גודל טקסט:
שינוי צבעי האתר:
מקשי קיצור
S - עבור לתוכן העמוד
1 - עמוד הבית
4 - חיפוש
הצהרת נגישות
בר לב – מומחים בארגון דיירים לתמ"א 38

דייר סרבן בפרויקט תמ"א 38

אחד הנושאים איתם יש להתמודד כאשר מבקשים לממש את הוראות תמ"א 38 היא תופעת ״הדייר הסרבן״.

הכוונה היא לבעל דירה בבית משותף, אשר מונע מנסיבות את ביצוע הפעולות ברכוש המשותף, באופן כזה שבהתנגדותו הוא אינו מאפשר להשיג את הרוב הדרוש על-פי חוק המקרקעין ו/או על פי חוק החיזוק לשם ביצוע עבודות ברכוש המשותף, ו/או לשם הוצאת חלקים מהרכוש המשותף והצמדתם לאחת הדירות בבניין לשם הרחבת אותה דירה, ובכך הוא מונע מרוב בעלי הדירות בבניין לחזק את הבניין תוך מימוש מלוא זכויות הבניה אותן ניתן לקבל מכוח תמ"א 38.

לכאורה לא ניתן לבוא בטרוניה לאותו בעל דירה, אשר החוק מאפשר לו להתנגד לפעולה הקניינית המבוקשת ברכוש המשותף ובכך למנוע את השגת הרוב הנדרש לשם אותה פעולה על פי חוק המקרקעין או על פי חוק החיזוק.

ואולם, בשנים האחרונות הפסיקה מנסה להתמודד עם תופעת ״הדייר הסרבן״, באותם מקרים בהם ההתנגדות לא באה ממניעים עניינים וראויים, אלא מנימוקים חסרי תום לב, כגון הרצון לסחוט מיתר בעלי הדירות בבניין קבלת תמורה העולה על חלקו היחסי ברכוש המשותף.

הפסיקה אינה מתייחסת למקרים הקשורים במימוש תמ"א 38. עם זאת ניתן ליישם את העקרונות שנקבעו בפסיקה בקשר ל – ״דייר הסרבן״ גם ביחס להסכמות הנדרשות לשם מימוש וביצוע עבודות מכוח תמ"א 38.

יצוין כי ״הלכת קלצוק״, המחייבת להפעיל את ״הגנת החבות״, אינה מתייחסת למצב שבו לא הושג הרוב הנדרש לפי סעיף 5(א) לחוק החיזוק לשם בניה ברכוש המשותף שמטרתה בניית דירות חדשות, או לפי סעיף 5א' לחוק החיזוק לשם הריסת הבניין והקמתו מחדש, אלא הלכת קלצוק מתייחסת לאופן בו יש לנהוג ביחס להתנגדות המיעוט כאשר הושג הרוב הקבוע בסעיף התומך בביצוע בניה כאמור.

סעיף 2(א) לחוק פינוי בינוי (פיצויים), מאפשר הגשת תביעה נזיקית נגד ״דייר סרבן״, על הנזקים אותם הוא גורם לרוב בעלי הדירות בבניין בסירובו להריסת הבית המשותף והקמתו מחדש במסגרת החוק. ואולם הסעיף חל רק על בניין המצוי במתחם״ פינוי – בינוי״, המוגדר מתחם להתחדשות עירונית. כאשר הפסיקה מדברת על דייר סרבן היא עוסקת בבעל דירה סרבן.

להלן מספר מגמות בפסיקה המאפשרות התמודדות עם ״הדייר הסרבן״.

דרישת תום לב בהתנגדות לבניה או לביצוע פעולה ברכוש המשותף: נראה כי מי שהתנגד לבניה ברכוש המשותף או להוצאת חלקים מהרכוש המשותף והצמדתם לדירה מסוימת בבניין, על הדייר הסרבן לנהוג בתום לב בהתנגדותו, או במילים אחרות, כי התנגדותו תבוא מנימוקים עניינים תמי לב.

לפי מגמה זו, כאשר מי שמתנגד לביצוע בניה ברכוש המשותף, או להוצאת חלקים מהרכוש המשותף והצמדתם לדירה מסוימת בבניין לשם הרחבתה, אינו עושה זאת מתום לב, משמע כי אין לו נימוקים עניינים להתנגד לבקשה, והוא מונע ממניעים פסולים כגון הרצון להשיג יתרונות כספיים או אחרים תמורת הסרת התנגדותו, המפקח עשוי לכפות עליו את הבניה או את הוצאת החלקים המשותפים והצמדתם לחלק מהדירות בבניין.

בע"א (ח"י)835/08 קבע כבוד השופט ד"ר זרנקין כי יש למפקחת סמכות לדון בנימוקי ההתנגדות של המיעוט המתנגד להוצאת חלקים מהרכוש המשותף והצמדתם לאחת הדירות לשם הרחבתה, כאשר לא קיים הרוב הדרוש לפי סעיף 71ב'(א) לחוק המקרקעין, ובין היתר לשם בחינת תום הלב של בהתנגדותו כבוד השופט קבע כי:

״השאלה שצריכה להישאל הינה, אם כן, האם על דרך העיקרון, במקום שהבקשה להוצאה של חלקים מסוימים מן הרכוש המשותף והצמדתם לאחת הדירות לא זכתה לרוב הדרוש בסעיף 71ב'(א) לחוק, יש עדיין להידרש לשאלה האם התנגדותם של המתנגדים הינה תמת לב, והאם לא נתקיימו נסיבות בהן מן הראוי לכפות על המתנגדים את הסכמתם, הר כגיגית״.

בעניין זה דעתי הינה כי אכן סעיף 14 לחוק המקרקעין מקפל בתוכו את עיקרון החובה לנהוג בתום לב גם באשר להפעלת זכות הקניין. בעניין זה ראוי להביא את הדברים הבאים הלקוחים מפסק דינו של כבוד הנשיא ברק בפרשת רוקר רע"א 6339/97

רוקר נגד סלומון:

״תום הלב מניח כי בעל הזכות דואג להבטיח את זכותו, עם זאת תום הלב מבקש למנוע הפעלת הזכות מתוך התעלמות מקיומו של הצד האחר ובהתעלם מהאינטרס החברתי. אכן תום הלב קובע אמות מידה אובייקטיבית של התנהגות הוגנת של בעל זכות המבקש על רקע האינטרס החברתי הכולל להגשים את האינטרס העצמי תוך התחשבות באינטרס של הזולת. עמדתי על כך באחת הפרשות בצייני: "עקרון תום הלב קובע רמת התנהגות של אנשים הדואגים כל אחד לאינטרס של עצמו. עיקרון תום הלב קובע כי השמירה על האינטרס העצמי צריכה להיות הוגנת ותוך התחשבות בציפיות מוצדקות ובהסתמכות ראויה של הצד האחר. אדם לאדם לא זאב ולא מלאך; אף כי לא על נקלה יתערב בית המשפט ויטיל סייגים על דרך מימושה של זכות הקניין על ידי בעליה הרי ניתן לחשוב בהחלט על מצבים בהם עמידה על קוצו של יוד במימושה של הזכות תיחשב כבלתי הוגנת, ואפשר ובית המשפט יתערב בה״.

