גודל טקסט:
שינוי צבעי האתר:
מקשי קיצור
S - עבור לתוכן העמוד
1 - עמוד הבית
4 - חיפוש
הצהרת נגישות

תמ"א 38 - מהי קומה מפולשת

קומה מפולשת בתמ"א 38: בסעיף 11.1.1 לתמ"א 38 נקבע כי הועדה המקומית רשאית לאשר סגירה ומילוי של הקומה המפולשת של בניין קיים, כנגד חיזוק הבניין בפני רעידות אדמה. וכך נקבע בסעיף: "תותר תוספת זכויות בניה למבנה באפשרויות הבאות, כולן או חלקן"....  והכל בתנאים המפורטים בסעיף זה להלן – כאן מפורטים חמישה תנאים, עליהם נעמוד בהרחבה במאמר זה.

עד שינוי מס' 2 לתמ"א 38 הייתה תוספת בניה זו אחת מחלופות הבניה אותן היה ניתן לאשר כתמריץ לחיזוק בניין בפני רעידות אדמה.

בשינוי מס' 2 לתמ"א 38 נקבע, כי ניתן לאשר תוספת בניה זו בכל מקרה בו ניתן לסגור ולמלא קומה מפולשת, והועדה המקומית תוכל לאשר בנוסף את יתר תמריצי התמ"א 38.

בדברי ההסבר לשינוי מס' 2 מובא המניע הקונסטרוקטיבי לעידוד סגירה ומילוי של הקומה המפולשת: "על פי ההערכות המהנדסים, באופן עקרוני, בניין בעלי קומה מפולשת הינו בעל סיכון גבוה יותר בעת התרחשות רעידות אדמה, ולו רק בשל העובדה שהוא נשען על עמודים בלבד, ולא על קריות מלאים".

דהיינו, תמריץ זה, של מתן זכויות בניה לסגירה ומילוי הקומה המפולשת, משרת למעשה את מטרת התמ"א 38, בכך שביצוע בניה בקומה המפולשת תורמת לחיזוקו של הבניין, ומגדילה את סיכוייו לעמוד בפני רעידות אדמה.

שינוי מספר 3 לתמ"א 38 (תמ"א 38/3) לא שינה את האפשרות לאשר סגירה ומילוי של הקומה המפולשת, אך הוא הכניס מספר שינויים בתנאים לאישור תוספת בניה זו.

מהי קומה מפולשת?: מקובל להגדיר קומה מפולשת כקומת עמודים אשר אינה סגורה בקירות,  בתכניות רבות נקבעו מספר הקומות המותרות לבניה מעל ק"ע, כאשר הכוונה היא לקומה מפולשת.

בסעיף 1 לתקנות התכנון והבניה (חישוב שטחים), מוגדר המונח "קומת עמודים מפולשת" כמפורט להלן:

"קומת עמודים מפולשת" – חלל מכוסה תקרה אשר –

(1)   נמצא בין שתי שורות עמודים או יותר;

(2)   גובהו מהרצפה ועד תחתית התקרה אינו קטן מ-2.20 מטרים;

(3)   יכול שיכלול מדרגות המובילות לקומות ולבניני עזר;

(4)   יכול שיהיה סגור, כולו או מקצתו, בקירות זכוכית או פתוח מכל צדדיו"

בין היתר, מעיסוקנו בליווי דיירים ו-בייעוץ והכוונה הן בתחום התמ"א 38 והן בתחום הפינוי בינוי, לדעתנו ניתן להיעזר בהגדרה זו על מנת להגדיר מהי קומה מפולשת, אף שלדעתנו היא אינה מחייבת שכן, זו נועדה לתכלית מסוימת שמטרתה, להגדיר מה ייחשב כ"קומת עמודים מפולשת" אשר תחושב כשטח שירות בהיתרי בניה.

