גודל טקסט:
שינוי צבעי האתר:
מקשי קיצור
S - עבור לתוכן העמוד
1 - עמוד הבית
4 - חיפוש
הצהרת נגישות

תמ"א 38 - תוספת שטחי בניה למבנים המיועדים למגורים

רוב הוראות תמ"א 38 מתייחסות לחיזוק מבנים המיועדים למגורים, סעיף 11 לתמ"א 38 מפרט את תוספות הבניה השונות אותן רשאית הועדה המקומית לאשר במבנים המיועדים למגורים כנגד חיזוקם, שם נקבע כי:

על אף האמור בכל תכנית, רשאית ועדה מקומית, לאחר שקבלה חוות דעת מהנדס הועדה המקומית על בסיס הבחינה שבוצעה כמפורט בנספח מס' 2 ,להתיר תוספות בניה למבנים קיימים המיועדים למגורים, בכפוף לאמור בסעיפים 21-22 ,ועל פי המפורט להלן, ובלבד שהמבנה יחוזק.

11.1 תותר תוספת זכויות בניה למבנה באפשרויות הבאות, כולן או חלקן:

א. סגירה ומילוי של קומה מפולשת.

ב. הקמת קומה או קומות נוספות למבנה.

ג.  הקמת קומה חלקית על הגג.

ד.  הרחבת קומות קיימות בבניין לצורך תוספת יחידות דיור חדשות בבניין (הקמת אגף נוסף(.

ה. הרחבת קומות לצורך הרחבת יחידות הדיור הקיימות במבנה. והכל בתנאים המפורטים בסעיף זה...

לא ניתן לאשר את כל תוספות הבניה המנויות באותו סעיף 11.1 אלא, בסעיף 11.2 לתמ"א 38 נקבעו את השילובים השונים אותם ניתן לאשר בין סוגי התוספות המפורטות בסעיף 11.1, תוך קביעת השטח המרבי אותו ניתן לאשר מכוח התמ"א 38.

כפי שעולה מהוראות סעיף 11.1, חלק מתוספות הבניה יכולות לשמש להרחבת יחידות הדיור הקיימות וחלקן יכולות לשמש לשם בניין יחידות דיור חדשות. חלק מתוספות הבניה יכולות לשמש לשני השימושים: בניית יחידות דיור חדשות או הרחבת יחידות הדיור הקיימות – במאמר זה להלן נעמוד בהרחבה על תוספות הבניה אותן ניתן לאשר מכוח סעיף 11.1 לתמ"א 38, אך קודם לכן נעמוד על מספר נושאים עקרוניים הנוגעים לביצוע תוספות בניה למבנים המיועדים למגורים.

על אלו מבנים חל סעיף 11 לתמ"א 38: סעיף 11 עוסק בתוספות בניה אותן רשאית הועדה המקומית לאשר בתוספת "למבנים קיימים המיועדים למגורים". הכוונה היא למבנים הבנויים על מגרשים שהיעוד שלהם על פי התכניות החלות עליהם הוא למגורים. השאלה היא מה דין מבנים אשר על פי התכניות החלות עליהם מותרים בהם שימושים מעורבים. כך לדוגמה, בתכניות רבות מותר לעשות בקומת הקרקע של מבנים המיועדים למגורים שימוש מסחרי.

במקרים אלה, כאשר רוב הבניין מיועד למגורים, ורק קומת הקרקע מיועדת לשימושים אחרים, אנו בדעה כי יחולו על הבניין הוראות סעיף 11 לתמ"א 38, אך לא יהיה ניתן להרחיב מכוח סעיף זה את אותם השטחים אשר אינם מיועדים למגורים.

מספר היחידות אותן ניתן לאשר בשטחים הנוספים מכוח התמ"א 38 למבנה המיועד למגורים

תמ״א 38 מאפשרת להוסיף יחידות דיור חדשות לבניין הקיים. יחידות הדיור החדשות יכולות להיבנות בקומה המפולשת, בקומות הנוספות אותן ניתן לאשר לבניה על גג הבניין הקיים, ובאגף נצמד לבניין אותו רשאית הועדה המקומית לאשר ולהקים.

