גודל טקסט:
שינוי צבעי האתר:
מקשי קיצור
S - עבור לתוכן העמוד
1 - עמוד הבית
4 - חיפוש
הצהרת נגישות

שאלות ותשובות

מדוע נחוץ מארגן דיירים מנוסה בתחום ההתחדשות העירונית, מהי התמורה אותה יכולים בעלי הזכויות בבניין לדרוש מהיזם. האם עליהם להסתפק בחיזוק הבניין בפני רעידות אדמה ושדרוגו הבסיסי דהיינו שיפוץ חיצוני, שיפוץ לובי כניסה, וחדר מדרגות, או שמא הם יכולים לדרוש גם ביצוע עבודות נוספות כגון הקמת מעלית לבניין והרחבה של דירותיהם, ואולי אף לדרוש קבלת תמורה כספית בנוסף לביצוע עבודות הבניה בבניין.

נתונים אלה קשים להערכה על ידי מי שאינו מצוי בתחום ההתחדשות העירונית. לפיכך מומלץ כי בעלי הזכויות בבניין והיזם יקבלו סיוע מאנשי מקצוע מנוסים, אשר יוכלו לקבוע את עלות החיזוק ואו במקרה של הריסה ובניה מחדש, להבין את מודל כדאיות העסקה מכוח תמ"א 38/2, את שווי הזכויות המוענקות ליזם, ואת עלות ביצוע העבודות הבניה הנוספות בהן מעוניינים בעלי הזכויות בבניין, ועל בסיס נתונים אלה יוכלו הצדדים לנהל משא ומתן מקצועי, המבוסס על נתונים מספריים בדוקים, או לפחות משוערים.

באלו מקרים חלה חובת יידוע הציבור ושמיעת התנגדויות בתמ"א 38?

כאמור בסעיף 27 לתמ"א 38 נקבע כי "לא יותרו תוספות בניה על פי האמור בסעיפים , 11 , 12 , 13, 14 ו 16 אלא אם פורסמה הודעה על כך...". דהיינו, חובת מתן הודעה לציבור חלה כאשר הבקשה להיתר בניה כוללת את תוספת הבניה לפי הסעיפים המפורטים בסעיף 27 לתמ"א 38.

האם יכול מי שמתגורר באזור מרוחק מהמגרש נשוא הבקשה להיתר להתנגד לבקשה בטענה כי תוספת הקומות המבוקשות פוגעות בקו הרקיע של המבנים ברחוב, ועל כן הציבור, והוא בכלל זה, נפגע בשל אותה פגיעה עיצובית ואורבנית?

כן, טעם ענייני יעמוד רק למי שיוכל להראות כי המקרקעין שבבעלותו עלולים להיפגע כתוצאה מאישור הבקשה.

האם לדייר מוגן קיימת זכות התנגדות לפי סעיף 27 לתמ"א 38?

דייר מוגן אינו בא בגדר האנשים אשר חתימתו דרושה לשם ביצוע הבניה, כך גם אין הוא יכול למנוע את הבניה בבניין בו הוא מחזיק בדירה כדייר מוגן, בערר ר"ג/5338/09 קבעה ועדת הערר המחוזית לתכנון ובניה  מחוז תל אביב, כי אין לדייר מוגן זכות להתנגד לבקשה להיתר בניה מכוח תמ"א 38, במסגרת סעיף 27. בהחלטתה האמורה נקבע כי הדברים יפים גם כאשר הבקשה להיתר בניה נוגעת לדירה בה מחזיק הדייר המוגן, לרבות במקרה בו אמורים להתבצע שינויים בדירה בה הוא מתגורר, וכי תרופתו היא בפנייה לבית הדין לשכירות.

מהן הטענות המקובלות נגד היתר בניה מכוח תמ"א 38?

בדרך כלל הטענות הן נגד תוספת הקומות לבניין. בדרך כלל טוענים בעלי יחידות הדיור במבנים הגובלים כי תוספת הקומות פוגעת באור, בזרימת האוויר ובהגעת קרני השמש לדירותיהם. בעלי הדירות העליונות במבנים הגובלים טוענים בדרך כלל גם לפגיעה בנוף, ובעלי דירות הגג במבנים הגובלים טוענים בדרך כלל גם לפגיעה בפרטיותם, אם כתוצאה מתוספת הקומות ניתן יהיה לצפות לתוך הגג הצמוד לדירתם.