כך לדוגמה, אנו בדעה כי אם בבניין קיים הגובה מהרצפה ועד תחתית התקרה יהיה קטן מ-2.20 מטרים, הקומה תיחשב כ-"קומת עמודים מפולשת" לעניין תמ"א 38.

לעיתים קיימות יחידות דיור בקומת הכניסה, כך שחלק מהקומה היא מבונה, ורק חלק מהקומה המפולשת. במילים אחרות, מדובר במה שמכונה "קומה מפולשת חלקית".

משרדנו עוסק בליווי דיירים בפרויקטים מורכבים ביותר בתחום התמ"א 38 והפינוי-בינוי שכן, לדעתנו יש לתת פירוש רחב למונח "קומה מפולשת" המופיע בסעיף 11.1.1 לתמ"א 38 באופן שהמונח יכלול גם קומה מפולשת חלקית, כך שיהיה ניתן לסגור ולמלא מכוח התמ"א 38 את החלק הפתוח של אותה קומה. פרשנות זו מתיישבת עם הרציונל לתמר את חיזוקם של מבנים הדורשים חיזוק מה גם שכאמור לעיל, תוספת הבניה בקומה המפולשת מהווה תרומה משמעותית לחיזוק הבניין הקיים בפני רעידות אדמה, והדברים נכונים גם כאשר מתבצעת סגירה של קומה מפולשת חלקית.

קומה מפולשת מצויה בדרך כלל בקומת הקרקע של הבניין, במפלס הכניסה, אך הדבר אינו הכרחי. בבניינים הבנויים במדרון הקומה המפולשת, המהווה את קומת הכניסה לבניין, מצויה לעיתים באמצע הבניין כאשר עולים ממנה לחלק מקומות המגורים ויורדים ממנה לחלק אחר מקומות המגורים – צורת בניה זו מקובלת לדוגמה בערים חיפה וירושלים.

לדעתנו גם קומה כזו מהווה "קומה מפולשת" כמשמעותה בסעיף 11.1.1 לתמ"א 38, שכן הרציונל לאפשר סגירה ומילוי של קומה מפולשת המצויה בקומת הקרקע, כחלק מהחיזוק הקונסטרוקטיבי של הבניין, קיים גם בקומה המפולשת המצויה באמצע הבניין.

מהן המגבלות התכנוניות הקיימות בעת סגירה ומילוי של הקומה המפולשת?

הקומה המפולשת היא קומה פתוחה, אך היא אינה קומה פנויה. בדרך כלל קיימות בקומה המפולשת תשתיות משותפות המשרתות את כלל הדיירים בבניין כגון: לובי הכניסה, חדר אשפה, מחסן משותף, חדר גז וכיוצא בזה. יש גם מקרים בהם מקלט הבניין בנוי בקומה המפולשת.

שטחים משותפים ותשתיות אלה יוצרים מגבלות תכנוניות לעניין אפשרויות הסגירה והמילוי של הקומה המפולשת, בשל הצורך להתחשב במיקומם ומתן אפשרות גישה נוחה אליהם.

בסעיף 11.1.1 (ד) לתמ"א 38, העוסק בתשתיות אלה, נקבע כי:

"התשתיות הקיימות של הבניין המשרתות את כלל דייריו והמצויות בקומה המפולשת )כגון: קווי ביוב ומים, שוחות, שעוני מים, בלוני גז, חדרי אשפה, דרך גישה למקלט וכד'( יועתקו או ישולבו במסגרת הבינוי המוצע בהתאם לתכנית פיתוח שתאושר על ידי מהנדס הועדה המקומית כתנאי להיתר"

בדרך כלל ניתן להעתיק חלק מהתשתיות המשרתות את כלל דיירי הבניין אל מחוץ לשטח הקומה המפולשת. חלק מאותן תשתיות ניתנות להעתקה, באישור הועדה המקומית, אל תוך מרווחי הבניה של הבניין, ובכך ניתן לפנות שטחים לבניית יחידות דיור חדשות.