כבוד השופטת וסרקרוג מצטרפת לדעת השופט ד"ר זרנקין וקובעת כי:

״כשם שנתונה למפקחת הסמכות לבחון את הפגיעה בזכותו המהותית של המיעוט ואף לבטל כליל את החלטת הרוב, כך נתונה הסמכות לעשות כן כאשר מדובר בהתנגדות הרוב ועליה לבדוק את נימוקי ההתנגדות. כל זאת גם אם הבדיקה הנדרשת תיעשה בזהירות ותבחן אם אכן מדובר בהתנגדות סתמית, שאינה עניינית (להבדיל מהתנגדות בלתי סבירה לפי סעיף 59ג(ד) לחוק). כדוגמת התנגדות אשר יש בה כדי להצביע לכאורה על שימוש לרעה במימוש זכות הקניין או שמא מדובר בהתנגדות ממניעים ענייניים. כך למשל, אם ההתנגדות של הרוב "המאורגן", או רוב הנתון בידי אדם אחד, בהיותו הבעלים של מספר דירות בבניין, נעשתה מכוח כוונת קנטור או בשל מוצא או נסיבות אחרות שנוגדות את עקרונות שיטת המשפט, ואשר אין להם דבר או חצי דבר. עם הפגיעה בזכות הקניינית לכשעצמה לא יהיה מקום לאשר את ההתנגדותסמכות כזו נתונה מכוח סעיף 14 לחוק המקרקעין, ועולה בקנה אחד עם העקרונות הבסיסיים של תום לב בשיטת המשפט. ההתנגדות, כפי שהזכיר חברי השופט זרנקין תוך הפנייה לפס"ד רוקר (רע"א 6339/97)  צריכה להיות הוגנת ותוך התחשבות בציפיות מוצדקות ובהסתמכות ראויה של הצד האחר...״

כבוד השופט יצחק כהן, שהיה בדעת המיעוט, סבר כי כאשר לא הושג הרוב הדרוש לפי חוק המקרקעין על מנת לאפשר הוצאת חלקים מהרכוש המשותף והצמדתם לדירה מסוימת לשם הרחבת אותה דירה, אין עוד מקום לבדוק את המניעים של מי שהתנגד להוצאת החלקים המשותפים כאמור.

מעניין לציין כי כבוד השופט כהן שדוגל במקרה הנדון בגישה פורמליסטית, הוא אותו שופט אשר נתן את ב ״הלכת קלצוק״ פרשנות רחבה לסמכות המפקח לאשר הוצאת חלקים מהרכוש המשותף לשם מימוש תמ"א 38 במסגרת חוק החיזוק, תוך אימוץ "הגנת החבות" אשר מרככת את ההגנה הקניינית של בעלי הדירות המיעוט המתנגדים לבניה מכוח תמ"א 38.

קביעת הרוב בע"א(ח"י) 835/08 דלעיל, עשויה להועיל גם בתביעות מכוח חוק החיזוק בפני המפקח, כאשר המפקח יוכל לאשר בניה על הרכוש המשותף לשם בניית דירות חדשות, הריסת הבניין הקיים והקמתו מחדש, הוצאת חלקים מהרכוש המשותף לשם הרחבת דירות וביצוע בניה ברכוש המשותף לשם חיזוקו ושדרוגו, גם אם לא הושג הרוב הנדרש לפעולות אלה לפי חוק החיזוק, אם לדעת המפקח התנגדות המיעוט לבניה המבוקשת אינה תמת לב, וזאת למרות שלא הושג הרוב הדרוש בחוק החיזוק לשם פעולות אלה.

תביעה נזיקית בגין מניעת פעולה ברכוש המשותף: לאחרונה ניתנה החלטה בבית משפט השלום בת"א 173474-09 המאפשרת הגשת תביעה נזיקית נגד מי שמכשיל שלא בתום לב ביצוע פעולות ברכוש המשותף שהן לטובת רוב בעלי הדירות בבית המשותף.

באותו מקרה בעלי יחידות דיור בבניין ישן הגישו כנגד הנתבעת, שאף היא בעלת זכויות באותו בניין, תביעה כספית בגין סיקול עסקת פינוי-פינוי שהתכוננו לבצע, זאת לאחר שהנתבעת התנתה את הסכמתה להוצאת העסקה מן הכוח אל הפועל בכך שהיא תשמש קבלן העסקה, דבר שהתובעים התנגדו לו.

המדובר היה בבניין שחוק פינוי בינוי (פיצויים) לא חל עליו. בית המשפט קבע, כי חוק פינוי בינוי (פיצויים) אינו מהווה הסדר שלילי אשר מונע הגשת תביעה מכוח הוראות חוק אחרות.

בית המשפט קבע כי:

״יתרה מכך, בנסיבות הנוכחיות, בהן מדובר בבית משותף (גם אם טרם נרשם ככזה), הלכה היא כי זכות הקניין של דייר בבית משותף הנה פחותה, כפי שנקבע בפסק דין צודלר – רע"א 7112/93 צודלר בתיה ו-18 אח' נ' שרה יוסף, פס"ד מח(5) 550, שם נאמר: ״נלמד מכאן, כי הרוכש דירה בבית משותף הוא הדין במי שדירה בבית משותף נפלה לבעלותו בדרך אחרת מעלים עליו כי הסכים מראש לוותר על חלק מן האוטונומיה הקניינית הקנויה לו וכמו כן הקנה חלק מזכויותיו למסגרת השיתופית המתמשכת והקבועה ..... בין כך ובין אחרת, זכות הבעלות בדירות מוגבלת היא בבית המשותף, ואין היא כזכות הבעלות ה"קלאסית". בוודאי כך במקום שבית משותף נהרס......זכות הבעלות ביחידות הדיור בבית משותף אין היא כזכות הבעלות הקלאסית ומוגבלת היא - מעבר לזכות הבעלות הקלאסית בזכויות השוכנות בסביבתה והן זכות הבעלים בדירות האחרות וברכוש המשותף״.

