גודל טקסט:
שינוי צבעי האתר:
מקשי קיצור
S - עבור לתוכן העמוד
1 - עמוד הבית
4 - חיפוש
הצהרת נגישות

מהי תכנית מתוקף 23 לתמ"א 38

תמ"א 38 הינה תכנית החלה על כל תחום מדינת ישראל. מוסדות התכנון צפו את האפשרות כי תמ"א 38 לא תתאים לרשויות מקומיות מסוימות או לשכונות/רבעים מסוימים בתחום ההתחדשות העירוניות או יותר נכון בתחום הרשות המקומית. לפיכך מסדירה תמ"א 38 את האפשרות לאשר מכוחה תכנית אשר תחול על ישוב מסוים או על שכונה/רובע מסוים בתחום הישוב, על מנת לאפשר תנאים ייחודיים לחיזוק המבנים בפני רעידות אדמה בתחום אותה תכנית.

על מוסד תכנון לאשר לבחון האם קיימת הצדקה לסטות מהוראות התמ"א 38 בנושאים בהם עוסקת התכנית אותה הוא מבקש לאשר, בגין ״התנאים הייחודיים״ המתקיימים בישוב או בחלקים ממנו, עליו אמורים לחול הוראות תכנית זו.

בסעיף 23 לנוסח תמ"א 38 נקבע כדלקמן:

"שוכנע מוסד תכנון כי בשל התנאים הייחודיים של ישוב או חלקים ממנו (שכונה/רובעים) נדרש להתאים את הוראות תכנית זו לתנאים הייחודיים הנ"ל, יהיה מוסמך לאשר תכנית מפורטת שמטרתה חיזוק מבנים כנגד רעידות אדמה, ע"פ הוראות תכנית זו כמפורט להלן: בתכנית מפורטת כאמור ניתן לקבוע כי יחולו רק חלק מהוראות תכנית זו (להלן תכנית מפורטת מכוח סעיף23 לתמ״א 38), או לקבוע הוראות שונות מהקבוע בתכנית זו בעניינים המפורטים להלן:"

בתכנית מפורטת כאמור ניתן לקבוע כי יחולו בתחומה רק חלק מהוראות תכנית זו, או לקבוע הוראות שונות מהקבוע בתכנית זו בעניינים המפורטים להלן:

דהיינו התכנית אותה ניתן לאשר מכוח סעיף 23 לתמ"א 38 יכולה לקבוע כי רק חלק מהוראות התמ"א 38 יחולו בתחומה וכן היא יכולה לשנות את זכויות הבניה אותן ניתן לאשר מכוח התמ"א, הגם הוראות בינוי, תקני חניות וכיו"ב.

התכנית מכוח סעיף 23 לתמ"א יכולה להפחית או להגביל את זכויות הבניה אותן ניתן לאשר באזורים שייקבעו בתכנית.

בחוזר מנכ"ל משרד הפנים 1/2010 נאמר:

״תמ״א 38 מציעה מנגנון לעידוד חיזוק המבנים בקנה מידה ארצי, לא בכל מקום מהווה תוספת הזכיות תמריץ מספיק לכיסוי ההשקעות בחיזוק מבנים לפיכך, יש חשיבות רבה לאיתור האזורים שבהם תמ"א 38 אינה אפקטיבית. באזורים אלה ניתן ליזום תכניות כפי שמפורט בסעיף 23 בתמ"א 38. תכוניות אלה יאפשרו תוספות זכויות בניה כתנאי לחיזוק המבנים, בהתאם לתנאים המקומיים״.

המועצה הארצית בשיבתה מיום 13.10.2009  קראה לכל הועדות המקומיות לבחון את הצורך בעריכת תכניות לפי סעיף 23 לתמ"א 38. פנייה בעניין זה נעשתה גם באמצעות חוזר מנכ״ל משרד פנים מספר 4/2008.

מחוזר זה עולה, כי משרד הפנים מעודד את הועדות המקומיות לאשר תכניות מכוח סעיף 23 לתמ"א, על מנת להתאים את הוראות התמ"א למציאות התכנונית הקיימת באזורים שונים, לפי מאפייני אותם אזורים וע"מ להפוך את יישום המנגנון העומד בבסיס התמ"א לאפקטיבי וכדאי מבחינה כלכלית.