במרבית התכניות מכוחן ניתן להוציא היתרי בניה קיימת הוראת צפיפות קרי, התכנית קובעת במקרים רבים את מספר יחידות הדיור  אותן ניתן לבנות על המגרש. לעיתים התכנית קובעת מספר יחידות מוחלט, ולעיתים מספר יחידות הדיור נגזר משטח המגרש בפועל.

לפיכך, בהנחה כי הבניין הקיים בנוי עם מספר יחידות הדיור אותן ניתן לבנות על פי התכניות החלות במקום, הרי שניתן להוסיף מכוח תמ״א 38 יחידות דיור נוספות לבניין מעבר לכמות המותרת על פי התכניות במקום.

הדברים נכונים גם כאשר מבוקש להרוס בניין קיים ולהקימו מחדש לפי סעיף 14א' לתמ"א 38 דהיינו, בשטחי הבניה אותם יהיה ניתן לאשר באותו בניין מכוח התמ״א 38 יהיה ניתן לבנות דירות מעבר לצפיפות הקבועה בתכניות החלה במקום.

תמ״א 38 אינה קובעת את מספר יחידות הדיור אותן ניתן לבנות בשטחים הנוספים שהועדה המקומית רשאית לאשר מכוח ה-תמ״א 38.

כך לדוגמא בע"שא (תא) 17295-01-12, דן בית המשפט בערעור על החלטת המפקחת להתיר, במסגרת בניה לפי תמ"א 38, הוספת שתי דירות על גג הבניין הקיים. בית המשפט קבע בין היתר כי:

" לא זו אף זו, הרציונאל של חוק החיזוק הוא לעודד דיירי בניינים לבצע עבודות חיזוק מפני רעידות אדמה. לפיכך, המפקח רשאי לאשר לפי סע' 5(א) לחוק החיזוק, לאחר שמיעת טענות דיירי הבניין, הוספת דירות חדשות בבניין, ללא הגבלת מספרן, גם אם אין זה הכרחי לצורך חיזוק הבניין מפני רעידות אדמה, וזאת כדי שליזמים וקבלנים תהיה כדאיות לעסוק בחיזוק מבנים."

לפיכך נשאלת השאלה, כמה יחידות דיור רשאית הוועדה המקומית לאשר בשטחים הנוספים אותם היא מאשרת מכוח סעיף 11 לתמ"א 38, ומהם השיקולים בקביעת מספר יחידות הדיור שיאושרו למבקש היתר הבניה לפי תמ"א 38.

בחלק מהמקרים מספר יחידות הדיור נגזר מכותב מצורת ו-גודל המגרש, האופן בו בנוי הבניין הקיים, או בשל אילוצים אחרים אשר מכתיבים את היכולת האדריכלית או הפיזית לתכנן יחידות דיור חדשות בשטחי הבניה הנוספים.

ואולם, בדרך כלל קיימות מספר אפשרויות לתכנן את שטחי הבניה הנוספים אותם ניתן לבנות בבניין מכוח התמ"א 38, כך שניתן לבנות בהם מספר שונה של יחידות דיור, יותר יחידות דיור ששטחן הממוצע קטן יותר, או פחות יחידות דיור ששטחן הממוצע גדול יותר. הדבר נכון בעיקר ביחס לניצול השטח בקומה המפולשת ו/או בקומות הנוספות.

בדרך כלל מבקש ההיתר יהיה מעוניין לבנות יותר יחידות דיור, בעוד שהועדה המקומית תדרוש במקרים רבים לצמצם את מספר יחידות הדיור החדשות שתתווספנה לבניין הקיים. אנו סבורים כי נקודת המוצא הראויה היא, כי כל עוד לא קיים נימוק תכנוני כבד משקל המחייב את התערבות הועדה המקומית במספר יחידות הדיור המבוקשות על ידי מבקש ההיתר, יש לאשר את כמות יחידות הדיור המבוקשת.

להלן נעמוד על הנושאים והמשתנים העיקריים שיש לדעתנו להביא בחשבון כאשר קובעים את מספר יחידות הדיור הנוספות שיאושרו בשטחי הבניה הנוספים מכוח תמ"א 38.

בהקשר זה נביא את תמ"א 35

תמ"א 35, תכנית מתאר ארצית משולבת לבניה, לפיתוח ולשימור, קובעת בין מטרותיה "מתן מענה תכנוני לצורכי הבניה והפיתוח של מדינת ישראל, תוך הכוונת עיקר הפיתוח למרקמים העירוניים וצמצום תופעת הפרבור.