בתקנה 4.09 לתקנון התכנון והבניה, נקבע כי הועדה המקומית תהא רשאית לאשר בניה במרווחי הבניה, של מתקני אשפה, ארונות חשמל ותקשורת, מכלי גז "ומתקני תשתיות שונים שנועדו לשרת את דיירי הבניין ובלבד שגובהם אינו על על 1.5 מטרים."

ביחס לשטחים המשותפים אותם ניתן להעתיק, כגון לובי הכניסה והמקלט, יש לתכנן את הבניה בקומה המפולשת באופן שתבטיח גישה נוחה אליהם.

כאשר המקלט בנוי במפלס הקומה המפולשת, הוא תופס לדעתנו שטחי יקר, אותו היה ניתן לנצל לשם בניית יחידות דיור חדשות.

אם במסגרת חיזוק הבניין הקיים לפי התמ"א 38 נבנים ממ"דים בכל יחידות הדיור בבניין, ניתן יהיה לדעתנו לבטל את המקלט, ולהפוך את שטחו לחלק מיחידות הדיור שייבנו בקומה המפולשת שכן, אנו בדעה כי המקלט הופך במקרה כזה למיותר לאור קיומם של הממ"דים ביחידות הדיור. הדבר יחייב את קבלת אישור פיקוד העורף.

התאמת גובה הקומה המפולשת לגובה הדרוש לקומת עמודים: בסעיף 11.1.1 (א) לתמ"א 38 נקבע, כי אחד התנאים לסגירה ומילוי של קומה מפולשת הוא כי:

"גובה הקומה המפולשת יותאם לגובה קומת מגורים על פי תקנות התכנון והבניה."

הגובה מהרצפה ועד תחתית התקרה של קומות מפולשות במבנים ישנים הוא בדרך כלל 2.20 מטרים. בתכניות מתאר רבות אף נקבע באופן מפורש כי גובה הקומה המפולשת לא יעלה על 2.20 מטרים.

בתקנה 2.03 לתקנות התכנון והבניה נקבע, כי הגובה המזערי של חדר שנועד למטרה עיקרית יהיה 2.5 מטרים, כאשר הכוונה היא לגובה "נטו" קרי, מהרצפה עד התקרה, לאחר ריצוף וחיפויים.

לפיכך נקבע בתמ"א 38 באופן מפורש, כי תנאי למילוי וסגירה של הקומה המפולשת הוא, ביצוע התאמה לגובה הנדרש עבור מגורים, שהוא שימוש עיקרי דהיינו, לגובה 2.5 מטרים נטו, באותם מקרים בהם גובה הקומה המפולשת הקיימת נמוך יותר.

קיימים מקרים רבים בהם דרישה זו, של חובת התאמת הקומה המפולשת לגובה של 2.5 מטרים, תמנע את האפשרות לנצל את שטחי הבניה אותם ניתן לאשר מכוח התמ"א 38 לשם סגירה ומילוי קומה זו לשן בניית יחידות דיור חדשות.

במבנים רבים שנבנו קודם כניסת החובה לבנות ממ"דים לתוקף, בנוי המקלט מתחת לקומה המפולשת של הבניין, קיומו של אותו מקלט עלול למנוע מבחינה טכנית את האפשרות לחפור ולהעמיק את פני האדמה מתחת לקומה המפולשת על מנת ליצור את הגובה הנדרש של 2.5 מטרים נטו. הדברים נכונים באותה מידה כאשר בנוי מרתף מתחת לקומה המפולשת, לצורכי חניה, מחסנים או לשימושים אחרים. באותם מקרים בהם הקומה המפולשת אינה מצויה בקומת הקרקע, אלא באמצע הבניין, קיומן של קומות בנויות מתחת ומעל לאותה קומה תמנע את האפשרות ליצור את הגובה הנדרש של 2.5 מטרים נטו במידה והגובה הקיים של הקומה המפולשת קטן יותר.