ברישא של סעיף 23 נקבע כי על מוסד תכנון המאשר את התכנית לפי סעיף 23 , להשתכנע כי ״בשל התנאים הייחודים״  של היישוב או חלקים ממנו נדרש להתאים הוראות תכנית זו לתנאים הייחודיים הנ"ל. דהיינו, על מוסד תכנון לאשר לבחון האם קיימת הצדקה לסטות מהוראות התמ"א 38 בנושאים בהם עוסקת התכנית אותה הוא מבקש לאשר, בגין התנאים ייחודיים המתקיימים בישוב או בחלקים ממנו, עליו אמורות לחול הוראות התכנית המוגשת.

התנאים תנאים ייחודיים: יכולים להיות ערכי קרקע נמוכים כגון אזורי הפריפריה, המחייבים תוספות זכויות בניה כנגד חיזוק מבנים על מנת להגביר את הכדאיות הכלכלית של חיזוק המבנים, הרצון לשמור על אופי של אזור / רובע מסוים בדרך של קביעת הוראות ו/או תכנוניות וכיו״ב.

בסעיף 23 לתמ"א 38 נקבעה רשימה של נושאים אותם ניתן להסדיר בתכנית. המדובר ברשימה סגורה של נושאים בהם ניתן לקבוע הוראות שונות מאלה הקבועות בתמ"א במסגרת התכנית מתוקף סעיף 23 להלן:

שטחי הבניה: תכנית מכוח סעיף 23 יכולה לקבוע שטחי בניה שונים מאלה המפורטים כאמור בסעיפי התמ"א, אותם תהיה הועדה המקומית רשאית לאשר כנגד חיזוק מבנים שהוראות התמ"א חלות עליהם. כך לדוגמא ניתן לקבוע בתכנית שטחי בניה בהיקף העולה על אלה הקבועים בתמ"א (כגון אישור הקמת קומה ו/או קומות נוספות מעבר לקבוע בתמ"א 38).

או תוספות שטחים בהיקף גדול מהקבוע בסעיף 14 לתמ"א במדובר במבנים אשר אינם מיועדים למגורים הטעונים חיזוק.

התכנית יכולה גם לקבוע, כי ניתן יהיה לאשר באזורים מסוימים שטחי בניה בהיקף נמוך מהשטחים אותם ניתן לאשר מכוח התמ"א, כך לדוגמא יכולה תכנית כאמור לקבוע כי באזורים מסוימים במרחב תכנון לא יהיה ניתן להוסיף שתי קומות מכוח תמריצי תמ"א 38 אלא קומה אחת בלבד.

כמו כן יכולה התכנית לקבוע, כי באזורים מסוימים ניתן יהיה לממש רק את התמריץ של הקמת שתי קומות מכוח ולא את התמריץ החלופי של הקמת אגף נוסף בהיקף של שתי קומות טיפוסיות  ואו להפך.

יחידות דיור: תמ"א 38 אינה קובעת את מספר יחידות הדיור אותן ניתן להוסיף בשטחים הנוספים שניתן לבנות מכוח תמ"א , בקומה המפולשת, בחצי הקומה על גג הבניין, בקומה הנוספת, או באגף הנוסף. בקומות הנוספות.

התכנית מכוח סעיף 23 לתמ"א יכולה לקבוע הוראות בנושא, כך לדוגמא התכנית יכולה לקבוע שטח מזערי או מרבי או שטח ממוצע של הדירות אותן ניתן יהיה לבנות בשטחים אלה.

גובה הבניה: תכנית מכוח סעיף 23 לתמ"א יכולה לקבוע הוראות באשר לגובה הבניה אשר תתאפשר במסגרת ביצוע מימוש זכויות הבניה על פי התמ"א כגון : גובה המרבי של הקומות החדשות, גובה מרבי מוחלט למבנים עליהם תחול התכנית ו/או מספר קומות מרבי.

