גודל טקסט:
שינוי צבעי האתר:
מקשי קיצור
S - עבור לתוכן העמוד
1 - עמוד הבית
4 - חיפוש
הצהרת נגישות

תוספות בנייה במבנה נמוך - תמ"א 38

תמ"א 38 קובעת הוראות מיוחדות באשר לאפשרות לאשר תוספות בניה למבנים המיועדים למגורים, שגובהם על פי התכניות החלות עליהם אינו עולה על שתי קומות, ואשר שטחם הכולל אינו על 400 מ"ר,

המצויים באזור שתקן 413 חל בו. המקור להתייחסות המיוחדת של התמ"א 38 למבנים מסוג זה הוא בסעיף 103.66 לתקן 413, המפרט את המבנים אשר תקן 413 אינו חל עליהם, והמסווגים על-פי התקן כ"מבנה נמוך", ובכלל זה.

"מבנה מגורים חד קומתי או דו קומתי, ששטח הבניה הכולל שלו קטן מ- 400 מ"ר, הנמצא באזור שבו 0.06 שאינו בנוי עם קומת עמודים והעשוי שלד בטון מזוין או פלדה".

כאשר מבנים העונים על ההגדרה דלעיל מצויים באזור שבו מקדם תאוצת קרקע אופקית חזויה יחסית לתאוצה הכבידה, שווה או קטן מ-0.06, הבניין אינו דורש חיזוק לפי תקן 413, שכן הוא נחשב על  פי התקן כ"מבנה נמוך".

סעיף 12 לתמ"א 38, בנסוחו ערב כניסת שינוי מס' 3 לתוקף קבע, כי תוספות הבניה אשר נקבע בסעיף 11 לתמ"א 38 לא יחולו על מבנים קיימים שגובהם אינו על שתי קומות ואשר שטחם הכולל אינו עולה על 400 מ"ר, הנמצאים במרחב תכנון שתקן 413 חל בו, אך כי ניתן לאשר במבנים אלה תוספת בניה בהיקף קטן יותר באופן משמעותי מאלו שניתן לאשר מכוח סעיף 11 לתמ"א 38. סעיף זה התייחס למבנים כפי שהם בנויים בפועל.

סעיף 12 בנוסחו ערב שינוי מס'3 העסיק רבות את ועדות הערר המחוזיות ואת בתי המשפט בשאלה, על אלה מבנים חל הסעיף. שינוי מס' 3 שינה באופן מהותי את ההתייחסות למבנה נמוך. בעוד שלפי נוסח סעיף 12 לתמ"א 38 עד שינוי מס' 3 היותו של מ"בנה נמוך" כמשמעותו בסעיף 12 נקבע תוך בדיקת גובה ושטח המבנה כפי שהוא בנוי בפועל, הסעיף בניסוחו המתוקן קובע כי בהיותו מ"בנה נמוך", אשר אינו נהנה מזכויות הבניה אותן ניתן לאשר מכוח סעיף 11 לתמ"א 38, ייקבע על בסיס זכויות הבניה אותן ניתן לבנות לפי התכניות החלות על המגרש בו מצוי הבניין הדורש חיזוק, ללא קשר לשטח וגובה הבניין הבנוי בפועל.

וכך נקבע בסעיף 12 לתמ"א 38 בנוסחו המתוקן:

