גודל טקסט:
שינוי צבעי האתר:
מקשי קיצור
S - עבור לתוכן העמוד
1 - עמוד הבית
4 - חיפוש
הצהרת נגישות

ניוד זכויות בניה בתמ"א 38

התמ"א 38 מעניקה מכוחה תוספת זכויות בניה למגרש אחר (ניוד זכויות), כאשר מדובר בניוד זכויות בניה במובן הקלאסי של המונח, הכוונה היא לפעולה תכנונית בה מעבירים זכויות בניה ממגרש אחד למגרש אחר.

שיטה זו של העברת זכויות בניה ממגרש למגרש משמשת במקרים רבים כאמצעי לפיצוי בעל מקרקעין על פגיעה בזכויות הבניה במגרשו, כך שבמקום לשלום פיצוי בשל אותה פגיעה לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבניה, מאפשרים לו להעתיק חלק מזכויות הבנייה המותרות על פי התכניות החלות על המגרש למגרש אחר, בין שהמגרש האחר הוא בבעלותו ובין אם הוא מקבל תמורה כספית מבעל המגרש המקבל.

בעע"מ 3030/30 מתאר כבוד השופט אליהו מצא את השיטה של ניוד זכויות כדלקמן:

"ניודן של זכיות בניה מאפשר לפצות בעלי מקרקעין שנפגעו מתכנית שלא על דרך תשלום ממון, הרעיון בתמצית הוא שרשות מקומית המעוניינת לבטל זכויות בניה קיימות במקרקעין של הנפגע או לשנותן לרעה, תאפשר להעתיק את הזכויות למקרקעין אחרים המצויים ברשותו ובכך תצא ידי חובתה לפצותו על הפגיעה התכנונית שנגרמה לו.... חוק התכנון והבניה אינו אוסר על ניודן של זכויות בניה, ושאלת חוקיותו של הניוד טרם נדונה בפסיקה. עם זאת השימוש בשיטת פיצוי זו עשוי לעורר בעיות שונות הנוגעות לפן התכנוני והן לפן הכלכלי שלה...

אך משחוק התכנון והבניה אינו מטיל איסור על ניוד זכויות בניה, אינני סבור כי יש להטיל איסור גורף כזה בדרך שיפוטית. אין אפוא לומר כי ניוד זכויות בניה הינו פסול מעיקרא ובכל מצב, משמע כי תיתכנה נסיבות שבהן תהיה הרשות התכנונית רשאית להשתמש בניוד זכויות כשיטת פיצוי, והשאלה אם ניוד זכויות במקרה פלוני הוא מהלך סביר, ראוי שתיבחן על פי נסיבותיו של המקרה הנתון."

ניוד זכויות בניה ממגרש למגרש מתבצע על פי תכנית, כאשר השאלה האם הניוד צריך להיות מאושר בתכנית בסמכות ועדה מקומית או בתכנית בסמכות הועדה המחוזית אשר תלויה בדרך כלל בהיקף ובייעוד הזכויות המעוברות.

תכנית 2650 ב'- תכנית השימור של תמ"א 38 תל אביב, היא דוגמא לתכנית המאפשרת ניוד זכויות בין מגרשים. התכנית מאפשרת ניוד זכויות בניה ממגרש עליו מצוי בניין לשימור במגבלות מחמירות למגרש אחר בעיר.

בסעיף 20 לתמ"א 38 נקבע איסור על ניוד זכויות בניה אותם ניתן לאשר מכוח תמ"א 38. בסעיף נקבע כי

"זכויות הבניה על פי תכנית זו, מותנות בחיזוק מבנים אליהם הן מתווספות כנגד רעידות אדמה, והן אינן ניתנות להעברה או לניצול לכל מטרה אחרת".

במקרים רבים ניתן לא ניתן לממש את זכויות הבניה אותן ניתן לאשר מכוח תמ"א 38, כולן או חלקן, במגרש הקיים, ובשל כך נפגע התמריץ הכלכלי לחזק את הבניין הקיים באותו מגרש בפני רעידות אדמה. בחלק מהמקרים הבניין לא יחוזק ומטרת התמ"א 38 תוחמץ.