כמומחים ב-ליווי וניהול דיירים בפרויקטי תמ"א 38 ו-פינוי-בינוי, אנו בדעה כי באותם מקרים בהם לא ניתן מבחינה טכנית ליצור בקומה המפולשת גובה של 2.5 מטרים לצורך עשיית שימושים עיקריים, ניתן יהיה לנצל את הקומה המפולשת לשם בניית מחסנים ליחידות הדיור הקיימות בבניין.

השטח אותו ניתן לסגור ולמלא בקומה המפולשת: בסעיף 11.1.1(ה) לתמ"א 38 נקבעו השימושים המותרים בשטחים אשר ייבנו בקומה המפולשת. בסעיף נקבע כי:

"שטחה של קומה מפולשת לצורך סגירה ומילוי לפי סעיף זה במקרה שבקשה להיתר כוללת גם הרחבת קומות לצורך הרחבת יחידות הדיור הקיימות במבנה קיים כאמור בפסקה 11.1.4 (ה) יהיה עד לקו המתאר של הקומה המורחבת". – נדון בכל אחד מהשימושים האמורים.

הוספת יחידות דיור בקומה המפולשת: הסעיף מאפשר לאשר בניית יחידות דיור חדשות בקומה המפולשת. התמ"א 38 אינה קובעת את מספר יחידות הדיור אותן ניתן לאשר. לנוכח העובדה כי מדובר ביחידות דיור המצויות בדרך כלל בקומת הקרקע, ניתן לבנות אותן כ"דירות גן" אשר משפרות את התכנון ומבטיחות טיפול של חצר הבית המשותף, אשר דיירי הבית המשותף בדרך כלל ממילא לא עושים בה שימוש, למעט לצורכי חניה, ולפיכך אני בדעה כי יש לעודד בניית "דירות גן".

עם זאת במקרים רבים לא קיימת אפשרות לבנות את יחידות הדיור החדשות בקומה המפולשת כ"דירות גן", משום ששטח החצר יהיה דרוש לשם התקנת מקומות החניה הנדרשות לפי התמ"א 38.

הרחבת יחידות הדיור בקומה שמעל ו/או מתחת לקומה המפולשת: אפשרות נוספת לניצול שטחי הבניה המתקבלים כתוצאה מסגירת ומילוי הקומה המפולשת היא, לחבר את השטח הנוסף עם יחידות הדיור המצויות מעל או מתחת לקומה המפולשת, ובכך להרחיב למעשה את יחידות הדיור הקיימות בקומה זו.

סעיף 11.1.1(ה) נוקט אומנם בלשון "לרבות להרחבת הדירות בקומה הראשונה של הבניין", אך לדעתנו הסעיף מביא דוגמה של מקרה בו הקומה המפולשת מצויה בקומת הקרקע של הבניין כאמור לעיל, אך כאשר זו מצויה באמצע הבניין, ניתן יהיה לדעתנו לחבר את שטחי הקומה המפולשת עם הדירה המצויה מעל ו/או מתחת לקומה המפולשת.

חלופה זו מותירה למעשה את שטחי הבניה של הקומה המפולשת בידי בעלי יחידות הדיור של הקומה המצויה מעל ו/או מתחת לקומה המפולשת, כך שאלה לא יוכל לשמש כתמורה אשר תוענק ליזם לשם ביצוע עבודות החיזוק של הבניין הקיים.

במרבית המקרים הדבר עלול ליצור אי שיווין כלכלי בין בעלי יחידות הדיור בבניין שכן, בעלי יחידות הדיור שמעל לקומה המפולשת יקבלו שטחים כתוספת לדירתם, בהיקף גדול יותר מיתר בעלי יחידות הדיור בבניין.

שימושים אחרים התואמים את הוראות התכנית החלה במקום: סעיף 1.1.1(ה) לתמ"א 38 מאפשר בין היתר לעשות בשטחים שייבנו בקומה המפולשת "...שימושים אחרים התואמים את הוראות התכנית החלה במקום...". קיימות תכניות המאפשרות "שימושים מעורבים" באזורים המיועדים למגורים, באופן שהם מתירים שימושים של גני ילדים, משרדים, חנויות וכיוצא בזאת בקומת הקרקע של בנייני מגורים.