תמ"א 35 אף קובעת כי תכניות חדשות תופקדנה רק אם אלה שומרות על הצפיפות המוצעת נטו למגורים המזערית הקבועה בלוח 1 לתמ"א, אך לא יותר מכפל אותה צפיפות. בלוח 1 לתמ"א 35 נקבעת צפיפות בניה מינימלית ביח"ד לדונם נטו לפי דגמי ישוב, תוך פרוט מרבית ישובי המדינה.

במילים אחרות תמ"א 35 נועדה לצופף את הדיור באזורים עירוניים על-מנת למנוע את הצורך בהמשך הפשרת שטחים לצורך בניה למגורים.

הוראות תמ"א 35 אומנם אינן מחייבות את הועדות המקומית בשעת מתן היתרי בניה לתוספת יחידות דיור לפי תמ"א 38, אך היא משקפת מדיניות תכנונית, של ציפוף הדיור באזורים עירוניים. לפיכך יש לדעתנו להביא מדיניות זו בחשבון שיקולי הועדה המקומית בבואה להחליט כמה יחידות דיור חדשות לאשר בשטחים אותם היא מאשרת כתוספת לבניין קיים מכוח תמ"א 38, ובעיקר לשם הצדקת אישור בניית יותר יחידות דיור.

כושר הנשיאה של התשתיות באזור: אחד השיקולים החשובים שעל הועדה המקומית לשקול לעניין מספר יחידות הדיור אותן ניתן לאשר במגרש נשוא הבקשה להיתר הוא, כושר הנשיאה של התשתיות באזור בו מצוי הבניין כגון תשתיות הדרכים, חניה, תשתיות מים וביוב, שטחים פתוחים, גני ילדים ובתי ספר וכיוצא בזה. על כן ראוי כי הועדה המקומית תשקול את מספר יחידות הדיור הנוספות המאושרות על ידה לבניין הקיים תוך ביצוע בחינה מקצועית של השפעת תוספת הכמות האמורה על הסביבה.

בסעיף 26 לתמ"א 38 נקבע כי: "במקום שיש לתוספות הבניה לרבות לתוספת יחידות דיור, השלכות מעבר לתחומי המגרש, רשאי מהנדס הועדה המקומית לדרוש תכניות ודו"חות כתובים, שישמשו כבסיס להחלטתו בכל מקרה שנדרשת חוות דעתו, בנושאים המתייחסים להשתלבות תוספת הבניה עם הרחוב והסביבה, לשירותים השכונתיים, לתשתיות של המבנה ושל השכונה, לנגישות רכב והולכי רגל, למניעת מטרדים לבניינים סמוכים, למצאי שטחים ציבוריים פתוחים לנפש."

מימוש תמ"א 38 עשוי להוסיף ברחובות ובאזורים מסוימים, אשר הבניינים בהם נבנו באותה תקופה לערך, עשרות ולעיתים אף מאות יחידות דיור. יתכן כי התשתיות באזור אינן ערוכות לקלוט את כמות האוכלוסייה הנוספת הנובעת מתוספת זו של יחידות דיור. לפיכך יהיה זה נכון לדעתנו כי הועדה המקומית תורה על ביצוע סקר מקיף אשר ימפה את המבנים המצויים באזור בו מצוי הבניין נשוא הבקשה להיתר, לשם איתור בניינים בעלי פוטנציאל לתוספת יחידות דיור במסגרת תמ"א 38, כך שיהיה ניתן לצפות את מספר יחידות הדיור הנוספות אותן יהיה ניתן לאשר בטווח הקצר והבינוני מכוח התמ"א 38,  וכך יהיה ניתן לבחון את כושר נשיאת התשתיות באזור בשל תוספת כמות יחידות הדיור הצפויה – לאחר ביצוע הבדיקות המפורטת בסעיף 26 לתמ"א 38, ולאחר ביצוע סקר כאמור לעיל, יהיה ניתן להחליט בצורה מקצועית על מספר יחידות הדיור שראוי לאשר בבניין הנדון בפני הועדה המקומית.