הגם טענות נגד אישור סטייה מקו הבניין המחייב לפי התכניות החלות. המדובר בעיקר בבניה במרחק של עד שני מטרים מגבול המגרש הצדדי והקדמי  ו/או ועד למרחק של שלושה מטרים מגבול המגרש האחורי, כפי שמתירה התמ"א 38 לשם הקמת אגף נוסף לבניין הקיים או לשם הרחבת יחידות הדיור הקיימות עד 25 מ"ר לכל דירה.

טענות אלה גם מכוונת נגד אישור בניית פיר מעלית מעבר לקווי הבניין, ובניית מגדל הממ"דים מעבר לקווי הבניין אשר נעשה מכוח הקלה.

מה ההבדל בין תכונית מופקדת מכוח תמ"א 38 בוועדה המקומית וחתומה ע"י היזם לתוכנית מאושרת. מה המשמעות של תכונית מופקדת?

לאחר ההפקדה ופרסומה מגיע השלב של ההתנגדויות ככל ויהיו.

כיצד ניתן לדעת האם בניין מסוים עתיד לעבור תמ"א? היכן ניתן לברר באיזה שלבים נמצא?

כל בניין הוא בגדר פוטנציאל לתמ"א 38 כל עוד ניתן לו היתר לפני 1.1.1980  לבדיקה האם קיים תהליך יש לפנות למחלקת הנדסה ברשות המקומית המוסמכת ולבדוק האם הוגשה בקשה מכוח תמ"א 38.

בבניין המורכב מארבעה אגפים במרכז הארץ מתוכנן פינוי בינוי ולא תמ"א 38/2. כל אגף מונה עשרה דיירים. שאלתי לגבי רף הסכמה המחייב של לפחות 80% האם מחושב מכלל הדיירים במתחם כולו ו/או יחושב לפי כלל הדיירים המתגוררים פר אגף?

אחוז ההסכמה הנדרש הינו 80% לפחות מן הדיירים במקבץ כולו אשר 75% לפחות מן הרכוש המשותף צמודים לדירותיהם. ככל ומדובר במספר בתים משותפים מורכבים צריכים להתקיים שני התנאים האלה:

  • 67% לפחות מדיירי כל אחד מן הבתים המשותפים הסכימו לעסקה.
  • 67% לפחות מן הרכוש המשותף בכל בנין צמוד לדירותיהם.
בפרויקט תמ"א 38/2 הריסה בניה, האם חובה לרשום במפרט הדירה את צבע המטבח או להסתפק בבחירה מתוך x גוונים שהיזם הנבחר מציע?

ממליץ להוסיף מחיר לפריטים שעוד לא הוחלט לגביהם ואם אתם בוחרים שלא מהרשימה של היזם עליו לזכות בשווי שצוין ולחייב בשווי הפריט השונה שנבחר. בין אם המחיר נמוך יותר ובין אם גבוה יותר.

בניין בן 6 דיירים. 5 מסכימים לתמ"א הריסה בניה. יש מתנגד אחד עם טענות לא סבירות לקידום הפרויקט. עורך הדין המייצג טוען כי הקבלן אינו מוכן להתקדם ללא הסכמה של 100% מבעלי הדירות. האם ניתן לעשות משהו כדי לשחרר את החסם?

מאחר והיזם לא מעוניין לעשות זאת מטעמכם זה מעט מסבך את העניין, כי חלק מהתנאים להחלטה של המפקח על המקרקעין נגד דייר סרבן היא שתהיה החלטת וועדה לעניין התכנית. והיזם ככל הנראה לא יקדם את התכנון כשיש סרבן. נראה שהיזם שלכם לא מספיק מעוניין בעסקה, מציע למצוא יזם אחר שרוצה מאוד את הפרויקט למרות הדייר הסרבן ויהיה מוכן להתמודד איתו בהליך של פנייה למפקח/ת על הבתים המשותפים בתובענה שהדיירים יגישו נגד הדייר הסרבן.

בעסקה מסוג הריסה בניה לתמ"א 38 - האם עסקה מסוג זה פוטרת אותי מלהעניק ליזם את הפטור היחידי אשר ברשותי? מעניין אותי כדרך אגב האם הדירות החדשות מצד היזם תימכרנה לשוק הפתוח במסגרת עסקה זו בפטור מלא משבח?