התמ"א 38 מאפשרת לעשות שימוש בשטחי הבניה שיתקבלו בקומה המפולשת גם לשימושים אלה, בהתאם לתכניות החלות במקום.

אם מבקש ההיתר מעוניין לעשות שימוש בשטחים שייבנו על ידו בקומה המפולשת שימוש שונה ממגורים, עליו לדאוג כי הדבר יירשם בהיתר הבניה, על מנת ששימוש זה יהיה תואם את ההיתר.

כמומחים בליווי דיירים בפרויקטים מורכבים ביותר בתחום פינוי-בינוי והתמ"א 38 בישראל, יש לשים לב כי עשיית שימוש שונה מאשר שימוש למגורים בשטחים שייבנו בקומה המפולשת, עלול להגדיל את תקן החניה המחייב עבור שטחים אלה - עובדה זו עשויה להוות שיקול משמעות אם ליעד את השטחים שייבנו בקומה המפולשת לשימוש שאינו מיועד למגורים.

 סעיף 11.1.1(ה) מאפשר לשנות את השימוש בשטחים אשר נבנו בקומה המפולשת מכוח תמ"א 38 גם בשלב מאוחר יותר ממועד ביצוע בנייתם של אותם שטחים. דהיינו, יתכן מצב שבו בקומה המפולשת תיבנה מכוח תמ"א 38 דירת מגורים שתימכר לצד ג'. אותו צד ג' יוכל לבקש בכל עת לשנות את השימוש בדירה לאחר מהשימושים המותרים במקום על פי התכניות החלות במקום כגון לגן ילדים או לחנות.

במקרה כזה, מכיוון שבהיתר הבניה יהיה רשום כי השטח מיועד לדירת מגורים, יהיה על הבעלים של אותה יחידת דיור לבקש כי יאושר לו היתר לשימוש חורג מהיתר, להבדיל מהיתר לשימוש חורג מתכנית.

המבחן לאישור היתר לשימוש חורג מהיתר הוא "מבחן ההתאמה" דהיינו, האם השימוש המבוקש מתאים מבחינה פיזית למקום. המדובר במבחן קן יחסית לצליחה, להבדיל מהמבחנים אותם על הועדה המקומית לשקול כאשר זו מתבקשת לאשר היתר לשימוש חורג מתכנית.

על פי סעיף 149 לחוק התכנון, היתר לשימוש חורג מהיתר יכול להינתן לצמיתות, בעוד שהיתר לשימוש חורג מתכנית ניתן לתקופה מוגבלת.

לאור האמור, אם תוגש בקשה להיתר לשימוש חורג מהיתר, לשינוי השימוש בדירה שנבנתה בקומת הקרקע לאחד מהשימושים האחרים המותרים על פי התכניות החלות במקום, הסיכויים של דיירי הבניין להכשיל בקשה כזו הם קלושים. כך עלולים דיירי הבניין למצוא את עצמם יום אחד עם חנות, גן ילדים או משרד הפועל בקומת הקרקע של הבניין בו הם מתגוררים, דבר אשר ללא ספק הם לא התכוונו אליו בשעה שנתנו את הסכמתם לאפשר ליזם לבנות יחידות דיור בקומה המפולשת.

נושא זה חייב להיות לעיני הדיירים הנכנסים לעסקה עם יזם לפי תמ"א 38, באותם בניינים בהם ניתן לעשות מכוח התכניות החלות במקום שימושים מעורבים בבניין. יתכן כ הדרך למנוע מצב זה הוא על ידי תיקון תקנון הבית המשותף באופן שייקבע בו מפורש כי יהיה ניתן לעשות ביחידות הדיור בקומה המפולשת שימוש למגורים בלבד.