במקרה דנא, דברים אלה עולים במלוא עוצמתם. המקרה של דייר סרבן הוא לעניות דעתי, אחד המקרים הקלאסיים שבהם יש מקום לתת ביטוי לזכות הקניין המוחלשת בבית המשותף. אין זה מתקבל על הדעת כי דייר אחד, ללא סיבה סבירה, יהיה רשאי למנוע משורה של דיירים אחרים בבית המשותף, למקסם בצורה מהותית את זכויותיהם. בעלות משותפת במקרקעין ובפרט בעלות משותפת מכוח מגורים בבית משותף, יוצרת תלות ומכרסמת באוטונומיה הקניינית של כל אחד מהדיירים. במצב זה, לא עוד כל אחד לעצמו.

ויודגש גם מי שאינו סובל ממצוקה כלכלית קשה, אינו תלוי נאמר בהבטחת הכנסה ולא בא משכונת מצוקה, זכאי לנצל באופן מלא את זכויותיו ונכסיו וזכאי להגנה מפני שרירות לב או התנהלות בלתי סבירה של שכנו, שלא לדבר על הגנה מפני התנהלות שיש בה משום חוסר תום לב. גם מי ששייך למעמד הביניים והנו בעלים של דירה במרכז הארץ ואשר עסקת פינוי-בינוי תגדיל את שטח המחיה שלו ללא תוספת תשלום, יש לראותו כנפגע קשה מכך שעסקה כזו נמנעת ממנו.

עובדה זו נכונה ביותר שאותה מקרה דנא על בניין ישן בן עשרות שנים, כעולה מתמונות הבניין שצורפו כנספח א' לתצהירה של התובעת וכעולה מדבריה (ס' 3 לתצהירה): ״הבניין עצמו ישן ומוזנח ובכך יכול להתרשם כל מי שמבקר בו.

מצב זה מקשה מאוד על המגורים בבניין וגורם לאי נוחות בלתי נסבלת עמה אני נאלצת להתמודד יום-יום - רק של הדוגמא בבניין קיימים סדקים רבים המצויים גם בדירה עצמה, ישנן בעיות קשות של נזילות ורטיבות והצנרת ישנה ורקובה״.

לפיכך, לדידי, יתכנו מקרים שבהם, גם אם זכות הקניין של הדייר הסרבן עומדת להיפגע כתוצאה מעסקת הפינוי-בינוי, תגבר הזכות הנגדית של שאר הדיירים, למקסם את הרווח מנכסיהם או לשפר את תנאי המגורים שלהם בצורה ניכרת שגם היא בבחינת חלק מהזכות הקניינית שלהם בנכס.

בהמשך קובע בית המשפט, כי באותו מקרה, כאשר ההתנגדות לרצון הרוב להרוס את הבניין והקמתו מחדש באה ממניעים פסולים ושלא בתום לב, כמו באותו מקרה בו ״הדייר הסרבן״ התנה את הסכמתו להריסת הבניין והקמתו מחדש בכך שהוא ישמש כקבלן המבצע של עבודות הבניה וההריסה, כלל אין מדובר בהגנה על זכות הקניין של המיעוט, ולפיכך ניתן לתבוע אותו בנזקין על התנהגותו אשר גרמה לרוב בעלי הדירות בבניין.

בסופו של יום קבע בית המשפט כי:

על רקע האמור לעיל, יש לראות בנתבעת כאחראית לנזקי התובעים, בין אם בשל הפרת חובת תום הלב ובין אם בשל הפרת סעיפים 14 ו-30(א) לחוק המקרקעין, המהווה עוולה מסוג של הפרת חובה חקיקה לפי ס' 63 לפקודת הנזיקין [נוסח חדש]. ממילא לא הועלתה טענה על ידי הנתבעת לפיה גם אם בית המשפט ימצא את התנהלותה כמפרה, אין עילה מנימוק כזה או אחר לחייב אותה בנזק הנטען - בית המשפט חייב את הנתבעת בתשלום פיצוי של 2,400,000 ₪ לבעלי רוב הדירות בבניין.

אומנם מדובר במקרה קיצוני של התנהגות שלא בתום לב של ״דייר סרבן״, ואולם פסק הדין מניח בסיס להגשת תביעה נזיקית נגד בעל דירה בבית המשותף המונע את ביצוע תמ"א 38, גם אם לא הושג הרוב הדרוש לפי חוק החיזוק , כאשר הוא מכשיל את ביצוע העבודות ברכוש המשותף, לרבות הרחבת והקמת דירות חדשות או הריסת הבית המשותף והקמתו מחדש, ממניעים פסולים ושלא בתום לב.

המפקח על הבתים המשותפים 

חוק החיזוק מפנה את דיירי הבית המשותף לדיון בפני מפקח בהעדר הסכמה בין בעלי הדירות בשלושה מצבים:

א. בסעיף 5א׳ (א) נקבע כי בהעדר הסכמה של כל בעלי הדירות בבית המשותף לביצוע עבודה ברכוש המשותף לשם בניית יחידות חדשות והוצאת החלקים המשותפים לשם הצמדת חניות לדירות האמורות, וכאשר קיימת הסכמה לבניה האמורה שלל מי שבבעלותם שני שלישים מהדירות בבית המשותף ושני שלישים מהרכוש המשותף צמודים לדירותיהם, יכול הרוב לפנות בתביעה למפקח על מנת שזה יאשר את הבניה המבוקשת חרף התנגדות המיעוט.

ב. בסעיף 5 א' נקבע כי בהעדר הסכמה של כל בעלי הדירות בבית המשותף להריסת הבניין והקמתו מחדש, וכאשר קיימת הסכמה להריסה ובניה של מי שבבעלותם ארב חמישיות מהדירות שבבעלותו (80%) וארבע חמישיות מהרכוש המשותף צמודות לדירותיהם, יכול הרוב לפנות בתביעה למפקח על מנת שזה יאשר את הריסת הבניין והקמתו מחדש חרף התנגדות המיעוט.

ג. סעיף 6 לחוק מאפשר לבעלי הדירות בבית המשותף המתנגדים לביצוע עבודה שמטרתה שינוי ברכוש המשותף שאינו הרחבת דירה או בניית דירה חדשה, כאשר רוב בעלי הדירות תומכים בביצוע העבודות, לפנות בתביעה למפקח על מנת למנוע את ביצוע הבניה או לשם מתן הוראות למניעת הפגיעה בהם כתוצאה מהבניה.

סדרי הדין בפני המפקח/ת על המקרקעין בסעיף 5 (ג) לחוק החיזוק, העוסק בתביעה המוגשת למפקח/ת על המקרקעין על ידי מי שבבעלותם שני שלישים מהדירות ושני שלישים מהרכוש המשותף צמודים לדירותיהם, בבקשה לאשר בניית דירות חדשות ברכוש המשותף, נקבע כי:

סימן ד' בפרק ו' לחוק המקרקעין עוסק בסמכויות ובסדרי הדין בפני המפקח בדונו בסכסוכים בין בעלי דירות בבית המשותף.

