובע ממכירת זכויות בניה במקרקעין אשר בבעלותו מכוח היתו בעליה של דירת מגורים, מאחר והוא מקבל שידרוג של הדירה שבבעלותו והצמדת זכויות בניה נוספות אם מדובר בחדר נוסף, הרחבת שטח הדירה, מרפסת שמש, חניה ועוד...

מכיוון שהמדינה מבקשת לעודד ביצוע חיזוק מבנים לפי תמ"א 38, נעשה ניסיון לצמצם ככל הניתן את התמריצים השליליים
לביצוע עסקות כאלה:
1. תשלום מס שבח עלול היה להוות תמריץ שלילי לביצוע תמ"א 38 
2. לו הדיירים היו צריכים לשלם את המס, הדבר היה מפחית את כדאיותם לביצוע חיזוק המבנה
3. אם היזם לקוח על עצמו את תשלום מס השבח במקום הדיירים, זה היה מגדיל את עלויות הבניה שלו ופוגע בכדאיות             הכלכלית לביצוע הפרויקט ומקטין את התמורה שהיה כדאי לו לשלם בגין אותן זכויות. לכן נקבעה הוראת חוק מיוחדת - תיקון 62 לחוק, אשר מעניק פטור מתשלום מס שבח ומס מכירה - במכירה שתמורתה מושפעת מזכויות בניה לפי תמ"א 38
במקרקעין שהיא רכוש משותף במבנה שלגביו נתנו זכויות בניה לפי תמ"א 38. הפטור יינתן לפרויקטים עד סוף שנת 2016.

הפטור מתשלום מס שבח למכירת זכויות בנייה לפי תמ"א 38 כפוף לתנאים הבאים:
א.התמורה ניתנה בשירותי בניה לפי התמ"א ולא במזומן או בשווה מזומן ולא בשירותי בניה אחרים
ב. חיזוק הבניין בפני רעידות אדמה בהתאם לתמ"א 38 בוצע בפועל
ג. התמורה שניתנה לבעלי הדירות הינה "שירותי בנייה לפי תוכנית החיזוק" לפי כל אחת מאלה:
ד. חיזוק המבנה לפי תוכנית החיזוק מפני רעידות אדמה
ה. הרחבת יחידות דיור קיימות במבנה, תוספת 25 מ"ר לפי התמ"א 38,התקנת מעלית במבנה, עיצוב המבנה                           ושיפוצו, הסדרת חניות, בניית מחסנים, בניית מרפסות שמש, תשלום לכיסוי הוצאות הכרוכות בשירותי בניה לפי התמ"א.

 הוצאות הנחשבות "כרוכות בשירותי הבניה" לפי התמ"א 38 (ולכן התשלום בגינן עדיין ייחשב כתמורה בשירותי בנייה) –
א. שכ"ט עו"ד
ב. שכ"ט יועצים שנשכרו לייצוג הדיירים (מפקח בניה)
ג.  שכ"ד לכל תקופת השיפוץ, אם נדרש פינוי הדיירים
ד. הוצאות הובלת ריהוט וציוד בדרך מקובלת וסבירה
ה. הוצאות נוספות הקשורות במישרין ליישום התמ"א
ו. הפטור יהיה בגובה שווי זכויות הבניה ולא בגובה עלותן
ז. ככל ששירותי הבניה שיינתנו ימנו על הרשימה – העסקה תהא פטורה במלואה

הפטור יהיה בגובה שווי זכויות הבניה ולא בגובה עלותן  ככל ששירותי הבניה שיינתנו ימנו על הרשימה – העסקה תהא פטורה במלואה.

לדאבונם של היזמים, נלוו קשיים ישומיים לפטור ממס שבח, לא פעם הדיירים כלל לא היו זכאים לפטור אישי מאחר
וניצלו פטור זה בעסקה אחרת, שכן במקרים רבים סירבו הדיירים משיקולים שונים להעמיד את הפטור האישי לעסקת התמ"א, או שביקשו תמורה נוספת מהיזם תמורת ניצול הפטור האישי - בקשה אשר מקשה להוציא אל הפועל את התנאת התהליך.

במסגרת הרפורמה במיסוי, בוטל הפטור במכירת דירת מגורים אחת לארבע שנים (למי שבבעלותו יותר מדירת
מגורים אחת). על רקע הביטול ועל מנת למנוע ביצוע חקיקה רטרואקטיבית, נקבעה תקופת מעבר בת ארבע שנים אשר מסתיימת ב- 31/12/2017 -  במהלך תקופת המעבר יכול כל דייר למכור מיידית לפחות דירה אחת (אך לא יותר משתי דירות) בהטבת מס מפליגה, גם אם כבר ניצל את הפטור האישי בסמוך למועד כניסת הרפורמה.