"על בניינים שנקבע בתכנית המפורטת שחלה עליהם שגובהם אינו עולה על 2 קומות ושטחם הכולל אינו עולה על 400 מ"ר (עיקרי ושירות), הנמצאים במרחבי תכנון מקומיים בתחום שהתקן חל, לא יחולו הוראות סעיף 11 לעיל. בסעיף זה קומה מפולשת תבוא במניין הקומות. לעומת זאת קומה חלקית על גג לא תבוא במניין קומות וקומה או קומות מרתף לא יבואו במניין קומות ושטחים. אולם, רשאית ועדה מקומית, לאחר שקבלה חוות דעת מהנדס הועדה המקומית על בסיס הבחינה שבוצעה כמפורט בנספח מס' 2 ,להתיר תוספת שטח לשם הרחבת דירות קיימות בלבד, ושאין עימה תוספת יחידות דיור, לשם חיזוק מפני רעידות אדמה, באחת משתי האפשרויות הבאות: סגירת קומת עמודים מפולשת או תוספת בניה בשטח כולל שלא יעלה על 25 מ"ר; בבניין בו שטח קומת העמודים המפולשת שנסגר לצורך החיזוק קטן מ- 61 מ"ר ניתן יהיה להוסיף תוספת בניה בגודל ההפרש בין שטח קומת העמודים לבין 25 מ"ר. לא תותר חריגה מגובה הבניה המותר על פי התכנית החלה על המבנה אלא אם נדרשת חריגה לצורכי רכיבי החיזוק הדרושים לבניין, שאין בה תוספת שטחי בניה."

את הטעם לסעיף זה, השולל את האפשרות לאשר את מלוא זכויות הבניה מכוח סעיף 11 לתמ"א 38 למבנה העונה על התנאים המפורטים בסעיף 12 לתמ"א 38, מסביר בית המשפט בעת"מ 2709-04 כדלקמן:

"השיקול העומד ביסוד הוראה זו, אינו שיקול קונסטרוקטיבי, שהרי בהמשך הסעיף נקבעו חריגים המתירים הרחבת דירות קיימות במבנים מן הסוכ עליהם חל סעיף 12, אם הדבר נחוץ לחיזוק המבנה. מכאן, שכמו בחבריו, סעיפים 13.4 ו-22, העומד ביסוד הסעיף הוא שיקול תכנוני, הוא הרצון למנוע את שינוי אופיו של מבנה "קטן" יחסית, שהרי לא לשם כך באה תמ"א 38 לעולם. במבנה מן הסוג הזה, אין השיקול הכלכלי של תמרוץ פעולת החיזוק גובר, בשל ההערכה כי חיזוקו אינו דורש השקעת משאבים  גדולה..."

ועדת הערר המחוזית לתכנון ובניה מחוז ירושלים, בראשותו של עו"ד גלעד הס, נתנה טעם אחר לתכליתו של סעיף 12 בערר (י-ם) 430/10 בקובעה כי:

"גם מבחינה תכליתית אנו מגיעים לתוצאה דומה, מטרת תמ"א 38 הינה לתת תמריצים לבניינים אשר קיים חשש כי יינזקו מרעידות אדמה, כאשר קיים קשר ישיר בין התמריץ לבין הסיכון ברור, כי ככל שהבניין גבוה יותר כן קיים סיכון גדול יותר ולכן התמריץ הינו לחזקו רב יותר. לפיכך היות ובניין הבנוי בגובה 2 קומות הסיכון שיקרוס ברעידות אדמה נמוך מבניין המתנשא לגובה 3 קומות, הרי התמריץ לגבי בניין זה קטן יותר."

טעם זה נראה לנו יותר ריאלי שכן כמבואר לעיל, המקור של סעיף 12, בו נקבעו הוראות מיוחדות ל"מבנה נמוך", הוא בתקן 413, העוסק בשאלות של עמידות מבנים בפני רעידות אדמה, ולא בשאלות אדריכליות ועיצוביות.

על אלו מבנים חל סעיף 12 לתמ"א 38

בסעיף 12 לתמ"א 38 נקבעו הוראות מיוחדות לעניין זכויות הבניה אותן ניתן לאשר לבניין שנקבע בתכנית המפורטת שחלה עליהם שגובהם אינו עולה על 2 קומות ושטחם הכולל אינו עולה על 400 מ"ר (עיקרי ושירות), הנמצאים במרחבי תכנון מקומיים בתחום שהתקן חל....