בסעיף 74 לחוק המקרקעין נקבע כי:

״למפקח הדן בסכסוך יהיו כל הסמכויות שיש לשופט בית משפט שלום הדן בתביעה אזרחית״.

בסעיף 76 לחוק המקרקעין נקבע כי דין החלטה של מפקח על המקרקעין כדין פסק דין של בית משפט השלום לעניין הוצאתו לפועל, ובסעיף 77 לחוק המקרקעין נקבע כי על החלטה של המפקח ניתן לערער בבית המשפט המחוזי.

סעיף זה ככל הנראה מגמיש את סדרי הדיון בפני המפקח בכך שהוא מאפשר לו לסטות מדיני הראיות ומסדרי הדין הנהוגים בבית משפט השלום, אך הוא אינו מאפשר למפקח לסטות מהדין המהותי.

בפועל מתנהלים הדיונים בפני המפקח בצורה פחות פורמלית מאשר בבתי משפט, בין היתר לנוכח העובדה כי במקרים רבים דיירים ו/או בעלי הדירות בבית המשותף המופעים בפני המפקח אינם מיוצגים על ידי עורכי דין.

בסעיף 76 לחוק המקרקעין נקבע כידין החלטה של מפקח על המקרקעין כדין פסק דין של בית משפט השלום לעניין הוצאתו לפועל, ובסעיף 77 לחוק המקרקעין נקבע כי על החלטה של המפקח ניתן לערער לבית משפט המחוזי.

הוראות סימן ד' לפרק ו' לחוק המקרקעין אינן קובעות את הסעדים אותם יכול המפקח לתת, ולפיכך הוא מוסמך לתת את כל הסעדים העומדים לרשות שופט שלום, לרבות מתן צווים זמניים, צווי עשה ולא תעשה וכיו"ב.

גם בסעיף 6 לחוק החיזוק, העוסק בתביעה של מי שמתנגד לביצוע עבודה ברכוש המשותף שאין עמה הרחבה או בניית דירות חדשות, נקבעו סדרי דין בפני המפקח בתביעה כאמור, וכך נקבע בסעיף:

"בעל דירה המתנגד להחלטה שהתקבלה בהתאם להוראות סעיף 3 וטוען לפגיעה מהותית בזכויותיו, רשאי לפנות למפקח בתביעה, ויחולו לעניין זה הוראות סעיף 71ג׳(ב) עד (ה) לחוק המקרקעין, בשינויים המחויבים, ובשינוי זה: בסעיף קטן (ד), במקום הסיפה החל במילים "בין בדרך של ״תשלומי איזון״ יבוא ״לרבות בדרך של מתן פיצוי".

בסעיף 71ג'(ה) לחוק המקרקעין, המוחל על הדיון בפני המפקח מכוח סעיף 6 לחוק בחיזוק נקבע כי:

״אין בפניה למפקח, כשלעצמה, כדי להוות עילה לעיכוב ביצוע ההרחבה, אלא אם כן הורה המפקח אחרת״.

משמעות סעיף זה היא: כי על מנת למנוע את העבודה ברכוש המשותף להם מתנגדים בעלי הדירות המיעוט בבית המשותף, יהיה עליהם לבקש מהמפקח לתת צו מניעה זמני עד לבירור תביעתם. יש להניח כי המפקח יבדוק אם יש למיעוט עילה לכאורה דהיינו, האם על פניו העבודה ברכוש המשותף המבוקשת אכן עלולה לפגוע בהם באופן מהותי.

כל עוד לא יינתן צו מניעה כאמור, יכולים בעלי הדירות בבית המשותף לבצע את עבודה ברכוש המשותף, במסגרת חיזוק הבניין רעידות אדמה לפי תמ"א 38.

סעיף 6 לחוק החיזוק מחיל על התביעה אותה יכול המיעוט להגיש למפקח על המקרקעין את סעיף 71ג'(ב) לחוק המקרקעין בו נקבע כי: "התביעה תוגש תוך 30 ימים מיום קבלת ההחלטה, ואם בעל הדירה לא היה נוכח בעת קבלת ההחלטה, תוך 30 ימים מיום המצאת ההחלטה; המפקח רשאי להאריך את המועד להגשת התביעה מטעמים מיוחדים שיירשמו".

בסעיף זה נקבעה במסגרת הזמן להגשת תביעה למפקח על ידי המיעוט.

כאמור, על מנת שההחלטה מכוח חוק החיזוק יהיה תוקף, לא די בקיום אסיפה כללית של בעלי הדירות בבית המשותף, אלא יש להחתים את מי שמסכים לביצוע הבניה ברכוש המשותף על הסכמה המאומתת על ידי עורך דין בדרך שמאמתים שטר עסקה.

לפיכך יש לקרוא את הסעיף בשינויים המחויבים דהיינו, כי מניין 30 הימים של הפנייה למפקח ייספר מהמועד בו רוב בעלי הדירות בבית המשותף חתמו על הסכמה לביצוע העבודות ברכוש המשותף.

למפקח זכות להאריך את תקופת ההתנגדות , כאשר יש להניח כי המפקח ישקול את הסיבה לאיחור מחד, ומאידך את הפגיעה שתגרם לרוב בעלי הדירות בבניין אם תאושר הארכת מועד להגשת התביעה.

כך לדוגמא, אם רוב בעלי הדירות בבניין התקשרו בהסכם עם קבלן לביצוע עבודות הבניה, מתוך הנחה כי המיעוט ויתר על זכותו לפנות למפקח מכוח סעיף 6 לחוק לאחר שחלפו 30 ימים ממועד חתימת רוב בעלי הדירות על הסכמה כאמור, וקבלת התביעה תחשוב את בעלי הרוב לתביעה בשל הפרת ההסכם עם הקבלן, קרוב לוודאי כי המפקח לא יאשר למיעוט אורכה להגשת תביעה, אלא אם קיימות נסיבות כבדות משקל המצדיקות את האיחור, אותם המפקח ישקול מול הנזק שעלול להיגרם ליתר בעלי הדירות ולקבלן.

גם סעיף 6 מחיל על הדיון בפני המפקח את סעיפים 73- 77 לחוק המקרקעין.

סעיף 6 לחוק החיזוק עוסק בתרופתו של בעל דירה המתנגד לבנייה ברכוש המשותף, שאינו הרחבת דירה או תוספת יחידות דיור, להגיש תביעה למפקח על המקרקעין.

לפי הסעיף, על אותו בעל דירה לפנות בתביעה למפקח, וכלשון הסעיף:

״בעל דירה המתנגד להחלטה שהתקבלה בהתאם להוראות סעיף 3 וטוען לפגיעה מהותית בזכויותיו, רשאי לפנות למפקח בתביעה, ויחולו לעניין זה הוראות סעיף 71ג(ב) עד (ה) לחוק המקרקעין, בשינויים המחויבים, ובשינוי זה: בסעיף קטן (ד), במקום הסיפה החל במילים "בין בדרך של תשלומי איזון" יבוא "לרבות בדרך של מתן פיצוי״.