מניעה זו עלולה לנבוע מאילוצים הנדסיים, מורכבות ביצוע תוספות בניה לבניין הקיים תוך חיזוקו, מגבלות הנובעות מגודל צורת המגרש, מיקום הבניין ביחס לקווי הבניין של המגרש, אילוצים קניינים, הצורך בקבלת דיירי הבניין לביצוע הבניה הנוספת וכיוב'.

גם כאשר הבניין הדורש חיזוק הינו בניין לשימור שהוראות סעיף 19.1 חלות עליו, או כאשר מדובר בבניין בעל ערך היסטורי אדריכלי מיוחד או בעל ערך היסטורי שסעיף 19.2 חל עליו, לא ניתן בדרך כלל להוסיף למבנים אלה שטחי בנייה מכוח התמ"א 38 שכן, תוספת הבניה תיפגע בערכי השימור או בערכים האדריכליים המיוחדים או ההיסטוריים של במבנה. עם זאת, במקרים רבים ניתן לחזק מבנים אלה מפני רעידות אדמה מבלי לפגוע בערכי השימור ו/או בערכים האדריכליים המיוחדים ו/או ההיסטוריים של המבנים.

בכל הקשור לחיזוק מבנים - על מנת לאפשר את חיזוקם של מבנים שלא ניתן להוסיף להם תוספות בניה מכוח התמ"א 38, בהיקף אשר יאפשר את חיזוקם מבחינה כלכלית, הוסף בשינוי מספר 3 לתמ"א 38 מנגנון אשר יאפשר את חיזוקם ללא ביצוע תוספות בניה לאותם מבנים.

וכך נקבע בסעיף 20א' לתמ"א 38:

על אף האמור בסעיף 20 ,מוסד תכנון יהיה רשאי לאשר תכנית לתוספת זכויות בניה במגרש או במגרשים אחרים, שלא על מבנה שבנוי בפועל, אם התכנית כוללת בתחומה מבנה או מספר מבנים שהתכנית קובעת את חיזוקם בפני רעידות אדמה, ובתנאי שהתקיימו כל התנאים הבאים:

חשוב לציין כי ההליך התכנוני על פי סעיף 20א' לתמ"א 38 אינו הליך קלאסי של ניוד זכויות בניה ממגרש למגרש. שכן אין מדובר בהעברה של זכויות בניה הקיימות על המגרש בו מצוי הבניין הדורש חיזוק למגרש אחר, אלא מדובר בפעולה תכנונית שבה מוסיפים זכויות בניה למגרש או למגרשים ריקים כנגד חיזוק בניין או בניינים הדורשים חיזוק המצויים במגרש ו/או במגרשים אחרים.

המדובר בסעיף המעניק גמישות רבה לועדה המקומית ביישום תמ"א 38, ושימוש מושכל בהוראותיו עשוי להביא לתנופה במימוש מטרת התמ"א 38, ולאפשר חיזוק מבנים רבים אותם לא היה ניתן לחזק עד היום.

האפשרות להוסיף זכויות בניה למגרש או למגרשים ריקים כנגד חיזוק בניין או בניינים המצויים במגרשים אחרים, חלה על כל סוגי המבנים עליהם חלה תמ"א 38, הן כאלה המיועדים למגורים והן כאלה המיועדים לשימושים אחרים.

למען הנוחות אנו נסקור במאמר זה על הוספת זכויות בניה למגרש ריק אחד, למרות שהסעיף מאפשר הוספת זכויות בניה למספר מגרשים, ועל חיזוק מבנה אחד המצוי במגרש אחר, למרות שהסעיף מאפשר חיזוק מספר מבנים המצויים במספר מגרשים אחרים.