היזם לא משלם שבח אלא מס חברות על ההכנסה שלו. ה'פטור' במכירת הדירות החדשות הוא מע"מ 0 על מכירת הדירות, ומנגד קיזוז מע"מ על הוצאות הבניה. ניצול פטורים שלך - פתוח למו"מ. בשולי הדברים יש לציין שלאחרונה פורסם למתן תוקף חוק הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית- בין היתר החוק מסיר חסמי מס ("שבח")וכיו"ב. כאמור, קודם מתן תוקף חוק זה, יזמים היו נוהגים להתעקש על הפטור, למקרה ויש זכויות או הטבות שיתקבלו שלא מכוח תמ"א 38 אלא מתוקף תב"ע..

כמו כן, במידה והנכם כרגע במצב של תהליך רישוי מתקדם, למותר לציין שהחוק החדש חל הגם לגבי פרויקטים שבמסגרתם דחו את יום המכירה וגם אלו שביקשו לא לדחות את יום המכירה (בשל ניצול פטור אישי או חישוב לינארי מוטב) ועדיין לא התקיימו התנאים המתלים בעסקה, כמו הוצאת היתר וכו', יש מקום לפנות למסמ"ק בבקשה לתקן את השומה כך שיחולו לגביה ההוראות החדשות המעניקות פטור מלא.

אשמח להבין מדוע ביקשו בעבר בפרויקטים מסוג תמ"א 38/2 את פטור המס שבח?

בפרויקטים כאלו מנצלים זכויות לא רק מכוח תמ"א אלא גם זכויות תבע שלהן אין פטור ממס שבח. יחד עם זאת,  נדיר שבעלי הדירות מסתפקים בהטבות מכוח התמ"א - בד"כ נוספות על כך זכויות מכוח התב"ע ואלה אינן פטורות. היות והיזם נושא בכל העלויות, כולל עלויות מס, הוא מבקש מהדיירים להשתמש בפטורים האישיים שלהם כדי לחסוך בעלויות.

אני נמצא בהליך של תמ"א 38 כבר מס' שנים, היזם החליט לעלות בעוד קומה בתמורה לשיפוץ הבית לכל הדיירים. ומס' בעלי דירות סירבו בשל מכפילי חניה נוספים ושינויים בחזית הבניין . כמו כן, הוגשה התנגדות שהתקבלה חלקית בוועדה המקומית אך בכל זאת היזם המשיך לבנות .האם לאחר שהרשות אישרה לו לבנות מבחינה תכנונית הוא צריך את החתימה שלנו או שהוא יכול לעשות ככל העולה על רוחו באישור הרשות. הרי שמדובר כאן בעניין קנייני או שאני טועה?

ככל הנראה אתה לא טועה, אלא שכנגד הזכות הקניינית שלך קיימת הזכות של כלל בעלי הבית המשותף. במקרה שלך הוועדה המקומית קיבלה חלקית את ההתנגדות שלכם וכל שנותר זה לוודא שההחלטה של הוועדה המקומית מיושמת. לא ברור מדבריך, האם ההיתר שבידי הקבלן כולל כבר את ההתייחסות להתנגדות שלכם, שהתקבלה. בכל מקרה, רצוי מאד שכך יהיה. ככל והקבלן ממשיך לבנות בניגוד להיתר שמופק לו, עליך לפנות בדחיפות לוועדה המקומית ולבקש צו הפסקת עבודה מיידי.

מהו תיקון 101 לחוק התכנון והבניה?

השינויים המהותיים בתיקון הוא הרחבת הסמכויות של הוועדות המקומיות.

במסלול פינוי בינוי ביחס למסלול התמ״א 38/2. מהו השוני בין שני המסלולים. הרי גם התמ״א 38/2 מעניקה הקלות במיסוי, ״במידה וזה עמד במסגרת התב"ע המאושרת״ ע״מ לקבל הקלות ברשויות המס להבנתי אמורים להיקבע תנאי סף מחייבים כגון : 24 יחידות קיימות על הקרקע. למיטב ידיעתי הגם פרויקט מסוג תמ״א 38.2 עם מספר יחידות קטן יותר כאמור מקבלות הקלות במיסוי אשר זהות למסלול הפינוי ובינוי ו/או שלא?

כאשר מדובר בתמ"א 38 הריסה מדובר על בניין בודד. כאשר מדובר על פינוי בינוי מדובר על מתחם של מספר בניינים שנהרסים יחדיו. על מנת שיהרסו בניין אחד בלבד יש מסלול אחד הדורש תנאים מסוימים שונים כדי לאשר זאת. בעוד בפינוי בינוי יש מסלול אחר ובו תנאים אחרים על מנת שיאשרו הריסה של מספר רב של בניינים. כאשר עניין הזכויות הן לא שונות כלפי בעלי הדירה אלא כלפי הזכויות שהקבלן יכול לקבל. לעיתים יש כמובן השפעה על הזכויות וההצמדות כלפי בעלי הדירה.השוני הוא לא מהפן המיסויי, אלא בהיקף המבנים וזכויות הבנייה הניתנות בכל מסלול ויש עוד שורה של תנאים אחרים כדי לקבל את האישור.