עולה כי סעיף 12 מתעלם כאמור מהבניין הבנוי בפועל לעניין השאלה מה שטחו או מה גובהו, ותחולת הסעיף נקבעת לפי מה שניתן לבנות במגרש על פי התכניות החלות עליו, לפיכך, גם אם על המגרש בנוי לדוגמא בניין חד קומתי בשטח של 300 מ"ר, אך לפי התכנית החלה במקום ניתן לבנות על המגרש בניין בן 3 קומות או בניין בשטח של 450 מ"ר (או שניהם יחד), סעיף 12 לתמ"א לא יחול על אותו בניין, וניתן יהיה לאשר בו את מלוא התמריצים המפורטים בתמ"א 38 ובפרט בסעיף 11 לתמ"א.

לאור התוצאה של שלילת מרבית תמריצי החיזוק לפי סעיף 11 לתמ"א 38 מבניין שהוראות סעיף 12 חלות עליו, מושקעים מאמצים רבים מצד בעלי בניינים הדורשים חיזוק כדי להוכיח, כי הבניין הקיים על מגרשם אינו עונה על התנאים בסעיף 12 רישא. אם הדבר יוכח, יצא המגרש מתחולת סעיף 11 לתמ"א 38.

סעיף 12 לתמ"א 38 חל רק על מבנים המיועדים למגורים, כך עולה לדעתנו באופן מפורש מנוסחו של הסעיף, השולל מ"מבנה נמוך" את תמריצי החיזוק לפי סעיף 11 לתמ"א, העוסק במבנים המיועדים למגורים וכן מהמשך הסעיף, המעניק זכויות בניה לשם הרחבת יחידות הדיור הקיימות.

להלן נעמוד על שלושת התנאים המצטברים אשר בקיומם חל על הבניין סעיף 12 ומשכך, לא יהיה ניתן לאשר בו את תוספות הבניה מכוח סעיף 11 לתמ"א 38, אלא רק את תוספות הבניה המצומצמות שנקבע בסעיף 12 לתמ"א 38 רישא.

גובה הבניין אינו עולה על שתי קומות

התנאי המצטבר הראשון קובע כי סעיף 12 לתמ"א 38 חל על בניין, אשר התכניות החלות עליו אינן מאפשרות לבנות בו יותר משתי קומות. השאלה היא, מה ייחשב כ"קומה" לעניין סעיף 12 בתמ"א 38?

בסעיף 12 נקבע כי "... בסעיף זה קומה מפולשת תבוא במניין הקומות. לעומת זאת קומה חלקית על גג לא תבוא במניין קומות וקומה או קומות מרתף לא יבואו במניין קומות ושטחים."

חלק זה של סעיף 12, אשר הוסף בשינוי מס' 3, מבהיר בין היתר מה ייחשב כקומה לעניין סעיף 12:

קומה מפולשת: קומה מפולשת מובאת במניין הקומות לעניין סעיף 12 לתמ"א 38, לפיכך, אם על פי התכניות החלות על המבנה הדורש חיזוק, ניתן לבנות שתי קומות מעל לקומה המפולשת, המבנה ייחשב ככזה שניתן לבנות בו שלוש קומות, ולכן הוראות סעיף 12 לא יחולו עליו, וניתן יהיה לאשר לבניין את מלוא זכויות הבנייה מכוח סעיף 11 לתמ"א 38.

קומה חלקית על מגג הבניין: במידה וניתן לבנות על המגרש, שבו קיים בניין הדורש חיזוק, קומת גג חלקית, קומה חלקית זו לא תובא במניין הקומות כאשר באים לבדוק כמה קומות ניתן לבדוק על המגרש לפי התכניות המפורטות החלות. המונח "קומה חלקית" הכוונה היא לדעתנו לשטחים אותם ניתן לבנות על גג הבניין מכוח תכניות להקמת חדרי יציאה לגג, או תכניות המתירות הקמת דירות גג.