דהיינו כאשר קיים רוב לביצוע עבודות ברכוש המשותף, מבלי לשנות את מעמדו של הרכוש המשותף, ומבלי לבנות יחידות דיור נוספות או להרחיב את הקיימות, על המיעוט לפנות למפקח אם הוא מעוניין למנוע את ביצוע העבודות ברכוש המשותף.

בסעיף נקבע כי לבעלי דירות המיעוט המתנגדים לביצוע העבודות יש עילה לפנות למפקח רק כאשר לטענתם הם נפגעים "פגיעה מהותית" כתוצאה מהבנייה שאושרה על ידי הרוב.

לפיכך, לא כל פגיעה מצדיקה את התערבות המפקח, אלא רק ״פגיעה מהותית״. פגיעה מהותית יכולה להיות לדוגמא חסימה הגישה הנוחה לדירות הקרקע כתוצאה מהתקנת מעלית. סעיף 6 מחיל על התביעה המבוקשת לפי הסעיף את הוראות סעיף 71ג'(ד) לחוק המקרקעין:

״ראה המפקח כי נפגעה זכותו של בעל דירה, פגיעה מהותית, או כי טעה שמאי המקרקעין שנקבע כאמור, רשאי הוא להורות על ביטול ההחלטה שנתקבלה, לשנותה או להתנות בתנאים, הכל כפי שימצא לנכון, בין בדרך של תשלומי איזון ובין בדרך אחרת, וכן רשאי הוא ליתן הוראות לענין סדרי הרישום בלשכת רישום המקרקעין״.

מלשון הסעיף עולה כי על המפקח להתערב ברצון רוב בעלי הדירות בבית המשותף לבצע עבודות ברכוש המשותף רק כאשר העבודות יגרמו לדעתו ״לפגיעה מהותית״ במיעוט המתנגד לעבודות.

השאלה אם מדובר בפגיעה מהותית או בשיקול דעת המפקח.

במקרה בו לדעת המפקח הפגיעה שתיגרם למיעוט על ידי ביצוע העבודות היא מהותית ולא קיימת אפשרות לבצע את העבודות המבוקשות ברכוש המשותף באופן שונה, שתימנע את הפגיעה או שזו תמוזער, עלול המפקח לבטל את החלטת הרוב.

כאמור, אם ניתן לדעת המפקח לבצע את העבודה באופן שהפגיעה במיעוט תימנע או תמוזער, יש להניח כי המפקח יעדיף להורות על ביצוע שינויים בעבודות או על מתן הוראות אחרות כך שהעבודה ברכוש המשותף תתאפשר במגבלות אותם הוא יקבע.

סעיף 71ג'(ב) לחוק המקרקעין, בנוסחו המתוקן מכוח הוראות סעיף 6 לחוק החיזוק, מאפשר חלופה נוספת, כי המפקח יימנע מלבטל את החלטת הרוב לבצע עבודות ברכוש המשותף למרות הפגיעה המהותית שזו תגרום למיעוט בעלי הדירות בבניין, תוך מתן הוראות לפצות את המיעוט על הפגיעה האמורה.

דרך זו תאפשר את ביצוע חיזוק הבניין בפני רעידות אדמה במסגרת תמ"א 38, תוך ביצוע העבודות ברכוש המשותף כפי שרוב בעלי הדירות בבניין מעוניינים, אך תוך השבת מצב המיעוט לקדמותו בדרך של תשלום פיצוי על הפגיעה המהותית שתגרם להם כתוצאה מהבניה.

בדרך כלל הפיצוי ישקף את ירידת הערך של המיעוט כתוצאה מהפגיעה המהותית שנגרמה להם בשל עבודות הבניה המבוקשות ברכוש המשותף, גובה הפיצוי ייקבע בדרך כלל על ידי שמאי מכריע.

לעניין תביעה למפקח של הרוב המעוניין בבניית דירות חדשות ברכוש המשותף:

בסעיף 5(א) לחוק החיזוק נקבע כי:

"ביצוע עבודה ברכוש המשותף שמטרתה הריסת בניין קיים והקמתו מחדש בהתאם לתכנית חיזוק, טעון החלטה מראש של כל בעלי הדירות; ואולם רשאי המפקח, אף אם לא התקבלה על כך החלטה מראש של כל בעלי הדירות בבית המשותף, לאשר את ביצוע העבודה, על פי תביעה של בעלי הדירות שבמועד הגשת התביעה היו בבעלותם ארבע חמישיות מהדירות בבית המשותף וארבע חמישיות מהרכוש המשותף היו צמודות לדירותיהם, ובלבד שנתן לכל בעל דירה בבית המשותף הזדמנות לטעון את טענותיו".

סעיף זה מקנה למפקח סמכות להורות על ביצוע בניה ברכוש המשותף, לשם הקמת דרות חדשות, לשם הוצאת חלקים מהרכוש המשותף לשם התקנת מקומות חניה והצמדתם לדירה או לדירות כאמור, למרות התנגדות חלק מבעלי הדירות בבניין לבניה זו, ולהוצאת החלקים מהרכוש המשותף לצורך הסדרת מקומות חניה לדירות החדשות, אם תוגש למפקח תביעה לעשות כן מצד רוב בעלי הדירות בבית המשותף, אשר בבעלותם שני שלישים מהדירות בבית המשותף ושני שלישיים מהרכוש המשותף צמודים לדירותיהם.

בחוק החיזוק לא נקבעו השיקולים אשר ינחו את המפקח בתביעה מכוח 5(א) לחוק החיזוק, וכל שנקבע בסעיף 5(ב) הוא כי:

"אישר המפקח ביצוע עבודה ברכוש המשותף שמטרתה בניית דירה חדשה כאמור בסעיף קטן (א), רשאי הוא להתנותה בתנאים וכן ליתן הוראות לעניין סדרי הרישום בלשכת רישום המקרקעין".

המפקח יבדוק את טענות המתנגדים לתוספת הדירות לבניין באשר לפגיעה שתגרם להם לטענתם כתוצאה מהבניה המבוקשת, והוא ישקול טענות אלה מול חשיבות חיזוק הבניין בפני רעידות אדמה. במידת הצורך ייתן המפקח הוראות לשם מניעת פגיעה במתנגדים לתוספת הדירות ולהגנה עליהם, ככל שהדבר נדרש.

אם תביעת המיעוט המתנגד לבניית הדירות החדשות תדחה, יהיה עליהם להשתתף בעלות בנייד הדירות מחד, לפי סעיף 8(ג) לחוק החיזוק, אך מאידך הם יירשמו כבעלים של הדירות החדשות לפי סעיף 5(ד) לחוק.