על פי הכללים נקבע כי:
כל השבח הראלי שנצמח מיום רכישת הדירה ועד ליום 31.12.13 לא יחויב במס  השבח הראלי שנצמח מיום 1.1.2014 יימוסה בשיעור של 25%. המס מבוצע על פי חישוב לינארי המבוסס על משך תקופת הבעלות בדירה מיום רכישתה ועד ליום מכירתה.

בנוסף, כשמדובר במכירת דירה עם זכויות בנייה נוספות במסגרת עסקת קומבינציה (כוללת עסקת תמ"א 38/2 במתווה
הריסה), יחול החישוב הלינארי עד לתקרה הקבועה בסעיף 49ז לחוק, כיום - 2,100,00 ש"ח, כשהיא מוכפלת בשיעור
הקומבינציה הנמכר ליזם ("התקרה המשוקללת").
א. לכל דייר נולדה זכות מיידית למכור דירה בהטבת מס משמעותית, וככל שזכות זו תמומש בהקדם, "תיקטן" תקופת
   ההחזקה בדירה החייבת במס בשיעור של 25%.
ב. ככל שהדירה הנמכרת נרכשה לפני זמן רב, רכיב השבח הראלי הפטור ממס יגדל, כך שתוצאת המס הסופית של
    המכירה תהא כמעט פטור מוחלט ממס.

דייר שרכש דירת מגורים בתאריך 1.4.1974 , התקשר עם יזם ביום ה- 1.4.2014 , בעסקת תמ"א 38/2 במתווה הריסה, לפי
שיעור קומבינציה של 66% כלומר, במסגרת העסקה, מכר הדייר ליזם חלק (66%) מזכויות הבנייה במקרקעין מכוח תמ"א 38 והתב"ע, בתמורה לקבלת שירותי בנייה של דירת המגורים שיקבל בבניין החדש שיוקם (שירותי בנייה בגין 33% מזכויות הבנייה שנותרו בידי הדיירים). נניח כי שווי שירותי הבנייה הניתנים לדייר מסתכמים בכ- 750,000 ש"ח (סכום נמוך מתקרת הפטור המשוקללת), וכי נצמח לדייר שבח ראלי בסכום של 400,000 ש"ח.

בדוגמא זו ימוסה הדייר באופן הבא:

התקופה הכוללת בחודשים היא 480 חודשים = 40 * 12
הרווח הוא 400,000 ש"ח על פני 480 חודשים, כלומר רווח של 833.33 ש"ח בחודש - 833.33=400,000/480

האחזקה של המוכר עליה חל מס שבח היא 3 חודשים, ולכן הרווח שצריך להתייחס אליו הוא 2,500 ₪ (2500=833.33*3).

בגין שבח ראלי בסכום של 397,500 ש"ח, ימוסה הדייר ב- 0% מס.

1.(397,500= 2,500 -400,000)

2. 0 = 0% * 397,500

3. 625 = 25% * 25,000

הטבה משמעותית זו (חבות מס מזערית בלבד), לא היתה כרוכה בניצול פטור כולשהו !

היטל השבחה - תמ"א 38

היטל השבחה הוא תשלום על ערך הקרקע שעלה כתוצאה מהטבות בנייה ו/או מתכנית משביחה.
א.האדם שחייב בתשלום הוא זה שבבעלותו היה הנכס ביום מתן האישור על ידי הוועדה - כלומר בעל הדירה
ב. השיעור של סכום ההיטל בחוק, שווה למחצית מעליית שווי הנכס, כפי שזה הוערך על ידי שמאי מקצועי של הוועדה
המקומית.
ג. בפברואר 2011 אישרה הכנסת הצעה לחידוש הפטור מהיטל השבחה בתמ"א 38 והוחלט שבניגוד לפטור החלקי שהיה נהוג קודם לכן, הפטור ניתן באופן מלא.

תמ"א 38 - מע"מ

לפי חוק מע"מ לבעלי הדירות קמה חבות במע"מ בגין מכירת זכויות הבנייה, קיימת חובת תשלום מע"מ בגין שירותי הבנייה שמקבלים, כגון: התקנת מעלית, חיזוק ושיפוץ הבניין. בתיקון החדש לסעיף 31 ב לחוק מע"מ, קובע כי בגין מתן שירותי בניה במסגרת תמ"א 38 (לרבות תמ"א 38/2) במסגרתו היזם הורס את הבניין ובונה במקומו בנין חדש יחול חיוב מע"מ בשיעור 0.