התאמה לבניין הקיים: ראוי לשקול את התאמת כמות יחידות הדיור הנוספות לבניין הקיים מבחינת אופי הבניין, תמהיל יחידות הדיור הנכון והתשתיות המשותפות הקיימות במגרש. הרצון לשמור על "רמת" הבניין הקיים על ידי כך שייבנו בבניין רק יחידות דיור גדולות, כדי למנוע כניסתם של זוגות צעירים, סטודנטים או בעלי מעמד סוציו אקונומי נמוך לבניין, אינו שיקול לגיטימי בעיננו למניעת אישור יותר יחידות בבניין, שמטבע הדברים השטח הממוצע שלהן קטן יותר.

הוראה בתכנית בחלה במקום לעניין גודל מזערי/מרבי של יחידות דיור: קיימות תכניות הכוללות הוראות בדבר גודל מזערי או מרבי של יחידות דיור בתחומן, או בדבר ממוצע גודל יחידות הדיור במגרש עליו הן חלות. אם תכנית כזו חלה על מגרש בו מבוקש היתר לפי הוראות תמ"א 38, הוראותיה של התכנית יחולו גם על יחידות הדיור אותן ניתן לבנות במסגרת זכויות הבניה מכוח התמ"א 38 שכן, הוראה כזו אינה עומדת בסתירה להוראות התמ"א, והיא יכולה לדור בכפיפה אחת עם הוראותיה.

עם זאת, אם בשל נתוני המגרש והבניין נשוא הבקשה להיתר לא יהיה ניתן לממש את מלוא שטחי הבניה אותם רשאית הועדה המקומית לאשר לפי התמ"א 38 בשל אותה הוראה בתכנית, אנו כמומחים לליווי וניהול דיירים בתמ"א 38, בדעה כי הוראות התמ"א 38 יגברו, והועדה המקומית תהיה רשאית לאשר בניית יחידות דיור בחריגה מהגודל המזערי, המרבי או מהגודל הממוצע של יחידות הדיור לפי התכנית.

כך לדוגמה, אם התכנית החלה על המגרש קובעת כי גודל מרבי של דירה בתחומה יהיה 110 מ"ר, אך הרחבת יחידות הדיור הקיימות בשטח של עד 25 מ"ר ליחידת דיור, תביא לכך ששטחן יהיה 120 מ"ר, הועדה המקומית תהיה רשאית לאשר את ההרחבה על פי התמ"א למרות האמור בתכנית החלה במקום.

מדיניות הועדה המקומית: קיימות ועדות מקומיות אשר קבעו מדיניות בעניין צפיפות דיור במקומות בהם התכנית החלה במקום לא קבעה צפיפות.

כך לדוגמה קיימת בוועדה המקומית לתכנון ובניה תל אביב מדיניות לפיה, בכל אותם אזורים במרחב התכנון של הוועדה  בהם התכנית החלה במקום לא קבעה את הצפיפות המותרת, הצפיפות שתותר בכל בניין תהיה כזו שממוצע שטח יחידות הדיור בבניין לא יקטן מ- 53 מ"ר, ובלבד ששטח הדירה לא יקטן מ- 35 מ"ר.

במקרה בו קיימת מדיניות כאמור, יכולה הועדה המקומית לנהוג על פיה, בכפוף לכללים החלים על המדיניות דהיינו, כי ניתן לחרוג ממנה במקרים המתאימים, ובלבד כי המדיניות האמורה לא תמנע את מימוש זכויות הבניה אותן ניתן לאשר מכוח התמ"א 38.

קביעת מספר יחידות הדיור לפי הקומה הטיפוסית בבניין הקיים: קיימות ועדות מקומיות אשר מחזיקות בדעה, כי יש לקבוע את מספר יחידות הדיור שניתן לאשר בקומות הנוספות אותן ניתן להקים מכוח סעיף 11.1.2 לתמ"א 38, לפי מספר יחידות הדיור הקיימות בקומה הטיפוסית של הבניין הקיים.

אין בסיס לקביעה זו בהוראות התמ"א 38, מספר יחידות הדיור הקיימות בקומה טיפוסית בבניין יכול להוות אחד השיקולים לקביעת מספר יחידות הדיור שהועדה המקומית תאשר להוסיף בשטחי הבניה הנוספים לפי התמ"א 38, ובין היתר על מנת לשמור על אחידות תכנונית בבניין, אך לא חייבת לנהוג כך, והועדה המקומית רשאית לאשר בקומות הנוספות מספר יחידות דיור העולה על אלה הקיימות בקומה הטיפוסית בבניין הקיים, ועל אחת כמה וכמה במספר נמוך יותר של יחידות דיור.