כאשר מוגשת תביעה למפקח מכוח סעיף 5(א), קיימת בדרך כלל ברקע עסקה עם יזם, לפיכך המפקח יידרש במקרים רבים לבדוק את כדאיותה הכלכלית של העסקה, וכי זו אינה מקפחת את המיעוט המתנגד לבניית הדירות החדשות ואו הנוספות לבניין הקיים, לצורך כך יכול המפקח למנות שמאי אשר יסייע לו בבחינת טענות המיעוט נגד העסקה עם היזם הנבחר מטעם רוב בעלי הדירות.

המפקח יכול ה"גם להיעזר בשמאי על מנת לקבוע איזה דירות יקבל כל אחד מדיירי הבית המשותף שנהרס, בבניין החדש שיוקם לפי תמ"א 38/2 (מסלול הריסה בניה).

"בהלכת קלצו'ק" מנחה בית המשפט את המפקח לעשות שימוש "במבחן החבות" כאשר הוא בא לדון בתביעה מכוח חוק החיזוק. פסק דין מנחה זה אומץ זה מכבר על ידי המפקחים על המקרקעין כאשר הם דנו בתביעות מחוק החיזוק

כאמור, בסעיף 5א'(א) לחוק החיזוק נקבע, כי אם לא קיימת הסכמה של כל בעלי הדירות בבית המשותף להריסת בניין קיים ולהקמתו מחדש ״בהתאם לתכנית החיזוק״ כאשר הכוונה היא לסעיף 14א' לנוסח תמ"א 38, ״רשאי המפקח״, אף אם לא התקבלה על כך מראש של כל בעלי הדירות בבית המשותף, לאשר את ביצוע העבודה, על פי תביעה של בעלי הדירות שבמועד הגשת התביעה היום בבעלות ארבע חמישיות מהדירות בבית המשותף וארבע חמישיות מהרכוש המשותף צמודות לדירותיהם, דהיינו, רף הסכמה של 80% משטח הדירות בבית המשותף צמודות לדירותיהם ו 80 % מהרכוש המשותףף צמודות אף הן לדירותיהם, ובלבד שנתן המפקח לכל בעל דירה בבית המשותף הזדמנות לטעון את טענותיו.

סעיף זה מאפשר למפקח להורות בעקבות תביעה שתוגש לו על ידי רוב בעלי הדירות בבית המשותף,על הריסת הבניין הקיים והקמתו מחדש לפי תמ"א 38/2.

המדובר בסעד מרחיק לכת, הפוגע בקניינם של בעלי דירות המתנגדים למהלך זה אשר גם דירתם תיהרס. סעיף זה דומה לסעיף 5(א) לחוק החיזוק, העוסק  בתביעות הרוב למפקח על מנת שהוא יאפשר בניית דירות חדשות ברכוש המשותף, ואולם להבדיל מאותו סעיף נקבע בסעיף 5 א'(א) הנחיה למפקח לעניין השיקולים אותם עליו לשקול בין היתר בתביעת הרוב, וכך נקבע בסעיף.

לפי קביעה זו, על המפקח לבדוק את הנימוקים והנסיבות העומדים מאחורי התנגדות המיעוט להריסת הבניין ובכלל זה של דירותיהם, לשם הקמת הבניין מחדש לפי סעיף 14א' לתמ"א.

הסעיף כאמור מדבר על ״נסיבות מיוחדת״ אותן על המפקח לבדוק. סעיף זה מאפשר למפקח לשקול גם נסיבות אישיות של בעלי הדירות המתנגדים להריסת הבניין והקמתו מחדש, כגון גילם ומצב בריאותם, ואו נסיבות אישיות אחרות למניעת פינויים מדירותיהם. יתכנו מקרים בהם סיבות או נסיבות אישיות אלה יביאו את המפקח להחלטה לא לאשר את הריסת הבניין והקמתו מחדש.

על הדיון בפני המפקח יחולו גם המבחנים אשר נקבעו על ידי בית המשפט בקשר לדיון בסעיפים האחרים של חוק החיזוק ובעיקר המבחנים והעקרונות שנקבעו "בהלכת קלצוק".

בסעיף 5 א'(א) סיפא נקבע כי:

״הוראות סעיף 5 (ב) מאפשר למפקח להתנות תנאים ולתת הוראות באשר לעניין סדרי הרישום המקרקעין בלשכת רישום המקרקעין, כמו כן מאפשר הסעיף למנות עורך דין או רואה חשבון לשם ביצוע הבעולות הדרשות להוצאת החלטתו לפועל, ובהקשר של סעיף 5 א'(א), לשם הריסת הבניין והקמתו מחדש״.  הפעלת ״הגנת החבות״ בתביעה לאפשר בניה מכוח התמ"א הגנת החבות קרי, הגנת האחריות.

ב-"הלכת קלצוק" עוסק כבוד השופט יצחק כהן מבית המשפט המחוזי בחיפה בשאלת העיתוי בו קונה המפקח סמכות לדון בתביעה מכוח תמ"א 388.

בית המשפט קבע כי לאור נוסח סעף 2(א) לחוק החיזוק, המעמד בו המפקח מוסמך לדון בבקשה להיתר בניה לפי הוראות חוק החיזוק הוא, מועד מתן היתר בניה כמשמעותו בחוק החיזוק.

לפיכך דחה בית המשפט את הערעור שהוגש לו על החלטת המפקח לדחות תביעה שהוגשה לו על הסף בשל כך שהוגשה מוקדם מידי, בטרם ניתן היתר בניה.

"על מנת ל-הפיס את דעת העוררים באותו ערר, כי הם אינם שמים את כספם על קרן הצבי בהשקעות הרבות הנדרשות לשם הגשת בקשה להיתר בניה מכוח תמ"א 38, מקדיש בית המשפט חלק ניכר מההחלטה לעניין קביעת המבחנים אשר צריכים להנחות את המפקח כשהוא דן בתביעה מכוח חוק החיזוק, לאישור בניה ברכוש המשותף מכוח היתר בניה שניתן לפי תמ"א 38."

למרות שהדברים שנקבעו בפסק הדין הם בבחינת אוביטר, הם היכו שורשים ומספר החלטות של מפקחים על הרישום מקרקעין אימצו את העקרונות שנקבעו על ידי בית המשפט "בהלכת קלצוק". לאור חשיבות הדברים כלשונם להלן:

בשלב הראשון סוקר כבוד השופט כהן את העקרונות של דיני הקניין בישראל, העומדים בבסיס חוק המקרקעין.