קומות מרתף: אם ניתן לבנות במגרש שבו קיים בניין הדורש חיזוק מכוח התכניות החלות במקום, קומה או קומות מרתף, קומות אלה לא יובאו במניין הקומות כאשר באים לבדוק כמה קומות ניתן לבנות על המגרש לפי התכניות המפורטות החלות.

לאור הבהרות אלה, ביחס לשאלה מהי "קומה" לעניין סעיף 12, לא ניתן להפוך "מבנה נמוך", עליו חלות הוראות סעיף 12 לתמ"א, למבנה "רגיל", בו ניתן לאשר את תוספות הבניה המפורטות בסעיף 11 לתמ"א 38, על ידי חישוב קומת גג חלקית או קומת מרתף, אותן ניתן לבנות על פי התכניות החלות על הבניין, ולהביאן במניין הקומות.

שטח הבניין

התנאי המצטבר השני קובע, כי סעיף 12 חל על בניין שהשטח הכולל אותו שניתן לבנות בו על התכניות החלות במקום, אינו עולה על 400 מ"ר. הסעיף מבהיר כי המדובר בשטחי שירות ושטחים עיקריים.

כמובא לעיל, בסעיף 12 נקבע כי "...לעומת זאת קומה חלקית על הגג לא תבוא במניין קומות וקומה או קומות מרתף לא יבואו במניין קומות ושטחים."

לאור ניסוח זה של הסעיף, בו נקבע כי שטח קומה או קומות המרתף לא יובאו בחשבון השטחים, ניתן לדעתנו להסיק כי ניתן להביא במניין השטחים אותם ניתן לבנות על המגרש את שטח קומת הגג החלקית אותה ניתן לבנות מכוח התכניות החלות במקום, כאשר באים לחשב את סך שטח הבניה שניתן לבנות במגרש, שכן ההסתייגות שנאמרה ביחס לקומת המרתף לא נאמרה ביחס לקומה חלקית.

יוצא כי אם ניתן לבנות במגרש קומה חלקית, קומה זו לא תבוא במניין הקומות, אך שטחה כן יובא במניין שטחי הבניה המותרים במגרש לפי התכניות החלות.

בכל בניין חדש קיימת חובה לבנות ממ"ד לכל יחידת דיור – אם התכנית החלה על המגרש כוללת שטחי בניה עבור ממ"דים ברור כי שטחם יובא במניין שטחי הבניה אותם ניתן לבנות במגרש. ואולם אם מדובר בתכנית אשר קיבלה תוקף לפני כניסת חובת בניית ממ"דים לתוקף, כך שהתכנית לא כוללת שטחים לבנייתם, יש לדעתנו לראות את התכנית כאילו היא כוללת גם זכות לבניית ממ"דים לאור הוראות סעיף 151(ג) לחוק התכנון והבניה בו נקבע כי "תוספת שטחי שירות המתחייבת משינוי הוראת חוק או תקנות לאחר אישור התכנית או תוספת שטחי שירות לשם בניית מרחב מוגן (ממ"ד), בשטח כאמור לא ייחשבו כסטייה מתכנית".

ניתן דוגמא: אם על פי תכנית שחלה על בניין, אשר קיבלה תוקף לפני 1992, ניתן לבנות על המגרש בו מצוי הבניין הדורש חיזוק, בניין בן שתי קומות בשטח כולל (עיקרי ושירות) של 380 מ"ר, הכולל שתי דירות, הרי שלדעתנו ניתן להוסיף לשטח הקבוע בתכנית עוד 24 מ"ר (2*12) עבור שני ממ"דים, כך שהשטח הכולל של הבניין אותו ניתן לבנות יהא 404 מ"ר, ולפיכך הוראות סעיף 12 לא יחולו על אותו בניין, וניתן יהיה לאשר לגביו את מלוא זכויות הבניה אותן ניתן לאשר מכוח סעיף 11 לתמ"א 38.