בכל מקרה בו הועדה המקומית תסרב לאשר את מספר יחידות הדיור המבוקשות על ידי מבקש ההיתר, יהיה עליה לנמק את החלטתה, על מנת שמבקש ההיתר יוכל להבין את השיקולים שעמדו בבסיס ההחלטה, כך שהוא יוכל לממש את זכותו לערור עליה, תוך התמודדות עניינית עם שיקולי הועדה המקומית. על החלטת הועדה המקומית שלא לאשר את מספר יחידות הדיור המבוקש על ידי מגיש הבקשה להיתר בניה לפי תמ"א 38, ניתן לערור לועדת הערר המחוזית.

הוראות התמ"א המיוחדת למבנים המיועדים למגורים: לבד מסעיף 11 לתמ"א 38, המאפשר הוספת שטחי בניה למבנים המיועדים למגורים, קיימות בתמ"א 38 עוד שתי הוראות אשר מיוחדות למבנים המיועדים למגורים, ואשר אינן חלות על מבנים שאינם מיועדים למגורים.

בסעיף 13 לתמ"א 38 נקבע כי כאשר קיימות במגרש המיועד למגורים, עליו ניצב בניין אותו מבקשים לחזק לפי תמ"א 38, זכויות בניה בלתי ממומשות מכוח תכנית מפורטות, יש לחזק את הבניין בשעת מימוש אותן זכויות בניה לפי תקן 413, ויראו את הבניה המבוצעת מכוח זכויות בניה בלתי ממומשות אלה כאילו היא בוצעה מכוח התמ"א, עד לתקרת הזכויות אותן היה ניתן לאשר לפי סעיף 11 לתמ"א 38.

במקרה זה, זכויות הבניה אותן ניתן היה לאשר כתמריצי חיזוק לאותו בניין מכוח סעיף 11 לתמ"א 38 תהיינה חופפות לזכויות הבניה הבלתי ממומשות, והן תקוזזנה מולן. הסעיף חלק במקרה של חיזוק בניין קיים בלבד, והוא אינו חל כאשר הבניין נהרס ומוקם מחדש מכוח סעיף 14 א' לתמ"א 38.

סעיף זה חל רק על בניין המיועד למגורים, והוא אינו חל על מבנים שאינם מיועדים למגורים, בהם ניתן לאשר תוספת בניה כנגד חיזוקם לפי סעיף 14 לתמ"א 38.

כאשר קיימות במגרש שאינו מיועד למגורים, עליו ניצב בניין קיים הדורש חיזוק, זכויות בניה בלתי ממומשות מכוח תכנית מפורטת החלה במקום, ניתן יהיה לנצל את זכויות הבנייה הבלתי ממומשות ובנוסף יהיה ניתן לאשר את תוספות הבניה לפי סעיף 14 לתמ"א 38, מבלי שאלה תקוזזנה.

סעיף נוסף אשר חל רק על מבנים המיועדים למגורים הוא סעיף 12 לתמ"א 38, העוסק ב"מבנה נמוך".

סעיף זה מחריג את תחולת הוראות סעיף 11 לתמ"א 38 על מבנים אשר שטחם על פי התכניות החלות עליו אינו עולה על 400 מ"ר, ואשר גובהם אינו עולה שתי קומות, חל רק על מבנים המיועדים למגורים. לפיכך, כאשר ניתן לבנות על פי התכניות החלות על מגרש שאינו מיועד למגרש "מבנה נמוך", יהיה ניתן לאשר בו את מלוא זכויות הבניה הנוספות הקבועות בסעיף 14 לתמ"א 38

*המידע המוצג במאמר זה הוא מידע כללי בלבד, ואין בו כדי להוות ייעוץ ו/ או חוות דעת משפטית. המחבר ו/או המערכת אינם נושאים באחריות כלשהי כלפי הקוראים, ואלה נדרשים לקבל עצה מקצועית לפני כל פעולה המסתמכת על הדברים האמורים.