קווי בניין: תכנית מכוח סעיף 23 לתמ"א יכולה לשנות את קווי הבניין הקבועים בתכניות החלות על בנינים בהם מבוקש לממש את הוראות תמ"א 38. הדבר ייעשה בדרך כלל על מנת להקל על מימוש זכויות הבניה הנוספות אותן ניתן לאשר במגרש כנגד חיזוק הבניין. לדעתנית תכנית כאמור בסעיף 23 יכולה אף לאשר חריגה מקווי בנין המוקטנים הקבועים בתמ"א 38. למרות שמדובר בהוראה המופיעה בתכנית מתאר ארצית, ניתן לשנות הוראה זו בתכנית מדרגה נמוכה יותר, ואפילו בתכנית בסמכות הועדה המקומית , בשל העובדה כי התמ"א עצמה מסמיכה את מוסדות התכנון לעשות כן בסעיף 23 לתמ"א.

תכנית בינוי ועיצוב אדריכלי: למרות שתמ"א 38 מעניקה לועדה מקומית שיקול דעת רחב בנושא קביעת העיצוב האדריכלי של מבנים שמבוצעים בהם תוספות בניה מכוח תמ"א 38. ניתן הגם לקבוע בעניין זו הוראות עיצוביות בתכנית, אשר יחולו באזורים מסוימים או בכל מרחב תכנון . כך לדוגמא ניתן לקבוע בתכנית כי בכל בניין בו מבוצעת תוספת בניה במסגרת תמ"א 38 יש לחפות את הבניין הקיים ואת התוספת באבן.

תקן חניה: במקרים רבים לא ניתן להסדיר את תקן החניה הנדרש לדירות החדשות התחום המגרש.

סעיף 23 לתמ"א מאפשר לקבוע במסגרת תכנית תקן חניה שונה מזה החל על מגרשים בהם מבוצע חיזוק מבנים בפני רעידות אדמה. נראה כי בדרך יהיה מדובר על תקן מקל. במקרה זה, תכנית זו תהיה בסמכות ועדה מחוזית .

כמו כן יכולה תכנית מכוח סעיף 23 לתמ"א לקבוע כי רק חלק מהוראות התמ"א יחולו באזורים אשר ייקבעו בתכנית. כך לדוגמא תכנית הרבעים תל אביב ובפרט רובע 3.

לעניין מוסד התכנון המוסמך לאשר תכנית מכוח סעיף 23 לתמ"א .

כאמור, סעיף 23 לתמ"א נוקט במילים... ״שוכנע מוסד התכנון כי... יהיה מוסמך לאשר תכנית מפורטת...״ כאשר הסעיף אינו קובע איזה מוסד תכנון מוסמך לאשר את התכנית הסיבה לכך היא, כי השאלה איזה מוסד תכנון מוסמך לאשר תכנית מכוח סעיף 23 לתמ"א תלויה בתכנית. כל עוד כל הנושאים המוסדרים בתכנית נכנסים למסגרת הנושאים המפורטים בסעיף 62א׳ לחוק התכנון והבניה קרי, מוסמכת הועדה המקומית לדון ולאשר את התכנית .

כל נושא אחר אשר לא נקבע לגביו באופן מפורש בסעיף 62א׳ לחוק התכנון והבניה ניתן להסדירו רק בסמכות הועדה המחוזית.

לפיכך, תכנית מכוח סעיף 23 לתמ"א 38 המוסיפה או מקטינה זכויות בניה ביחס לזכויות אותן ניתן לאשר מתכנית מתאר ארצית 38, וכן התכנית הנ"ל אשר משנה את תקן החניה המחייב במגרש בו מבוצע חיזוק

סעיף 23א' אשר הוסף בשינוי מספר 3, בא להבהיר את היחס בין תכניות אשר אושרו מכוח סעיף 23 לתמ"א לבין שני סוגי התכניות האמורות שאושרו מכוח סעיף 23.

במקביל לאישור תמ"א 38 נחקקו חוקים ואושרו הוראות אשר מטרתם להקל על ביצוע תמ"א 38 מבחינה קניינית ומיסויית. כך חוקקה כנסת ישראל את חוק החיזוק, בו נקבעו בין היתר הסדרים מיוחדים באשר לרוב הדרוש בבית המשותף לשם חיזוק ביצוע בניה ברכוש המשותף מכוח תמ"א 38.