יצוין כי על פי תקנה 2.03 לתקנות התכנון והבניה, הגובה הנדרש עבור שימוש של חנות הוא 2.75 מטרים נטו ולפיכך, אם מבקש ההיתר יהיה מעוניין לעשות שימוש לצורך חנות בשטח אשר ייסגר על ידו בקומה המפולשת, יהיה עליו ליצור גובה זה.

בניית מחסנים דירתיים בקומה המפולשת: בסעיף 11.1.1 (ה) לתמ"א 38 נקבע כי יהיה מותר לעשות שימוש בקומה המפולשת "שימושים אחרים התואמים את הוראות התכנית החלה במקום, לרבות להרחבת הדירות בקומה הראשונה של הבניין."

לדעתנו, מחסנים המשמשים את יחידות הדיור המצויות בבניין, מהווים חלק מהשימוש של מגורים, ולפיכך הם מהווים שימוש התואם את הוראות התכנית החלה במקום, המאפשרת שימוש של מגורים בשטחים הנוצרים כתוצאה מסגירה ומילוי הקומה המפולשת.

בניית מחסנים דירתיים בקומה המפולשת תאפשר גם גמישות תכנונית, שנחוצה מאד בקומה המפולשת בשל הבינוי הקיים לעיתים באותה קומה, והדבר יאפשר להביא לשיפור תנאי המגורים של יחידות הדיור בבניין.

כמובא לעיל, קיימים מקרים בהם לאור הנתונים הפיזיים הקיימים בבניין הקיים, לא ניתן ליצור בקומה המפולשת את הגובה המזערי הנדרש לצורך בניית יחידות שהוא 2.50 מטרים נטו.

הגובה המזערי הנדרש במחסנים דירתיים, שהם בבחינת שטחי שירות, הוא 2.05 מטרים נטו בלבד, כך שמבחינת הגובה הנדרש ניתן יהיה לבנות באותם מקרים מחסנים דירתיים בקומה המפולשת.

כזכור, בסעיף 11.1.1(א) לתמ"א נקבע כי אחד התנאים לסגירה ומילוי קומה מפולשת הוא כי "גובה הקומה המפולשת יותאם לגובה קומת מגורים על פי תקנות התכנון והבניה".

לדעתנו יש לתת פרשנות תכליתית לסעיף 11.1.1(א) דהיינו, נקודת המוצא של התמ"א הינה כי השימוש בשטחים שייסגרו בקומה המפולשת יהיה למגורים או לשימושים עיקריים אחרים המותרים על פי התכנית החלה במקום.

ואולם, אין לדעתנו הגיון תכנוני לדרוש התאמת גובה הקומה המפולשת ל- 2.50 מטרים, אם השימושים שיתבצעו בשטחי הקומה שנסגרו אינם מחייבים גובה כזה, ובמקרה כזה אין לדעתנו להחיל את הוראות סעיף 11.1.1 (א) לתמ"א 38. פרשנות כזו של הסעיף, אשר תאפשר ביצוע בניה בקומה המפולשת גם כאשר לא ניתן להשיג בה את הגובה הנדרש של 2.50 מטרים נטו, תשרת את מטרת התמ"א 38 להביא לחיזוק הבניין, שכן כאמור לעיל, ביצוע בניה בקומה המפולשת יש תרומה משמעותית לחיזוק הבניין הקיים.

בניית מרחבים מוגנים (ממ"ד) בשטחים הנוספים הנבנים בקומה המפולשת:

בסעיף 11.1.1(ג) לתמ"א 38 נקבע כי:

"התוספת תכלול מרחב מוגן דירתי לכל יחידת דיור חדשה או יחידת דיור שמיועדת להרחבה, אלא אם כן אישרה הרשות המוסמכת פתרון מיגון חלופי או פטור מחובת הקמת מקלט, בהתאם להוראות חוק ההתגוננות האזרחית, התשי"א-1951."