מהן ההשלכות והיחס בבחירת קבלן לא רשום לעבודה אל מול קבלן רשום?

ההשלכות הינן בין היתר בתחום הפלילי ובתחום הביטוחי, החוק קובע כי עבודות הנדסה בנאיות בהיקף כספי מסוים או מסוג מסוים חייבות להתבצע רק בידי קבלן רשום.

בעסקאות מסוג הריסה בנייה, מהו טופס 50 למה הוא מיועד?

כל עסקת מקרקעין, על מנת להעביר בעלות מהמוכר לקונה, המוכר צריך להמציא לקונה אישור על תשלום/פטור מס שבח. קבלנים, שהדירות שהם מוכרים מהוות מלאי עסקי, לא משלמים מס שבח על המכירה, אלא מס הכנסה. טופס 50 הוא שמו של האישור שקבלן נדרש להמציא לקונה, במקום אישור מס שבח, על מנת שניתן יהיה להעביר את הנכס על שם הקונה.

האם במסגרת חישוב פיצויי לפי סע' 197 יש להביא בחשבון גם זכויות מכוח תמ"א 38?

חישוב הפיצוי אמור להיעשות ע"י שמאי מקרקעין והוא יודע בגין מה ניתן לתבוע פיצוי ובגין מה לא.

בליווי פרויקט סגור ובעסקה מסוג תמ״א 38.2 הריסה – מהי הלוואת נון ריקורס (non-recourse)?

הלוואת נון ריקורס היא הלוואה הניתנת כביכול לדיירים בהיותם בעלי זכויות, אך אם היא לא משולמת במלואה, אין השלכות לדיירי הבית, קרי לא באים אליהם לשלם אותם. הגורם המלווה מחליט בהתאם להסכם עם הדיירים האם להלוות כסף. זאת אומרת קודם מגיע ההסכם עם הדיירים ורק אח"כ מצטרף הבנק... זאת אומרת הדיירים והיזם קובעים את זמני הבנייה. היזם מול הבנק קובע את זמני החזר ההלוואה...

האם קבלן שלא משתמש בליווי בנקאי סגור, אלא בהערות אזהרה, חייב על פי חוק המכר להפקיד את הכספים בחשבון נאמנות ייחודי לפרויקט?

לא חייב, כאשר אין ליווי בנקאי הרוכש בפועל לוקח את הסיכון שהפרויקט לא יבנה ויהיה לו מאוד קשה לקבל את כספו בחזרה. על כן ההמלצה היא לפנות לעו"ד שמבין בנושא באופן מלא ולעשות בדיקות מקיפות של הקבלן בשביל לוודא כי הסיכון שציינת מינורי. בכל מקרה אתה רשאי לבחור ע"פ חוק המכר בבטוחות אחרות שמומלצות ועדיפות.

שיזם התחיל למכור דירות בטרם התחיל את עבודות הבנייה. כיצד ניתן להיות בטוחים שאכן יתחילו עבודות הבניה? שמעתי כל מיני סיפורים מפחידים על מכירת דירות, עוד לפני שהונפק ההיתר.

עניין זה לבדיקה של בא כוח הדיירים בלבד, כמו כן, ככל ויש בנק מלווה הכספים ישולמו ישירות לטובת הבנק המלווה בפנקסים וזאת על מנת להבטיח את כספי הרוכשים החדשים .במידה ואין ערביות ואין פנקסים אין בנק מלווה בהתאם לחוק המכר.

בשולי הדברים: במקרה של רכישת דירה חדשה בפרויקט, אמור להיות טבוע בהסכם המכר מנגנון של תשלום לקבלן באמצעות שוברי תשלום לחשבון הליווי הסגור. יש לבדוק מול הבנק המלווה שהחשבון הינו אכן של הבנק המלווה והוא אכן של הפרויקט הספציפי (ניתן לערוך את הבדיקה באופן עצמאי, באתר האינטרנט של הבנק המלווה(.יש הגם לציין שלא מומלץ להתקשר בהסכם לרכישת דירה בפרויקט שטרם ניתן לו היתר בניה, במקרה כזה, לקבלן יהיה מאוד קשה עד בלתי אפשרי לקבל ליוויי מבנק מלווה, ולרוכשים החדשים יהיה קשה למצוא בנק שיאות להעניק להם משכנתא.