כמו כן פורסמו במקביל לאישור תמ"א 38 הסדרים בתחום המיסוי אשר נועדו לפטור את בעלי הזכויות בבניין ואת היזם מתשלומי מיסים והיטלים שונים שהם היו אמורים להיות מחויבים בהם. הוראות חוק והסדרים אלה יחולו גם על בניה המבוצעת מכוח תכנית שאושרה לפי סעיף 23 לתמ"א 38.

על מנת להבהיר כי התכנית אושרה לפי סעיף 23 לתמ"א, יש לכלול בה הוראות הקבועות זאת במפורש.

להנחיות מינהל התכנון בנושא יישומה של תמ"א 38 מיום 1.4.10 צורפה ״תכנית לדוגמא״ של תכנית מכוח סעיף 23 לתמ"א. דוגמת תכנית זו כוללת דברי הסבר לתכנית, ״סעיף מטרות – וסעיף עיקרי הוראות התכנית״, הבאים כולם להבהיר כי מדובר בתכנית העוסקת במתן תמריצי חיזוק למבנים בפני רעידות אדמה, וכי זו כפופה להוראות תמ"א 38 ומאושרות מכוחה של התמ"א.

היחס בין תכנית מכוח 23 לתמ"א 38 לבין האפשרות לאשר זכויות בניה מכוח תמ"א 38: תכנית שאושרה מכוח סעיף 23 לתמ"א 38 יכולה לקבוע זכויות בניה אותן ניתן יהיה לאשר כנגד חיזוק בניין בפני רעידות אדמה במקום זכויות הבניה הקבועות בתמ"א 38, והיא יכולה לאפשר זכויות בניה נוספות על אלה שניתן לאשר מכוח התמ"א.

סעיף 23א' לתמ"א 38, אשר הוסף בשינוי מס' 3, בא להבהיר את היחס בין התכניות אשר אושרו מכוח סעיף 23 לתמ"א לבין שני סוגי התכניות האמורות שאושרו מכוח סעיף 23.

סעיף 23 א׳(א) לתמ"א 38 עוסק בתכנית אשר אושרה מכוח סעיף 23 לתמ"א ואשר מאפשרת אישור זכויות בניה במקום אלה הקבועות בסעיפים האמורים  לתמ"א 38.

״אושרה תכנית לפי סעיף 23, לא יחולו הוראות סעיפים 11-14, על פי העניין על מבנים בתחום התכנית, אלא אם כן נאמר אחרת בתכנית לפי סעיף זה״.

נקודת המוצא של תמ"א 38 היא, כי תכנית אשר אושרה מכוח סעיף 23 לתמ"א מחליפה את הוראות סעיפים 11-14 לתמ"א 38 לעניין זכויות הבניה אותן ניתן לאשר למי שמחזק את הבניין בפני רעידות אדמה.

לפיכך נקבע בסעיף עקרון, כי כאשר אושרה תכנית מכוח סעיף 23 לתמ"א, אין עוד אפשרות לאשר זכויות בניה מכוח תמ"א 38. אלא אם כן נקבע במפורש אחרת בתכנית.

תכנית23 לתמ"א 38 מאפשרת אישור זכויות בניה נוספות על אלה שניתן לאשר מכוח התמ"א.

בסעיף23 א׳(ב) לתמ"א נקבע כי :

קבעה תכנית לפי סעיף 23 כי תוספת זכויות הבניה מכוחה, באה בנוסף לזכויות בניה מכוח התמ"א, יהיו זכויות הבניה שמכוח התמ"א לעניין זה, מוגבלות בהיקפן לגובה הזכויות שנקבעו בהוראות סעיפים 12,11ו-14 בתמ"א על פי העניין, במועד כניסתה לתוקף של התכנית כאמור.

כאשר תכנית מכוח סעיף 23 לתמ"א מוסיפה זכויות בניה על אלה אותן ניתן לאשר מכוח סעיפים 11,12,14 לתמ"א. כוונת התכנית היא להתאים את התמ"א ״לתנאים הייחודיים״ של היישוב או האזור בו נקבעו זכויות הבניה הנוספות.