ברירת המחדל על פי התמ"א היא, כי בכל דירה אשר תיבנה בקומה המפולשת יהיה מרחב מוגן דירתי – ממ"ד.  שטח הממ"ד הנדרש על פי תקנות ההתגוננות האזרחית הוא 9 מ"ר נטו, ללא קירות, שהם כ- 12 מ"ר ברוטו, כולל קירות.

כאשר הבניה בקומה המפולשת אינה חורגת מקונטור הבניין המקורי, ייבנו הממ"דים מתחת לתקרת הקומה המפולשת של הבניין הקיים. כאשר בנוסף לסגירת ומילוי הקומה המפולשת בוצעה הרחבה של יחידות הדיור הקיימות בבניין לפי סעיף 11.1.4 (ה) לתמ"א 38, והבניה בקומה המפולשת משתרעת גם מתחת לאותה הרחבה כפי שהתמ"א 38 מתירה, הרי שמגדלי הממ"דים המצויים באותן הרחבות ישמשו בדרך כלל לבניית הממ"דים של יחידות הדיור בקומה המפולשת.

בסעיף 11.1.1(ג) נקבע כי התוספת תכלול ממ"ד "....לכל יחידת דיור חדשה/יחידת דיור שמיועדת להרחבה...." כאשר הכוונה היא לאותם מקרים בהם הבניה המתבצעת בקומה המפולשת מחוברת עם יחידת הדיור שבקומה המצויה מעל או מתחת לקומה המפולשת .

מלשון התמ"א עולה לכאורה כי גם במקרה זה הממ"ד חייב להבנות במפלס הקומה המפולשת ואולם יתכנו מצבים בהם לא יהיה צורך לבנות ממ"ד במפלס הקומה המפולשת של הדירה המורחבת.

כאשר השטח שנבנה בקומה המפולשת חובר עם יחידת דיור שבקומה מעל או מתחת, אשר הורחבה במסגרת האפשרות להרחבת יחידות דיור בשטח של עד 25 מ"ר, הרחבה זו כבר כוללת ממ"ד שכן, בסעיף 11.1.4(ה) לתמ"א, נקבע כי ההרחבה תכלול ממ"ד.

לכן, ביחידת הדיור המורחבת, אליה תחובר הבניה שבוצעה בקומה המפולשת, כבר יהיה קיים ממ"ד, ועל כן לא יהיה צורך לבנות ממ"ד נוסף במפלס הקומה המפולשת של הדירה המורחבת, שהרי החובה היא כי בכל דירה יהיה ממ"ד אחד בלבד.

תמ"א 38 מאפשרת ל"רשות המוסמכת" לאשר פתרון מיגון חלופי לבניית ממ"ד או פטור מחובת בניית ממ"ד לפי חוק ההתגוננות האזרחית.

אפשרות זו, לבניית פתרון מיגון חלופי לבניית ממ"ד או לקבלת פטור מבניית ממ"ד, הוספה לתמ"א 38 בשינו מס' 3 (+תמ"א 38 תיקון 3+) עד אותו שינוי קבעה התמ"א 38 חובה לבנות ממ"ד לכל יחידת דיור שנבנתה בקומה המפולשת, ולא היה ניתן לקבל פטור מחובה זו.

נראה כי התמ"א 38 צפתה קשיים טכניים ביציקת ממ"ד תקני בקומה המפולשת, בשל הצורך לבצע את הבניה בין שני מפלסים בנויים קיימים, לפיכך היא אפשרה מנגנון לקביעת פתרון מיגון חלופי או לקבלת פטור מחובת הקמת ממ"ד.

להלן החלופות המקובלות לבניית ממ"ד:

בניית ממ"ק – "מרחב מוגן קומתי" – המוגדר בתקנות ההתגוננות האזרחית כ"מרחב מוגן המיועד לשרת מספר יחידות דיור ואשר הכניסה אליו הינה מהשטח המשותף בקומה. החסרון של ממ"ק לעומת ממ"ד הוא, כי בהיותו משותף לכל הדיירים באותה קומה, השטח שנגרע לשם בנייתו מיחידות הדיור אינן ניתן לניצול פרטי, בעוד שממ"ד יכול להיות מנוצל כאחד מחדרי הדירה.