יצוין, כי האמור הינו בכפוף לכך כי הפטור אשר בו משתמש הדייר לצורך קבלת פטור ממס שבח בגין מכירת זכויותיו בבניין הינו הפטור במסגרת סעיפים 49 לג ו- 49 לג 1 לחוק מיסוי מקרקעין, במסגרת ההוראות הכלליות בחוק מיסוי מקרקעין הדנים בהיבטי המס החלים בפרויקט תמ"א 38 ולא פטורים אחרים אשר משתמש הדייר. תחולת התיקון הינו לגבי מכירת זכות ביחידת מגורים חלופית או מתן שירותי בניה שמועד החיוב במס לפי חוק מע"מ חל מיום פרסום התיקון קרי, 25 בנובמבר 2014. התיקון מחליף את הפטור ממע"מ שהיה קבוע עד כה בסעיפים 31 א ו- 31 ב לחוק מע"מ, לפי החוק לא היה ניתן לנכות את מס התשומות בגין עלויות וחומרי הבניה בעסקאות שלעיל (תמ"א 38 ותמ"א 38/2). כאמור תיקון זה מביא עימו עלייה בכדאיות ההשקעה בפרויקטים וזאת לאור העובדה שכעת מתאפשר ליזמים/לקבלנים לנכות את מס התשומות בגין עלויות וחומרי הבניה.  בנוסף שינוי זה פוטר את היזמים מלהתעסק בפיצול עלויות הבניה בין חלקם של הדיירים הקיימים לבין הדירות החדשות, שכן ניתן היה לקזז את מס התשומות רק מעלויות הבניה של הדיירים הקיימים לפני התיקון. יצוין, כי בגין פרויקט תמ"א 38 תחולת שיעור המע"מ אפס הינו רק במקרה שבו הפטור המשמש את הדייר הינו פטור התמ"א ולא פטור אחר, בכל מקרה לרוב חבות המס בגין הדייר מוטלת על היזם ויש לבחון האם ישנה עדיפות בשימוש פטור התמ"א לצורך קבלת תחולת מע"מ בשיעור אפס בגין שירותי הבנייה.

עסקת תמ"א 38 מגלמת שתי עסקאות שמבצע היזם:
1.מתן שירותי הבניה לדיירים שהינה עסקה פטורה ממע"מ כאמור.
2. מכירת הדירות שייבנו מכוח זכויות תמ"א 38 שתהיה עסקה פטורה ממע"מ – בעקבות התיקון החדש.

תמ"א 38 - מס תשומות

לשם מתן שירותי הבניה לדיירים ולשם בניית הדירות מכוח זכויות תמ"א 38 בידי היזם, רוכש היזם נכסים ומקבל שירותים ומשלם בגינם מע"מ הכלול בחשבוניות שיוציאו לו ספקים ונותני שירותים - המע"מ יותר בניכוי כ"מס תשומות", בין היתר, בהתאם לסעיף 41 לחוק מע"מ הקובע, כי רק מס על תשומות שנרכשו לשימוש בעסקה חייבת יותרו בניכוי.

תמ"א 38 - מס רכישה

מס רכישה - חל על היזם בגין הרכישה של הזכויות, מס רכישה עומד על 5% מכלל שווי הזכויות הניתנות, לרבות זכויות המוקנות מכוח תמ"א 38.

היום הקובע

ברגע שנחתם הסכם מכר בין היזם לבין כל דיירי הדירות בבניין או שנחתמו הסכמים עם כל דייר בנפרד – ידווח כל בעל דירה
על המכירה בטופס מש"ח נפרד:

1. יש להוציא שומה לכל מוכר
2. לצורך בדיקת הזכאות יצורף טופס יעודי לטופס המש"ח
3. בשלב הראשון יש לחייב את המוכרים במס שבח(ומס מכירה)
4. שומת המס תוקפא עד לתאריך הצפוי לסיום החיזוק – ותוארך מעת לעת בהתאם לצורך

יחד עם זאת, הפטור יינתן רק לאחר השלמת ביצוע עבודות החיזוק!
1. הוכחה להשלמה: טופס 4 או אישור הוועדה המקומית
2.  כאשר ניתנה תמורה שלא בשירותי בניה – יראו את התמורה כדמי מכר של זכות אחרת החייבת במס
3. כאשר המכירה כוללת זכויות מכח תוכניות נוספות:

  

*המידע המוצג במדריך זה הוא מידע כללי בלבד, ואין בו כדי להוות ייעוץ ו/ או חוות דעת משפטית. המחבר ו/או המערכת אינם נושאים באחריות כלשהי כלפי הקוראים, ואלה נדרשים לקבל עצה מקצועית לפני כל פעולה המסתמכת על הדברים האמורים.