תנאים ייחודיים: יכולים להיות ערכי קרקע נמוכים כגון אזורי הפריפריה, המחייבים תוספות זכויות בניה כנגד חיזוק מבנים על מנת להגביר את הכדאיות הכלכלית של חיזוק המבנים והרצון לשמור על אופי של אזור / רובע מסוים בדרך של קביעת הוראות תכנוניות וכיו"ב.

לפיכך ההנחה היא, כי התכנית מתאימה את זכויות הבניה הכוללות אותן ניתן לאשר בתמ"א 38, בתוספות זכויות הבניה מכוח התכנית לנדרש באותו ישוב או אזור למועד אישורה.

על כן אם לאחר אישור התכנית הוספו זכויות בניה לתמ"א, אין סיבה להעניק זכויות נוספות אלה בתחום התכנית שאושרה מכוח סעיף 23. כך לדוגמא, באותן רשויות מקומית בהן אושרה תכנית לפי סעיף 23 לתמ"א, קודם כניסת שינוי מס' 3 לתוקף, תוספת זכויות בניה להקמת קומה נוספת מעבר למה שהותר לפי סעיף הזכויות בתמ"א 38 . כך שניתן לאשר מכוח התכנית תוספת של שתי קומות (קומה לפי התמ"א וקומה מכוח התכנית), משום שהועדה המקומית חשבה כי יש צורך בתמריץ מוגבר על מנת לעודד חיזוק מבנים במסגרת תמ"א 38                 .

אין סיבה להחיל את שינוי מס' 3 לתמ"א באותו אזור, ולאפשר אישור הוספה שתי קומות מכוח התמ"א בנוסף לקומה מכוח התכנית.

לפיכך נקבע בסעיף 23(ב) כי זכויות הבניה שנוספו לתמ"א 38 לאחר אישור התכנית מכוח סעיף 23 לא יחולו בתחום התכנית.

כמו כן, נקבעו הנחיות להכנת תכנית מכוח סעיף 23 לתמ"א. להנחיות מנהל התכנון בנושא יישומה של תמ"א 38 מיום 1.4.10 צורף נספח א', אשר כותרתו ״הנחיות בנושא עריכת תכנית מתאר מקומית /מפורטת לפי סעיף 23  לתמ"א 38״

הנספח קובע כי מטרתו להנחות מוסדות תכנון לגבי עריכת תכנית לפי ס' 23 בתמ"א 38 ע"מ לעודד הכנת תכניות הכוללת הוראות בדבר תמרץ חיזוק מבנים קיימים בפני רעידות אדמה.

לפי החוזר וקודם לעריכת התכנית יש לאסוף מידע רלוונטי אשר יסייע בהערכת היקף הזכויות הבניה שראוי לקבוע בתכנית. לצורך כך ממליץ החוזר על ביצוע הבדיקות כדלקמן:

א. הערכה לגבי מספר המבנים בישוב שנבנו לפי היתרי בניה שהוצאו לפני יום 1.1.80 ומיקומם.

ב. איסוף נתונים על המצב הפיזי של מבנים בישוב באמצעות ביצוע סקר שדה.

ג. בחינת הנושא של קיום סיכונים סיסמיים בתחום התכנית.

ד. בחינת קיבולת התשתיות באזור בהם מצויים מבנים שנבנו בהיתר שניתן לפני יום 1.1.1980.(כולל מבני ציבור, תשתיות חניה תחבורה וכיו"ב).                                                 

ה. קביעת טיב השיפורים והשינויים במבנים קיימים שיתמרצו את התכנית ועלותם.

ו. עריכת חוות דעת כלכלית הבוחנת את מידת בסיסו של הצורך בזכויות בניה מוגברות בתחום   התכנית.

ז. גיבוש הצעות לתמרוץ חיזוק מבנים בהתאם למסמכים דלעיל.