בניית "חדר מחוזק" – סעיפים 197- 201 לתקנות ההתגוננות האזרחית מפרטים את עקרונות התכנון של מרחב מוגן דירתי.

בסעיף 201(ד) לתקנות נקבע כי:  "רשות מוסמכת רשאית לאשר סטייה מהאמור בתקנות משנה (א) עד (ג) ובלבד שהמתכנן יוכיח להנחת דעתה, כי תובטח יציבות אופקית ואנכית של המרחבים המוגנים בפני כוחות הדף העשויים לפעול עליהם."

מכוח סעיף זה מאשר פיקוד העורף במקרים המתאימים לבנות "חדר מחוזק" כתחליף לממ"ד, שמשמעותו – בניית ממ"ד אשר אינו עונה על כל התנאים הטכניים וההנדסיים הקבועים בסעיף 197 ועד 201 לתקנות ההתגוננות האזרחית, על מנת לאפשר בניית חלל מוגן אופטימלי, גם אם לא אידיאלי, בנתונים התכנוניים, הטכניים וההנדסיים הקיימים, שאינו מרחב מוגן תקני אלא שבוצעו בו שיפורי מיגון על פי מפרט של פיקוד העורף.

יתרונו של "חדר מחוזק" הוא בכך, כי בנייתו זולה בדרך כלל באופן משמעותי מבניית ממ"ד תקני, בשל ויתור פיקוד העורף על חלק מרכיבי החיזוק, ובעיקר על החובה לרדת עם 70% מקירות הממ"ד לקרקע. – יצויין כי במקרים מסוימים כיום יהיה ניתן לרדת בהיקף קטן מ- 70% ובפרט שלא יקטן מ- 50% בהיקפו.

אם פיקוד העורף יגיע למסקנה כי בשל התנאים הפיזיים בקומה המפולשת לא ניתן לבנות בדירות החדשות ממ"ד תקני, או שהדבר כרוך בהוצאה כספית בלתי סבירה, קיים סיכוי כי הוא יאשר בניית "חדר מחוזק" כחלופת מיגון לממ"ד.

התמ"א 38 גם מאפשרת קבלת פטור מחובת הקמת מקלט, בהתאם להוראות חוק ההתגוננות. כך לדוגמה, בסעיף 4(ז) לחוק ההתגוננות האזרחית נקבע כי:

"רשות מקומית, באישור הרשות המוסמכת, רשאית- לפטור בעלי בתים מהחובה להתקין מקלט נפרד לכל בית, בתנאי שבעלי אותם הבתים יתקינו מקלט שישמש במשותף את בתיהם, או בלי תנאי זה, אם היא סבורה שתנאי המקום או נסיבות אחרות מצדיקות זאת..."

סעיף זה מעניק שיקול דעת רחב לפיקוד העורף לאשר פטור מבניית ממ"ד, כאשר כאמור בתקנות, ממ"ד נחשב אף הוא למקלט. אחד הנימוקים למתן פטור מהתקנת ממ"ד ביחידות דיור בקומה המפולשת יכול להיות קיומו של מקלט בבניין, וקרבת יחידות הדיור שנבנות בקומה זו למקלט, במצב זה עשוי פיקוד העורף לדרוש לשפץ את המקלט ולהתאימו לתקן המיגון העדכני לרבות, התקנת דלת וחלון מילוט אטומים והתקנת מפוח.

**המידע המוצג במדריך זה הוא מידע כללי בלבד, ואין בו כדי להוות ייעוץ ו/ או חוות דעת משפטית. המחבר ו/או המערכת אינם נושאים באחריות כלשהי כלפי הקוראים, ואלה נדרשים לקבל עצה מקצועית לפני כל פעולה המסתמכת על הדברים האמורים.**