המצאות הבניין במרחבי תכנון מקומיים שהתקן חל

התנאי השלישי הקבוע בסעיף 12 לתחולתו על המבנים המפורטים בו הוא כי המדובר במבנים "הנמצאים במרחבי תכנון מקומיים שהתקן חל", כאשר הכוונה לתקן 413.

כמובא דלעיל, תקן 413 אינו חל על "מבנה נמוך" הנמצא באזור שבו 0.06 Z. לפי מפת מקדמי התאוצה המצורפת לתקן 413, מקדם התאוצה האופקית ברוב אזורי הארץ אינו עולה על 0.06, ולפיכך ברוב האזורים בארץ תקן 413 אינו יחול ובפרט על מבנה נמוך.

תוספת הבניה אותה ניתן לאשר למבנה נמוך

בסעיף 12 לתמ"א 38 נקבע כי: על מבנה אשר על פי התכניות החלות במקום גובהו אינו עולה על שתי קומות ושטחו הכולל אינו עולה על 400 מ"ר, לא יחולו הוראות סעיף 11 לתמ"א 38.

המשמעות היא מרחיקת לכת דהיינו, גם אם בניין זה נבנה על פי היתר בניה שהוצא לפני יום ה-1.1.80, ונקבע על ידי מהנדס כי הבניין דורש חיזוק בפני רעידות אדמה, לא יהיה ניתן לאשר לגביו את תוספות הבניה מכוח סעיף 11 לתמ"א 38.

עם זאת נקבעה בסעיף 12 אפשרות לאשר ל"מבנה-נמוך" תוספת זכויות בניה מצומצמות כנגדו חיזוק של בניין.

כך נקבע בסעיף כי ".... רשאית ועדה מקומית, לאחר שקבלה חוות דעת מהנדס הועדה המקומית על בסיס הבחינה שבוצעה כמפורט בנספח מס' 2 ,להתיר תוספת שטח לשם הרחבת דירות קיימות בלבד, ושאין עימה תוספת יחידות דיור, לשם חיזוק מפני רעידות אדמה, באחת משתי האפשרויות הבאות: סגירת קומת עמודים מפולשת או תוספת בניה בשטח כולל שלא יעלה על 25 מ"ר..."

לפיכך, במבנה-נמוך שהוראות סעיף 12חלות עליו, תהיה הועדה המקומות מוסמכת לאשר תוספות בניה, כנגד חיזוקו, באחד משני האופנים הבאים:

סגירת הקומה המפולשת הקיימת בבניין לשם הרחבת יחידות הדיור המצויות מעל לקומה המפולשת, ללא הגבלה בשטח דהיינו, עד קונטור הקומה המפולשת. על תוספת בניה זו יש לדעתנו להחיל את הוראות סעיף 11.1.1 בשינויים המחייבים לעניין התאמת גובה הקומה המפולשת לגובה הנדרש לדירת מגורים, ולעניין העתקת תשתיות משותפות במידת הצורך.הסיבה לכך כי שטח סגירת הקומה המפולשת אינו מוגבל בהיקפו נובע לדעתנו מהעובדה, כי מוסדות התכנון רואים חשיבות קונסטרוקטיבית בסגירת קומת עמודים מפולשת כחלק ניכר מחיזוקו של הבניין בפני רעידות אדמה, ולפיכך הם מעוניינים לעודד את סגירת מלוא הקומה המפולשת.

ביצוע תוספת בניה לבניין הקיים בשטח כולל של 25 מ"ר. ויודגש, הועדה המקומית יכולה לאשר מכוח סעיף 12 שטח כולל של עד 25 מ"ר, לכל הבניין, ולא לכל יחידת דיור כפי שניתן לאשר מכוח סעיף 11.1.4 (ה) לתמ"א 38.