בתמ"א 38, על פי תקנות ההתגוננות האזרחית, נדרשת המשכיות קירות מגדלי המרחבים המוגנים, מקומות המגורים דרך הקומה המפולשת וקומות המרתף עד ליסודות המבנה. עוד נקבע בתקנות, כי היקף הקירות היורדים עד ליסודות יהיה לפחות 70% מהיקף קירות המרחב המוגן בקומה הטיפוסית. למה הכוונה? לגבי היקף הקירות היורדים עד ליסודות יהיה לפחות 70% .

: אם מדובר, נניח, בעמוד ממ"דים של 3X3 מ', היקף הקירות שלו הוא 12 מ' בקירוב (4 קירות באורך 3 מ' כל אחד) - התקנות קובעות שמתחת לקומות המגורים אין צורך לבנות את היקף הקירות המלא וניתן לרדת עד 70% מכך, כלומר, עד 8.4 מ' בקירוב וזאת על מנת לתמוך כראוי את עמוד הממ"דים.

מה הכוונה לבניה בצפיפות גבוהה לעומת בניה בצפיפות נמוכה?

בניה בצפיפות גבוהה (או בשמה האחר - בניה רוויה) היא בניה הממקסמת את השימושים בקרקע ומתבטאת, אכן, בעיקר באחוזים גבוהים ובבניה לגובה אבל גם באלמנטים נוספים - קווי בניין, לדוגמא, או מס' ותמהיל דירות לחלקה. רשויות מקומיות יעדיפו תמיד בניה נמוכה וצמודת קרקע - העלויות פר דירה גבוהות יותר ולכן מושכות אוכלוסייה חזקה כלכלית, המראה כפרי וירוק יותר ואוכלוסייה קטנה יותר ליחידת שטח מעמיסה פחות על התשתיות העירוניות. כמו כן, כשמדברים על צפיפות גבוהה הכוונה לבנית דירות בקומות. בניה בצפיפות נמוכה, הכוונה לבניה של בתים בני קומה אחת או שתיים. כמובן שיש מידות צפיפות שונות גם הנמוכה וגם בגבוהה. הצפיפות נמדדת במספר יחידות דיור לדונם. לדוגמא, 1-4 יחידות לדונם נחשבת צפיפות נמוכה. 20 יחידות לדונם צפיפות גבוהה.

בפרויקט תמ"א 38 ניתנה לדיירים בקומת הקרקע "זכות שימוש" בחלק מהחצר (לכל דירה בק"ק סומן בתשריט חלק מסוים בחצר). שאלתי היא מהו ההבדל בין "זכות שימוש" לבין הצמדה? האם יש הבדל מבחינה פרקטית?

אין לתמ"א 38 דבר וחצי דבר - התמ"א איננה עוסקת בזכויות בחצר והן אינן של היזם לחלק - למעשה, מדובר בפיצוי שבעלי הדירות בקומת הקרקע מקבלים מיתר בעלי הדירות בבניין ולא מן היזם. ולגבי האישורים הנדרשים - המפקחת בוודאי לא תקבל את הרישום אבל אפשר לעגן את ההסכם באופנים אחרים, למשל הסכם בין כל בעלי הדירות מגובה בהערות אזהרה - אם זה יעבור באופן שניתן יהיה לחייב גם בעלי דירות עתידיים, לא רואה איך זה שונה מהצמדה, בכל מקרה לדעתי מדובר בלא יותר מניסיון להסוות את העובדה שדיירי קומת הקרקע מקבלים זכויות עודפות על מה שמגיע להם לפי התמ"א, ניסיון שאף מפקחת בעולם לא תאשר.

אילו תנאים צריכים להתקיים על מנת שיזם יקבל פטור ממס רכישה בעסקה תמא 38/1 ? האם סעיף 49 לד לחוק מיסוי מקרקעין המפרט 2 תנאים, ואין בלתם לעניין פטור ממס רכישה?

