גודל טקסט:
שינוי צבעי האתר:
מקשי קיצור
S - עבור לתוכן העמוד
1 - עמוד הבית
4 - חיפוש
הצהרת נגישות

האם ניתן לנייד את שטחי הבנייה אותם ניתן לאשר מכוח תמ״א 38?

שטחי הבניה הנוספים אותם ניתן לאשר מכוח תמ״א 38 כנגד חיזוק הבניין בפני רעידות אדמה, ניתנים לבניה בקומות שנקבעו בתמ״א_ בקומה המפולשת, על גג הבניין, באגף הנוסף לבניין, ולשם הרחבת יחידות הדיור הקיימות בבניין עד 25 מ״ר ליחידה.

מתעוררת השאלה, האם ניתן לנייד את שטחי הבניה האמורים בתוך המגרש.

כך לדוגמא, האם ניתן לנייד את שטחי הבניה הבניה אותם ניתן לאשר מכוח התמ״א 38 לשם הרחבת מילוי וסגירה הקומה המפולשת לקומת הגג, או האם ניתן לנייד את זכויות הבניה של 25 מ״ר אותן ניתן לאשר מכוח התמ״א 38 לשם הרחבת יחידות הדיור הקיימות לדירות החדשות הנבנות באגף הנוסף או בין הדירות הקיימות, כך שדירה אחת לא תורחב כלל ודירה אחרת תורחב ב-50 מ״ר.

שאלת ניוד הזכויות אותן ניתן לאשר מכוח תמ״א 38 בתוך המגרש, נידונה בפני ועדת הערר המחוזית לתכנון ובניה מחוז מרכז בערר 186/11,שם עלתה השאלה האם ניתן לנייד את שטחי הבניה אותן ניתן לאשר בקומה המפולשת מכוח תמ״א 38 לקומת הגג של הבניין הקיים.

בהחלטת ועדת הערר המחוזית נקבע כי:

״מתכנן התמ״א והרשות המבצעת שאישרה אותה לא אפשרו סל זכויות ויחידות גמיש אלא מיקמו אותו בכוונת מכוון בקומת העמודים ובקומה אחת נוספת. הרציונל היה לעודד תוספת קומה חלף העמודים, מתוך מטרה לחזק את בסיס הבית ולצורך זה, ״הועמסו״ זכויות ויחידות נוספות במקרקעין״.

נוכח האמור, מבטא כי לא ניתן לנייד את אותן יחידות דיור מקומת הקרקע אל הקומה הרביעית או החמישית ומכל מקום, ניוד שכזה כרוך באישור המועצה הארצית בהתאם להוראות סעיף 149(א)(4) לחוק, שכן מדובר בהקלה מתמ״א 38״.

תמ״א 38 מאפשרת תוספת שטחי בניה ״ייעודיים״ או ״צבועים״ למבנים קיימים, והיא מורה היכן יש לבנות את שטחי הבניה אותם ניתן לאשר מכוחה: בקומה המפולשת, על גג הבניין, במפלס הדירות הקיימות לצורך הרחבתן, או כאגף נוסף הנצמד לבניין הקיים לשם בניית יחידות דיור חדשות.

אין מדובר בשטחי בניה המתווספים למגרש תוך הותרת שיקול שעת למבקש ההיתר היכן ואיך לנצלם.

מאחורי חלק מהוראות התמ״א 38,המאפשרות הוספת שטחי בניה עומד שיקול הנדסי ותכנוני. כך לדוגמא: התרת מילוי וסגירת הקומה המפולשת באה לשרת באופן מובהק את מטרת התמ״א 38,של חיזוק הבניין הקיים בפני רעידות אדמה.

כמו כן, הענקת 25 מ״ר לצורך הרחבת יחידות הדיור הקיימות בבניין נועדה לשפר את איכות החיים ורמת הדיור של דיירי הבניין הקיים תוך הוספת ממ״ד לדירותיהם המשפר את ביטחונם האישי של בעלי הדירות, וגם מהווה חלק ממערך החיזוק של הבניין.

לפיכך, מיקום שטחי הבניה הם חלק מהותי של הוראות התמ״א 38 וניוד שטחים אלה בתוך המגרש נשוא הבקשה נוגד את הרציו העומד בבסיס התמ״א 38.

המסקנה העולה, כי הרי ניתן לכאורה לסטות מהוראות תמ״א 38 לעניין מיקום שטחי הבניה הנוספים בדרך של אישור הקלה מתמ״א 38, אך קיים סיכוי קלוש לאשר הקלה כזו משום שזו תחייב את אישור המועצה הארצית לתכנון ובניה.

יש לציין כי הוראת תמ״א 38 קובעת את סך תוספות הבניה המאושרות על ידה. התמ״א 38 מעניקה גמישות מסוימות במיקום שטחי הבניה הנוספים על ידה, בכך שהיא קובעת כי ניתן לאשר לבניין קיים תוספת של עד שתי קומות או להקים אגף בשטח של עד שתי קומות ואו לשלב בין שני תמריצי החיזוק אלה. התמ״א 38 מאפשרת למעשה מעין ניוד זכויות בין תוספת הקומות לבין הקמת האגף.

*המידע המוצג במאמר זה הוא מידע כללי בלבד, ואין בו כדי להוות ייעוץ ו/ או חוות דעת משפטית. המחבר ו/או המערכת אינם נושאים באחריות כלשהי כלפי הקוראים, ואלה נדרשים לקבל עצה מקצועית לפני כל פעולה המסתמכת על הדברים האמורים.