אישור תכנית להוספת זכויות בניה למגרש אחר

בסעיף 20א' נקבע כי:

על אף האמור בסעיף 20 ,מוסד תכנון יהיה רשאי לאשר תכנית לתוספת זכויות בניה במגרש או במגרשים אחרים, שלא על מבנה שבנוי בפועל, אם התכנית כוללת בתחומה מבנה או מספר מבנים שהתכנית קובעת את חיזוקם בפני רעידות אדמה, ובתנאי שהתקיימו כל התנאים הבאים:

בסעיף נקבע כי יש לבצע את ההליך התכנוני של הוספת זכויות למגרש ריק  כנגד חיזוק במגרש אחר בדרך של אישור התכנית. תמ"א 38 נוקטת בלשון "מוסד תכנון יהיה רשאי לאשר תכנית...", מבלי לקבוע איזה מוסד תכנון חייב לאשר את התכנית. הסיבה נעוצה בכך, כי תכנית מתאר ארצית אינה יכול להעניק סמכויות לאישור תכניות החורגות מהוראות חוק התכנון והבניה, ולפיכך, השאלה איזה מוסד תכנון יהיה מוסמך לאשר את התכנית תוכרע על פי הוראות חוק התכנון והבניה.

מעיון בסעיף 62א'(א) לחוק התכנון והבניה נקבע מהם הנושאים בהם מוסמכת הועדה המקומית לאשר תכנית – בכל יתר הנושאים יש צורך באישור תכנית על ידי הועדה המחוזית.

עוד מעיון בסעיף 62א'(א) עולה, כי לא נמצא בו סעיף אשר ניתן לאשר מכוחו תכנית מכוח סעיף 20א' לתמ"א 38. הסעיף הבודד אשר ניתן היה לחשוב כי ניתן לאשר מכוחו תכנית מכוח סעיף 20א' לתמ"א 38, הוא סעיף 62א'(א)(6) בו נקבע כי  ניתן לאשר בתכנית בסמכות מקומית "שינוי חלוקת שטחי הבניה המותרים בתכנית אחת, מבלי לשנות את סך כל השטח הכולל המותר לבניה בתכנית ובתנאי שהשטח הכולל  המותר לבניה, בכל יעוד קרקע, לא יגדל ביותר מ-50%."

ואולם כאמור לעיל, תכנית מכוח סעיף 20א', אינה מניידת זכויות ממגרש למגרש, אלא היא מייצרת זכויות בניה חדשות אותן ניתן להוסיף למגרש אחד כנגד חיזוק בניין במגרש אחר. לפיכך אין מדובר על שינוי "חלוקת שטחי הבניה המותרים בתכנית אחת". לאור האמור נראה כי תכנית מכוח סעיף 20א' לתמ"א 38 תהיה לעולם תכנית בסמכות מחוזית, דבר אשר יקשה על יישום הוראות הסעיף.

לפי הוראות סעיף 20א' , על התכנית לכלול בתחומה מגרש אשר קיים בו בניין שדורש חיזוק, ואשר הוראות תמ"א 38 חלות עליו, וכן מגרש בו יתווספו זכויות הבניה כנגד חיזוק המבנה (המגרש המקבל).

על המגרש המקבל להיות כזה, שלא מצוי בו מבנה, דהיינו, יש להוסיף את זכויות הבניה למגרש ריק.

אם קיים על המגרש המקבל בניין המיועד להריסה, כמומחים לליווי דיירים בפרויקטים של תמ"א 38 ו-בפינוי בינוי, אין לדעתנו מניעה להוסיף לאותו גרש זכויות בניה מכוח סעיף 20א', ובתנאי כי הבניין האמור יסומן בתכנית להריסה.

תנאי לאישור תכנית – עמידה בתנאי סעיפים 8 ו-9 לתמ"א 38

בסעיף 20א'(א) נקבע כי תנאי לאישור תכנית מכוח סעיף 20א' לתמ"א 38 הוא, כי הבניין עליו תחול התכנית, ואשר יחוזק במסגרת התכנית, יעמוד בתנאים הקבועים בסעיפים 8 ו-9 לתמ"א 38.

סעיף 8 לתמ"א 38 מחייב קבלת חוות דעת מהנדס כי יש לחזק את הבניין בפני רעידות אדמה, וסעיף 9 לתמ"א 38 מחייב להגיש למהנדס העיר (מהנדס הועדה המקומית) את כל המסמכים המפורטים בנספח 2 לתמ"א 38.