ככל הידוע לי, עסקאות תמ"א 38 נהנות מהטבות מס רבות-פטור ממס רכישה ליזם אינו אחת מהן

כיצד יש לנהוג במקרה בו מוגשת בקשה להיתר בניה מכוח תמ״א 38 לבניין שקיימים בו שטחי בנייה עודפים לפי התכנית החלה במקום, או כאשר הבניין בנוי בחריגה מקווי הבניין המחייבים היום, למרות שהבניין נבנה כל פי היתר כדין, נוצרו שטחים עודפים ביחס לתכנית החלה במקום, בשל ביצוע הפקעה משטח המגרש לטובתה של הרשות המקומית?

שאלה דומה נידונה בעבר בפני ועדת הערר המחוזית לתכנון ובניה מחוז תל אביב, שם היה מדובר במקרה זהה, בבניין בו בנוי מלון דירות, אשר נבנה על פי היתר בניה כדין, נוצרו במשך השנים שטחים עודפים ביחס לתכניות החלות במקום, בשל ביצוע הפקעה משטח המגרש. ועדת הערר המחוזית החליטה כי ניתן לאשר תוספת שטחי בניה לבניין הקיים מכוח תמ״א 38,מבלי שיהיה צורך להכשיר את באמצעותם את שטחי הבניה העודפים. דהיינו יש לאפשר את הבניה המבוקשת מכוח תמ"א 38 בהיקף קטן מהבנוי בפועל.

מהו מספר יחידות הדיור אותן ניתן לאשר בשטחים הנוספים מכוח התמ״א 38 לבניין המיועד למגורים?

התמ״א 38 אינה קובעת את מספר יחידות הדיור אותן ניתן לבנות בשטחים הנוספים שהועדה המקומית רשאית לאשר מכוח תמ״א. במרבית התכניות מכוחן ניתן להוציא היתרי בניה קיימת הוראת צפיפות קרי, התכנית קובעת במקרים רבים את מספר יחידות הדיור אותן ניתן לבנות על המגרש. לעיתים התכנית קובעת מספר יחידות מוחלט, ולעיתים מספר יחידות הדיור נגזר משטח המגרש בפועל.

מה פירוש חניה וחצי? האם שתי מכוניות יכולות לחנות בחניה וחצי?

מדובר בתקן חניה. המשמעות היא, לדוגמא, שבית של 20 דירות חייב 25 חניות, החלוקה מי מקבל מה היא לשיקול דעת היזם בכפוף לדרישת מינימום, אם יש כזאת.

האם מקובל שבהסכמי תמ"א 38 (חתימה על הסכם מול יזם): הקבלן המבצע יכול להיות כל קבלן שיבחר על ידי היזם על פי שיקול דעתו הבלעדי?

לא. כמובן יש שיקול דעת אולם עליו לאשר מול בעלי הדירות את שם קבלן המשנה שעליו כמובן לעמוד בדרישות החוק. חשוב כי בכל מקרה יש לוודא כי הגורם לכל פניות הדיירים יהיה היזם כך שבמקרה של חילוקי דעות היזם לא יקבע שמדובר באחריות של קבלן המשנה. כמו כן רצוי של בעלי הדירות יהיה עורך דין מטעמם.

מהי תכנית אשר הופקדה מכוח סעיף 23 לתמ"א 38?

ככל והשינויים כפופים לסמכות הוועדה המקומית, סעיף 23 מעניק סמכות רבה לוועדה מקומית לשנות את הזכויות מכח תמ"א 38. כמו שעיריית ת"א, למשל, מגבילה בחלקים מסוימים את זכויות הבניה, ובמקום שתיים וחצי קומות מאשרת רק קומה וחצי. ישנן גם דוגמאות הפוכות.

אנו בהליך תמ"א 38 הריסה ובניה מחדש, ברבות השנים מסתבר כי ישנה זיקת הנאה לטובת כמה מדיירי הבניין הסמוך. האם היזם שלנו יצטרך לקחת בחשבון את זיקת ההנאה אשר משרתת כיום את הנהנים למעבר בין הבניינים, ומה יעלה בגורלנו אילו ובמידה ולא מתאפשר ליזם שלנו להעתיק את זיקת ההנאה, האם נושא הזיקה עלול להוות חסם עתידי עבורנו לחזק את הבניין במתכונת של הריסה ובניה. ולו הדיירים עליהם רשומה ההנאה אינם מסכימים לוותר על ההנאה?

תשובה: הנושא מהווה בעיה. כל שינוי בטאבו כפוף לזיקת ההנאה. צריך את הסכמתם של הנהנים, מכיוון שהם חלק מההסכם, תרצו או לא תרצו. אם יתנגדו, ולא תגיעו לעמק השווה, יהיה צורך בהתערבות של המפקח על המקרקעין.