ח. רשימת נושאים זו מהווה כלי עבודה יעיל בידי הוועדה המקומית בהכנת תכנית מכוח תמ"א.                                                                                            

לעניין קביעת תנאים למתן היתרי בניה מכוח תמ"א 38 לאחר החלטת הועדה המקומית להכין תכניות מכוח סעיף 23  לתמ"א.

סעיפים 77-78 לחוק התכנון והבניה נועדו לגשר על פער הזמן ממועד בו מוסד תכנון התחיל בהכנת התכנית, עד המועד בו התכנית כאמור הופקדה לשמיעת התנגדויות, ע"מ שבאותה תקופה לא תתבצע בניה אשר סותרת את המגמה התכונית המתגבשת בתכנית שבהכנה מכוח סעיף 23 לתמ"א.

סעיפים 77-78 מסדירים את עניין קבלת ההיתרים בשלב זה . סעיפים 77-78 לחוק התכנון והבניה מסדירים את עניין קבלת ההיתרים בשלב זה. כאמור סעיף 77 כאשר היזם ו/או הרשות המקומית בשלב ההכנה של התכנית, יש סמכות למוסד שאחראי על הפקדת התוכנית לפרסם הודעה על הכנת התכנית. באופן עקרוני, כל שלב ההכנה עד ההפקדה אינו משתף את הציבור. למוסד התכנון יש רשות לפרסם את דבר הכנת התוכנית אך זו אינה חובה.

סעיף 78 רק אם פורסמה הודעה לפי סעיף 77, אותו מוסד התכנון יכול לקבוע תנאים למתן היתר בניה, כך לדוגמא יכול לקבוע מוסד תכנון שלא יינתנו היתרי בניה אלא באישור ועדה מחוזית או למשל יכול לקבול שלא יינתנו היתר בניה בשלב ההכנה . יש זכות ערר על סעיף זה.

המגבלות על מתן ההיתרים יכולים להיות קיימים עד לפרק זמן של 3 שנים (ניתן להאריך לשלוש שנים נוספות מנימוקים מיוחדים) או עד הפקדת התכנית, לפי המוקדם מבניהם אם לא פורסמה הודעה לפי סעיף 77 אין אפשרות להפעיל את סעיף 78 ואז למעשה הכלל שיופעל יהיה סעיף 145.

בסעיף 77 לחוק התכנון והבניה נקבע כי: ״מי שרשאי להגיש תכנית למוסד תכנון, רשאי לפנות למוסד התכנון המוסמך להפקיד את התכנית, בבקשה לפרסם הודעה בדבר הכנתי התכנית: מצא מוסד התכנון לאחר ששקל בעניין מן הנכון לעשות כן, יפרסם את ההודעה ברשומות, בעתון ובמשרדי הרשויות המקומית הנוגעות בדבר: ההודעה תפרט את תחום התכנית והשינויים המוצעים: הפרסום בעיתון יהיה כאמור בסעיף 1א: הוצאות הפרסום יחולו על המבקש : אין בהוראות סעיף זה כדי לפגוע בסמכות מוסד תכנון לפרסם הודעה על הכנת תכנית מיוזמתו״

״מוסד התכנון המוסמך להפקיד את התכנית הינה הועדה המקומית״, בתכנית בסמכות הועדה המקומית לפי סעיף 62א׳ לחוק התכנון והבניה ואו הועדה המחוזית לתכנון ביתר התכניות.

בסעיף 78 לחוק התכנון והבניה נקבע כי:

(א) פורסמה ברשומה הודעה כאמור בסעיף 77, רשאי מוסד התכנון מוסמך להפקיד את התכנית, לקבוע תנאים שלפיהם יינתנו היתרי בניה, היתרים לשימוש בקרקע ו/או אישור תשריט של חלוקת קרקע בתחום התכנית המוצעת בתחום. תוקפם של תנאים אלה יהיה עד להפקדת התכנית , דחייתה או עד שיובטלו התנאים או שישונו על ידי מי שקבעם או לפרק זמן שלא יעלה על שלוש שנים, הכל לפי המועד המקודם יותר. מוסד תכנון רשאי להעריך את התקופה הנקובה לעיל, מנימוקים מיוחדים.