למותר לציין, כי ניתן לכלול בתכנית רק מבנים העומדים בדרישת סעיף 4.1 לתמ"א 38 קרי, כי ההיתר להקמתם הוצא לפי יום 1.1.1980.

קביעת היקף זכויות הבניה שיוספו למגרש המקבל

בסעיף 20א' לא נקבע מה היקף זכויות הבניה שניתן להוסיף למגרש המקבל, והוא מותיר נושא זה לשיקול דעת מוסד התכנון המאשר התכנית. עם זאת מחייבת תמ"א 38 להניח בפני מוסד התכנון המאשר את התכנית, שתי חוות דעת שמאיות/כלכליות.

כך נקבע בסעיף 20א'(ב) לתמ"א 38 כי אחד התנאים לאישור תכנית מכוח סעיף 20א' הוא כי:

"הונחה בפני מוסד התכנון חוות דעת שמאית/כלכלית המפרטת את עלות ביצוע החיזוק והעבודות הנלוות במבנים לחיזוק, וחוות דעת שמאית/ כלכלית המעריכה את שווי תוספות הבניה."

חוות דעת אלה אינן קובעות את היקף זכויות הבניה שניתן להוסיף למגרש המקבל אלא, מטרת חוות הדעת היא, להביא בפני מוסד התכנון נתונים מספריים של עלות החיזוק והעבודות הנלוות אותן לוקח על עצמו היזם במסגרת התכנית, ואת שווי תוספות הבניה אותן הוא מבקש לקבל במגרש המקבל. המדובר בכלי עבודה אשר נועד לסייע לועדה להעריך את סבירות היקף זכויות  הבניה אותן מוסיפה התכנית למגרש המקבל.

להלן נעמוד על מהות חוות הדעת השמאיות/כלכליות אותן על הועדה המקומית לקבל:

הערכת עלות ביצוע החיזוק והעבודות הנלוות במנים לחיזוק

חוות דעת זו אמורה לקבוע מה העלות הכספית של ביצוע חיזוק הבניין הקיים בפני רעידות אדמה והעבודות הנלוות, על מנת שהוא יעמוד בדרישות תקן 413.

על מנת שניתן יהיה להעריך את העלות הכספית של ביצוע עבודות אלה, זקוק עורך חוות הדעת לנתונים בדבר מהות העובדות הקונסטרוקטיביות אותן יש לבצע בבניין הקיים לאור נתוניו הפיזיים והקונסטרוקטיביים, ודרישת תקן 413 לחיזוק בפני רעידות אדמה.

נתונים אלה מצויים בין היתר במסמכים אותם יש להגיש למהנדס הועדה המקומית לפי סעיף 9 לתמ"א 38, והמפורטים בנספח מס' 2 לתמ"א 38, ובכלל זה בתכנית הקונסטרוקציה המפרטת את שיטת החיזוק.

רצוי לערוך את חוות הדעת האמורה בשיתוף עם מהנדס קונסטרוקציה ובעלי מקצוע אחרים בתחום הבניה אשר יוכלו לסייע בהערכת עלות העבודה הדרושה לשם חיזוק הבניין, על פי שיטת החיזוק המוצעת, וכן בהערכת עלות העבודות הנלוות.

המונח "עבודות נלוות" משמעותו לדעתנו, עלות העבודות אותן מקובל לבצע יחד עם חיזוק הבניין בפני רעידות אדמה כגון: הקמת מעלית, שיפוץ השטחים המשותפים, חידוש מעטפת הבניין, ביצוע עבודות פיתוח בחצר וכיו"ב.

הערכת שווי תוספות הבניה

החלק השני של חוות הדעת השמאית/כלכלית מתבקש להעריך את שווי תוספות הבניה שמבקש יוזם התכנית להוסיף למגרש המקבל. המונח "שווי תוספות הבניה" מתייחס לשווי תוספות הבניה שניתן יהיה לבצע במגרש המקבל מכוח זכויות הבניה שמוסיפה התכנית המוצעת למגרש המקבל.

קביעת השווי של אותן תוספות בניה היא פעולה שמאית, המתבססת בדרך כלל על בדיקת עסקאות דומות שבוצעו לאחרונה באזור המגרש המקבל.