אם שטח הסגירה של הקומה המפולשת קטן מ- 25 מ"ר, ניתן יהיה לבצע את השלמת הבניה עד לשטח כולל של 25 מ"ר במקום אחר במגרש, לשם הרחבת יחידות הדיור הקיימות בבניין, וכלשון סעיף 12 "בבניין בו שטח קומת העמודים המפולשת שנסגר לצורך החיזוק קטן מ- 25 מ"ר ניתן יהיה להוסיף תוספת בניה בגודל ההפרש בין שטח קטמת העמודים לבין 25 מ"ר". בסעיף 12 לתמ"א 38 לא נקבע כי יש לבנות ממ"ד כחלק משטחי הבניה אותם ניתן לאשר מכוח הסעיף. לפיכך ניתן לדעתנו לבנות ממ"ד לכל דירה, בנוסף לשטחים אותם ניתן לאשר מכוח סעיף 12 לתמ"א 38. ממ"ד זה לא ייבנה מכוח התמ"א 38, אלא מכוח סעיף 151(ג) לחוק התכנון והבניה, המוסיף שטחי שירות לבניית ממ"ד באותם מקומות בהם התכנית שחלה במקום קיבלה תוקף לפני מועד כניסת חובת בניית ממ"דים לתוקף בחודש מרץ 1992.

אם התכנית שחלה על הבניין קיבלה תוקף לאחר חודש מרץ 1992, והיא כוללת זכויות בנייה לבניית ממ"דים, ניתן יהיה לבנות את הממ"דים מתוקף אותה תכנית.

חריגה מגובה הבניה המותרת על פי התכנית החלה

בסיפא של סעיף 12 נקבע כי: ".... לא תותר חריגה מגובה הבניה המותר על פי התכנית החלה על המבנה אלא אם נדרשת חריגה לצורכי רכיבי החיזוק הדרושים לבניין, שאין בה תוספת שטחי בניה..."

סעיף זה נחוץ לאור העובדה כי בסעיף 12 לתמ"א 38 לא נקבע היכן לבנות את השטח הכולל של עד 25 מ"ר שניתן לאשר מכוח הסעיף, לפיכך, יתכן והועדה המקומית תתבקש להתיר בניית שטח זה על גג הבניין, לדוגמא כחדר יציאה לגג – מסיבה זו מדגיה התמ"א 38 כי לא יהיה ניתן לבצע את בניית התוספת המותרת על פי הסעיף באופן שהבניה תחרוג מהגובה המרבי אשר נקבע בתכניות החלות במקום.

כמומחים לליווי דיירים בפרויקטים של תמ"א  38 ובעסקאות מורכבות של פינוי-ובינוי, לדעתנו, אם ניתן לבנות על הבניין מכוח התוכניות החלות עליו קומה חלקית כגון, חדרי יציאה לגג, ניתן יהיה לאשר את בניית תוספת הבנייה של 25 מ"ר על הגג שכן, אותה קומה חלקית הקבועה בתכנית כבר קבעה את גובה הבניין ככולל קומה חלקית נוספת, ועל כן בניית אותם 25 מ"ר על גג הבניין לא תביא לחריגה בגובה הבניין. יודגש כי הסעיף מדבר על הגובה אותו ניתן לבנות לפי התבע דהיינו, התכניות החלות במגרש, ולא על הגובה של הבניין בפועל - הסיפא לסעיף 12 מתירה חריגה מגובה הבניין לשם בניית רכיבי החיזוק נדרשים לבניין. בכך חוזר הסעיף על האמור בסעיף 10.1 לתמ"א 38.

 ** המידע המוצג במאמר זה הוא מידע כללי בלבד ואין בו כדיו להוות ייעוץ/או חוות דעת משפטית. המחבר והחברה אינם נושאים באחריות כלשהי כלפי הקוראים, ואלה נדרשים לקבל עצה מקצועית לפני כל פעולה המסתמכת על הדברים האמורים***