תפיסתו של הדין בישראל היא, כי זכות קניין היא זכות יסוד בעלת עוצמה רבה. על פי תפיסה זו, כל אדם זכאי לעשות בקניינו כרצונו, בכפוף למגבלות הדין ואין אדם זכאי לפגוע בקניין זולתו תפיסה זו חלה אף על זכויות הקניין של בעלי דירות בבית המשותף, הן ביחס לזכויותיהם ה'קנייניות בדירות שבבעלותם והן ביחס לזכויותיהם הקנייניות בחלקים ברכוש המשותף. במסגרת תפיסה זו בניית דירות חדשות בבית המשותף "מדללת" דהיינו מקטינה את זכויות בעליי הדירות הקיימות ברכוש המשותף, ובכך נפגעת זכויותיהם הקנייניות.מכאן נובעת, אף זכות כל אחד מבעלי הדירות להתנגד לדירות החדשות בבניין.

ההגנה הקניינית המוענקת לכל אחד מבעלי הדירות בבית המשותף, עלולה לחסום כל יוזמות לבצע שינויים בבית המשותף. לרבות יוזמות שנועדו להשיא דהיינו להשיג את ההנאות של רוב בעלי הדירות ואת התועלת והתשואה שהם עשויים להפיק בבית: כגון ציפוי המעטפת באבן, ביצוע שיפורים שונים בבית המשותף ועוד....

לעיתים התנגדות בעל דירה בבית המשותף תהיה התנגדות עניינית ,ולעיתים תהיה מתוך שרירות לב ,ההגנה הקניינית, עלולה לגרור תופעות לא רצויות, כגון שבעל דירה פלונית ינצל תא זכותו הקניינית כדי ״לסחוט״ את יתר בעלי הדירות או כדאי להתחמק מלשאת בתשלום חלקו , וליהנות ממעד של נוסע חופשי" (“free rider”) דהיינו, ליהנות מפעולתם של אחרים מבלי שהיה עליו לשאת במאמץ ואו בנטל הכספי הכרוך בהנאה"

בהמשך מתייחס כבוד השופט אל הגנת החבות – הגנת האחריות:

״תפיסת דיני הקניין בישראל זנחה במידה רבה את ״הגנת החבות״ (liability rule). הגנת החבות או בשמה האחר הגנת האחריות, מעקרת את זכות הווטו של המיעוט המתנגד, העלולה למנוע את השאת התועלת לכלל השותפים. עם זאת מקום בו התועלת לכלל גורמת לפגיעה במיעוט, יהיה המיעוט זכאי לקבל פיצוי על הפגיעה בזכותו הקניינית. הפעלת הגנת החבות , עשויה במקרים המתאימים כלי יעיל לאיזון בין זכויות קנייניות סותרות....״

דהיינו, הגנת החבות מעדיפה במקרים מסוימים את רצון הרוב לשפר את מצבם הקנייני, תוך מניעת האפשרות של המיעוט להטיל וטו על כל פעולה הנוגעת גם לקניינם, ותוך הפעלת מנגנון של פיצוי המיעוט במידה וזכיותיו נפגעות.

בהמשך הדברים קובע כבוד השופט כהן:

״ עתה מבקש אני לבחון, האם בהפעלת "חוק החיזוק" זכאי המיעוט המתנגד להגנה קניינית, במובן זה שהוא זכאי לסעד שימנע מהרוב לבצע עבודות חיזוק, או שמא אין הוא זכאי אלא להגנת החבות בלבד, דהיינו סעד שיותר בידיו פיצויים אם לאחר ביצוע פעולות החיזוק יתברר שנגרם לו נזק״

לאחר ניתוח פסק דין צודלר, אשר לדעת כבוד השופט כהן עשה למעשה שימוש ״בהגנת החבות״ ועל יסוד דברי ההסבר להצעת חוק החיזוק, מגיע השופט כהן למסקנה כי:

מדברים אלה עולה כי המחוקק ביקש לרכך את ההגנה הקניינית שניתנה לבעלי הדירות בבית המשותף, על ידי הורדת רף ההסכמה הדרושה לשם ביצוע עבודות ברכוש המשותף. ודוק: אילו ביקש המחוקק להותיר את הגנת הקניין על כנה במקרה של עבודות לחיזוק הבית המשותף מפני רעידות אדמה, כי אז לא היה צריך לחוקק את חוק החיזוק, שכן את כל התשובות הראויות ניתן היה לשאוב מתוך חוק המקרקעין.

על כן להשקפתי, בבואנו ליישם את ״חוק החיזוק״, עלינו לשנות מהתפיסה הרגילה המנחה אותנו בהגנת זכויותיהם הקנייניות של בעלי הדירות ברכוש המשותף ובמקום לנהוג על פי התפיסה ההגנה הכללית בדיני המקרקעין, עלינו לאמץ את התפיסה שעמדה בבסיס פס"ד צודלר . כאשר יינתן היתר בניה, והמיעוט עדיין יעמוד בסירובו לינתן הסכמתו, יתייצב נא הרב בפני המפקח, והמפקח יבחן האם הופר השוויון, והאם הרוב נוהג בתום לב, והאם ״הפחותים״ דהיינו ההפחתה ואו הגריעה בזכויות של המיעוט בטלים בשישים דהיינו חסרי חשיבות בעלי השפעה זניחה. לעומת ההנאה הצומחת לו מעבודות החיזוק הנעשות בבית המשותף. מעל לכל, אם ימצא המפקח מקום לכך יהיה בוודאי מוסמך להתנות את ביצוע העבודות בפיצוי כספי. המפקח לא יהיה רשאי למנוע את ביצוע העבודות רק על בסיס טענות המיעוט בנוגע לפגיעה בזכויות הקניין שלו .זכויות אלה ״תדללנה״ דהיינו יוקטנו וייגרמו להם ״פחותים״, אך פגיעות אלה לא יהיה בכוחם כדי למנוע את עבודות החיזוק. סמכות התערבות של מפקח, לקבל את טענות המיעוט, ולא לאשר את ביצוע עבודות החיזוק, תהיה אפוא מצומצמת ביותר. לדברים אלה אוסיף, שבוודאי לא נסתר מעיני המחוקק , שיזם הפונה לקבל היתר בניה, מתחייב בהוצאות שונות ובתשלום אגרות מעצם העובדה שהמחוקק קבע ברישא לסעיף 2(א) ״לחוק החיזוק״ את התנאי, שחוק החיזוק יחול רק אם ניתן היתר בניה לביצוע העבודות ברכוש המשותף, יש ללמוד, שהמחוקק נתן משקל עדיף לביצוע עבודות החיזוק על פני זכויות הקניין מכוח זכאי אדם להתנגד לביצוע העבודות . חשיבות ביצוע עבודות החיזוק במבנים ישנים והתועלת שעבודות אלה יניבו לרוב המעוניינים בביצוען , כמי למיעוט המתנגד להן, גדולה לאין שיעור ממשקל ״הפחותים״ קרי הגריעה, העלולים להיגרם לזכויותיו הקנייניות של המיעוט המתנגד.