בדרך כלל מי שיוזם את התכנית מכוח סעיף 20א' הוא מי שמעוניין לבצע את חיזוק המבנה כנגד קבלת תוספת זכויות בניה במגרש המקבל. לפיכך יש להניח כי הוא יגיש לאישור מוסד התכנון תכנית המוסיפה זכויות בניה נדיבות למגרש המקבל.

בחינת חוות הדעת השמאית/כלכלית על ידי שמאי מקרקעין של מוסד התכנון

בסעיף 20א' (ג) לתמ"א 38 נקבע כי:

"חוות הדעת כאמור בפסקה (ב) תבחן ע"י שמאי מקרקעין של מוסד התכנון המפקיד את התכנית בטרם דיון בתכנית לקראת הפקדתה".

בסעיף זה נקבע בקרה אובייקטיבית על חוות הדעת השמאיות/כלכליות אשר מוגשות לועדה המקומית לפי סעיף 20א'(ב) לתמ"א 38.

חוות דעת אלה, המוגשות בדרך כלל מטעם מי שיוזם את התכנית, עשויות להיות מוטות לטובת יוזם התכנית, בדרך של הערכה נמוכה של שווי תוספות הבניה במגרש המקבל, או בדרך של ניפוח עלויות החיזוק והעבודות הנלוות בבניין הדורש חיזוק, או שניהם יחד.

לפיכך יצרה התמ"א 38 מנגנון בקרה נוסף אשר נועד לבדוק את חוות הדעת השמאיות/כלכליות באופן אובייקטיבי, על ידי שמאי הועדה המקומית. לשמאי הועדה המקומית יש סמכות לקבוע ערכים שונים מאלה שנקבעו בחוות הדעת כאמור.

קביעת שווי הזכויות שיוספו למגרש המקבל

כאמור, בסעיף 20א' לא נקבע אופן קביעת היקף זכויות הבניה שניתן להוסיף למגרש המקבל, והדבר נתון לשיקול דעת מוסד התכנון.

כמומחים בליווי דיירים בעסקאות מורכבות, הן מסוג תמ"א 38 והן בפינוי-בינוי, לדעתנו, על מוסד התכנון לאשר בתכנית הוספת זכויות בניה למגרש המקבל, בהיקף ובשווי אשר יאפשרו מבחינה כלכלית לחזק את הבניין הדורש חיזוק הכלול בתכנית, תוך הותרת רווח קבלני סביר ליזם קרי, כי שווי תוספת זכויות הבניה במגרש המקבל, בהפחתת עלול החיזוק והעבודות הנלוות, יותירו שווי בידי היזם סכום עודף בהיקף המצדיק את העסקה העומדת בבסיס התכנית.

ראוי כי הוועדה המקומית תקבל ייעוץ מכלכלן, אשר יבצע עיבוד כלכלי של הנתונים המספריים העולים מחוות הדעת שהונחו בפני הועדה המקומית, ולייעץ לה העם היקף זכויות הבניה שמוסיפה התכנית למגרש המקבל סבירות ומאפשרות את מימוש התכנית מבחינה כלכלית.

יעוד זכויות הבניה הנוספות למגרש המקבל:

בסעיף 20א'(ד) לתמ"א 38 נקבע כי:

"לא תותר תוספת הזכויות אם היא אינה תואמת את היעוד שנקבע בתכנית המתאר המחוזית החלה על המגרש או המגרשים שבהם נוספו הזכויות".

לפי הוראה זו לא ניתן, אגב הוספת זכויות בניה למגרש המקבל, להוסיף ייעוד חדש למגרש זה, השונה מהיעוד הקבוע בתכנית המתאר המחוזית החלה על המגרש המקבל. מנוסח הסעיף עולה, כי ניתן להוסיף למגרש המקבל זכויות בניה ביעוד השונה מהקבוע בתכנית המתאר המקומית החלה על המגרש, כל עוד יעוד זה תואם את היעודים המותרים במגרש המקבל על פי תכנית המתאר המחוזית.