ככל הנראה, אילו סבר המחוקק שדווקא זכויות הקניין הן זכויות החשובות יותר היה בוודאי רותם את הצורך בקבלת הסכמת כל בעלי הדירות, כמו גם את התערבות של המפקח לפני הצורך בקבלת היתר בניה.

מהאמור לעיל עולה: כי לדעת בית המשפט המחוזי בחיפה, כאשר מוגשת למפקח תביעה מכוח חוק החיזוק, לאפשר את ביצוע עבודות הבניה ברכוש המשותף ובכלל זה הרחבת יחידות דיור הקיימות ובניית יחידות דיור חדשות, אין לבחון את בקשת הרוב לאפשר את ביצוע הבניה המבוקשת ואת טענות המיעוט המתנגד לבנייה, על פי עקרונות דיני הקניין הרגילים, אלא יש להפעיל הגנות קנייניות "מרוככות" יותר בדומה להגנת החבות, כך שהמיעוט המתנגד לבניה לא יוכל בדרך כלל למנוע אותה, ולכל יותר היותר בעלי דירות המיעוט יזכו לפיצוי אם הם נפגעים כתוצאה מביצוע העבודות האמורות.

את פסק הדין מסיים כבוד השופט כהן בדברים כדלקמן:

עם זאת, לאחר קבלת היתר בניה, ומשעה "שחוק החיזוק" יחול על בעלי הדירות בבית המשותף, ביישום ״חוק החיזוק״ יהיה צורך להפעיל הגנות שונות מאלה הנהוגות על פי התפיסה הכללית בדיני הקניין, ובמקום הגנה קניינית, המאפשרת למיעוט למנוע את ביצוע העבודות יהיה צורך להפעיל את הגנת החבות".

על כן, יזם המבקש לבצע עבודות חיזוק ,יפנה ויקבל היתר בניה, וכל עוד הוא שומר על שוויון בין בעלי הדירות, פועל בתום לב ובמסגרת הנוסחאות המופיעות בחוק, אל לו לחשוש שמא השקעתו בקבלת ההיתר תרד לטמיון, שכן לא בנקל יקבל המיעוט סעד של מניעה. אם יפעל היזם בשוויון בין בעלי הדירות בבית, ויפעל בתום לב, ויחשב את חישוביו לפי הנוסחאות הקבועות בסעיף 5״לחוק החיזוק״ זכויות הקניין של המיעוט לא תוכלנה לגבור על זכויות הזכויות הקנייניות של הרוב, ולמפקח לא תהיהה עילה לדחות בקשתו של הרוב לכפות על המיעוט את ביצוע עבודות החיזוק ובניית הדירות הנוספות לשם מקור מימון עבודותת החיזוק ובניית הדירות הנוספות, חרף הפגיעה הנגרמת לזכותו של הקניינית של המיעוט.

להחלטה ב ״הלכת קלצוק״ חשיבות רבה לעניין הדיונים המתנהלים בפני המפקח מכוח חוק החיזוק.

בחינת התנגדויות בעלי דירות המיעוט לפי ״הגנת החבות״, מאפשרת למפקח לאשר במרבית המקרים את תביעת הרוב לאשר בניה של דירות חדשות ברכוש המשות על ידי יזם אשר יחזק בתמורה את הבניין וישדרג אותו. וכן לאשר את הרחבת יחידות הדיור הקיימות מכוח תמ"א.

עוד לא יבשה הדיו על החלטת בית המשפט ב-הלכת קלצוק, והחלטות המפקחים על רישום המקרקעין אימצו את עקרונות פס"ד.  

כך לדוגמא: אימצה המפקחת בפתח תקווה את עקרונות פס"ד בדיון בתביעה מכוח חוק חיזוק. לסיכום, כאשר המפקח דן בתביעה מכוח חוק החיזוק, עליו להפעיל את ״הגנת החבות״. ולאפשר את ביצוע הבניה ברכוש המשותף חרף התנגדות המיעוט, אם הדבר נחוץ על מנת לאפשר לרוב בעלי הדירות בבית המשותף לחזק את הבניין בפני רעידות אדמה ולשדרג אותו, תוך מתן הוראה על מתן פיצוי למיעוט במידה והוא נפגע כתוצאה מביצוע העבודות.

לעניין מינוי שמאי במסגרת תביעה בפני המפקח ולאור הוראות סעיף 6א' לחוק החיזוק נקבע כי:

(א) ראה מפקח, כי לשם קבלת החלטה בתביעה לפי סעיפים 5 ו-5א, נדרשת חוות דעת בעניין שבמומחיות של שמאי מקרקעין, יפנה ליושב ראש הוועדה להתחדשות עירונית כהגדרתה בחוק פינוי ובינוי (פיצויים), התשס"ו-2006, כדי שימנה, לשם מתן חוות הדעת, שמאי הנכלל ברשימת השמאים כאמור בסעיף 2ב׳ לאותו חוק.

(ב) שר המשפטים, בהתייעצות עם שר הבינוי והשיכון, יקבע הוראות לעניין פניות ליושב ראש הוועדה ומינוי שמאי כאמור בסעיף קטן (א), וכן, באישור ועדת הפנים והגנת הסביבה של הכנסת, הוראות לעניין קביעת שכרו של שמאי שמונה כאמור.

כאמור לעיל, המפקח עשוי להיזקק לחוות דעת שמאי במסגרת תביעה המתבררת בפניו מכוח סעיף 5(א) לחוק החיזוק, העוסק בתביעת הרוב לאפשר בניית דירות חדשות בבניין הקיים, ובתביעה לפי סעיף 5א' לחוק החיזוק, העוסק בתביעת הרוב לאפשר את הריסת הבניין והקמתו מחדש, בעיקר על מנת לבדוק את סבירות העסקה עם היזם עמו מעוניין הרוב להתקשר, לשם בניית דירות חדשות בבניין הקיים תמורת חיזוק הבניין, שדרוגו, ביצוע עבודות ברכוש המשותף וכיו"ב, או לשם הריסת הבניין והקמת מחדש. כמו כן, ניתן להיעזר בחוות דעת שמאי לשם קביעת הדירות שיקבלו בעלי הדירות בית המשותף, שנהרס בבניין החדש שיוקם תחת זה שנהרס.

*המידע המוצג במאמר זה הוא מידע כללי בלבד, ואין בו כדי להוות ייעוץ ו/ או חוות דעת משפטית. המחבר ו/או המערכת אינם נושאים באחריות כלשהי כלפי הקוראים, ואלה נדרשים לקבל עצה מקצועית לפני כל פעולה המסתמכת על הדברים האמורים.