כך לדוגמא, אם יעוד האזור בו מצוי המגרש בתכנית המחוזית הוא תעשיה, מסחר ומשרדים, אך בתכנית המתאר המקומית ייעוד המגרש הוא למסחר, ניתן יהיה במסגרת התכנית מכוח סעיף 20א' לתמ"א 38 להוסיף למגרש המקבל זכויות בניה למשרדים. תכנית כזו תהיה בסמכות הועדה המחוזית.

ליעוד של המגרש בו מצוי הבניין המיועד לחיזוק אין רלוונטיות לעניין יעוד הזכויות אותן ניתן להוסיף למגרש המקבל שכן, כאמור לעיל, אין מדובר בסעיף 20א' בניוד זכויות במובן הקלאסי, אלא בהוספת זכויות בניה במגרש אחר כנגד חיזוק בניין במגרש אחר, כך שאין קשר תכנוני בין היעוד המותר במגרש בו מצוי הבניין המחוזק לבין יעוד זכויות הבניה הנוספות למגרש המקבל בגין אותו חיזוק. כך יתכן כי כנגד חיזוק מבנה המיועד למגורים התכנית תוסיף זכויות במגרש המיועד לתעשייה.

הבטחת חיזוק הבניין ו/או הבניינים הכלולים בתכנית

סעיף 20א' לתמ"א 38 מבקש להבטיח, כי הבניין אשר מיועד לחיזוק בפני רעידות אדמה הכלול בתכנית אכן יחוזק בפועל וכן, כי היקף ומהות החיזוק, כמופיע בחוות הדעת אשר הוגשו למהנדס הועדה המקומית במסגרת סעיף 9 לתמ"א 38, יתבצעו בפועל.

לפיכך נקבע בסעיף 20א'(ה) לתמ"א 38 כי:

"בהוראות התכנית יקבע כי מתן היתר בניה במגרש או מגרשים שבהם נוספו הזכויות יותנה במתן תעודת גמר (טופס מס' 5) לגבי ביצוע של עבודות החיזוק ועבודות נלוות לפי התכנית במבנים לחיזוק".

כמו כן נקבע בסעיף 20א' (ו) לתמ"א 38 כי:

"התכנית תפרט את עבודות הבניה שיבוצעו במבנים לחיזוק, לצורך חיזוקם ועבודות נלוות".

שתי הוראות אלה נועדו להבטיח כי הבניין הדורש חיזוק אכן יחוזק בפועל, וכי לא ייווצר מצב שבו זכויות הבניה שהוספו למגרש המקבל ינוצלו, מבלי שבסופו של יום יתבצע חיזוקו של הבניין שכנגד חיזוקו הוספו זכויות בניה זכויות הבניה, וכי חיזוק זה, והעבודות הנלוות יתבצעו באופן ובהיקף הקבוע בתכנית.

על מנת להבטיח זאת נקבע נקבע בסעיף 20א'(ה) כי התכנית מכוח 20א' לתמ"א 38 חייבת לקבוע שלביות בביצוע התכנית, כך שבשלב הראשון יבוצע חיזוק הבניין והעבודות הנלוות, ורק לאחר השלמת עבודות אלה בהתאם למפורט בתכנית, וקבלת תעודת גמר לבניין האמור (טופס 5), יהיה ניתן לממש את זכויות הבניה שנוספו למגרש המקבל, ולקבל היתר בניה למימוש זכויות בניה אלה.

המדובר ללא ספק בדרך יעילה להבטחת חיזוק הבניין עליו חלה התכנית, אך עם זאת, שלביות זו עלולה ליצור ליזם בעיה בתזרים המזומנים, שכן הוא ייאלץ בשלב הראשון לממן את העבודות לחיזוק המבנה הדורש חיזוק ואת העבודות הנלוות מהון עצמי או במימון בנקאי, ורק לאחר סיום עבודות אלה, ולאחר שיקבל היתר בניה במגרש המקבל, הוא יוכל למכור דירות או שטחים לשימוש אחרים במגרש המקבל.

תחום התכנית

בסעיף 20א'(ז) לתמ"א 38 נקבע כי:

"תחום התכנית לא יחרוג מתחום רשות מקומית אחת ו/או ישוב אחד."

דהיינו, תכנית מכוח סעיף 20א' יכולה להוסיף זכויות בניה רק למגרש המצוי באותה רשות מקומית או באותו ישוב בו מצוי הבניין הדורש חיזוק.

יש להדגיש כי הסעיף מדבר על רשות מקומית או ישוב, להביל ממרחב תכנון, לפיכך הכוונה היא לתחום המוניציפלי של הרשות המקומית.

סעיף זה, המגביל את תחום התכנית מכוח סעיף 20א', פוגע לדעתנו במטרת התכנית לפתוח אפיק נוסף למימוש הוראות התמ"א 38 ולעידוד חיזוק מבנים בפני רעידות אדמה שכן, ספק אם הוראות סעיף 20א' יביאו לייזום תכניות כאשר המבנים טעוני החיזוק מצויים באזורי הפריפריה, בהם ערכי הקרקע נמוכים.

תכנית מכוח סעיף 20א' לתמ"א 38 – "תכנית מתכלה"

בסעיף 20א'(ח) לתמ"א 38 נקבע כי:

"תוקף התכנית יוגבל לתקופה קצובה שבמהלכה יבוצעו עבודות החיזוק ועבודות נלוות. בהוראות התכנית יקבע כי אם לא הושלמו העבודות במבנים לחיזוק בתוך תקופה זו, תתבטל התכנית."

על התכנית לקבוע את התקופה אשר במהלכה יש לבצע את חיזוק המבנה הדורש חיזוק עליו חלה התכנית. תקופה זו תיקבע לפי היקף ומורכבות החיזוק הנדרש. לפיכך תכנית מכוח סעיף 20א' הינה תכנית מתכלה דהיינו, אם העבודות לחיזוק הבניין הדורש חיזוק והעבודות הנלוות אינן מבוצעות בתוך התקופה הקבועה בתכנית, התכנית פוקעת מאלה. הוראה זו מהווה תמריץ ליוזם התכנית לבצע את חיזוק הבניין בתוך תקופה קצובה, והיא מונעת סחבת בביצוע חיזוק המבנים.

לדעתנו בסמכות מוסד התכנון אשר אישר את התכנית להעניק אורכה לביצועה, אם קיימות נסיבות המצדיקות זאת.

שיקול דעת מוסד התכנון באישור תכנית מכוח סעיף 20א' לתמ"א 38

לתוספת זכויות בניה למגרש המקבל, במסגרת תכנית מכוח סעיף 20א' לתמ"א 38, עשויה להיות השפעה על הסביבה הקרובה ועל התכנון האורבני של האזור.

לפיכך, אישור תכנית כאמור תחייב את מוסד התכנון להביא במכלול שיקוליו גם את השפעת התכנית על הסביבה ועל האזור.

כבכל תכנית, מוסמכת הועדה המקומית לדרוש מיוזם התכנית להמציא לה חוות דעת בנושא השפעת התכנית המבוקשת על הסביבה, לרבות בנושאי תחבורה, תשתיות, מבני ציבור ושטחי ציבור באזור וכיוצא בזאת, והיא מוסמכת לדרוש צרוף נספחים לתכנית אשר יבטיחו את השתלבות הבניה המבוקשת בסביבה כגון, נספח בינוי ועיצוב מחייב או מנחה, נספח תנועה וכיו"ב'.

אין בהוראות סעיף 20א' לתמ"א 38 כדי לחייב את מוסד התכנון לאשר את התכנית המוגשת לאישורו מכוח אותו סעיף, ולמוסד התכנון הסמכות לאשר את התכנית בתנאים, ולדרוש להכניס בה שינויים. במקרים קיצוניים , תוכל הועדה המקומית לסרב להפקיד את התכנית או לדחות אותה לאחר שמיעת ההתנגדויות לתכנית

** המידע המוצג במאמר זה הוא מידע כללי בלבד, ואין בו כדי להוות ייעוץ ו/או חוות דעת משפטית. המחבר ו/או המערכת אינם נושאים באחריות כלשהי כלפי הקוראים, ואלה נדרשים לקבל עצה מקצועית לפני כל פעולה המסתמכת על הדברים האמורים***