(ב) הרואה עצמו נפגע מהחלטת מוסד התכנון לפי סעיף זה רשאי לערור-

  1. 1.כאשר ההחלטה של ועדה מחוזית למועצה הארצית
  2. 2.כאשר ההחלטה היא של הועדה המקומית לוועדה המחוזית

הסעיף האמור בא להבטיח מניעת ביצוע פעולות תכנונית במקרקעין שבתחום הפרסום לפי סעיף 77 לחוק, לרבות הוצאת היתרי בניה אשר עומדים בניגוד לתכנית שבהכנה או עלולים להכשיל תכנית זו .

סעיף 24 לתמ"א מעניק לוועדה המקומית סמכות להפעיל את הוראות סעיפים 77-78 לחוק התכנון והבניה, במקרה של הכנת תכנית מכוח סעיף 23 לתמ"א, תוך הענקת סמכויות לוועדה מקומית מעבר לקבוע בסעיפים אלה בחוק התכנון והבניה, ובתנאים המפורטים בסעיף וכך נקבע בסעיף 24 לתמ"א כי:

מקום בו התקיימו תנאים על פי סעיף 23 לעיל וטרם אושרה תכנית לפיו, תהא הועדה המקומית רשאית לקבל החלטה בדבר הכנתה של תכנית לפי סעיף 77 לחוק וזאת מטעמים מיוחדים הנובעים משיקולים תכנוניים או אדריכליים, נופיים, כושר נשיאה של שירותים ותשתיות בשכונה או ברובע, וכן לקבוע, לפי סעיף 78 לחוק תנאים למתן היתרים, בכל הנוגע לתוספת שטחי הבניה, ברמה של תכנית זו לרבות איסור על מתן תוספת שטחים כאמור וזאת בחלקים מתחום מרחב התכנון המקומי, אולם ההחלטה לא תיכנס לתוקף אלא אם התקיימו כל התנאים הבאים:

  1. 1 החלטת הועדה תתייחס לתחומים מוגדרים והיא תלווה בהנמקה לאי-תחולת הוראות התכנית בשטחים אלה.
  2. 2 כוונת הועדה להחליט ונימוקיה יפורסמו בדרך שבה מתפרסמת הודעה בדבר הפקדת תכנית מפורטת, למעט פרסום ברשומות, ותינתן הזדמנות לכל מי שרואה עצמו נפגע להגיש התנגדות להחלטה במועד שתקבע הועדה, ובלבד שלא יפחת מ- 30 ימים.
  3. 3 הועדה המקומית שמעה את המתנגדים להחלטה, והודיעה למתנגדים את החלטתה; הרואה עצמו נפגע מהחלטת הועדה המקומית לפי סעיף זה, רשאי לערור לוועדת הערר ויחולו וזאת בהתאם להוראות סעיף 78(ב׳) לחוק.
  4. 4 לאחר שמיעת התנגדויות והחלטה בהן, כאמור בפסקה 24.3, פורסמה הודעה בדרך האמורה בפסקה
  5. 5 תוקפה של החלטה לפי סעיף זה יהיה בהתאם לקבוע בסעיף 78 לחוק.
  6. 6 במקום בו לא אושרה תכנית כאמור בסעיף 23 או שלא נתקבלה החלטה כאמור בסעיף זה, יחייבו הוראות תכנית זו.

מנוסח הרישא של הסעיף עולה, כי זה מקנה את הסמכויות הקבועות לוועדה המקומית רק כאשר חלה התכנית בחלקים בתחום מרחב התכנון המקומי ולא כאשר התכנית חלה על כל מרחב התכנון. הדבר בא לידי ביטוי בכותרת הסעיף : ״אי החלת תכנית זו בתחם חלקים מרחב התכנו המקומי״.

לפיכך כאשר התכנית שבהכנה מכוח סעיף 23 חלה על כל מרחב תכנון, יש לפעול ע"פ הוראות סעיף 77-78 לחוק התכנון והבניה.

בניגוד לסעיפים 77-78 לחוק התכנון והבניה, המעניקים את סמכות הפרסום וקביעת התנאים למתן היתר בניה מכוח תמ"א 38 לוועדה המקומית –ללא קשר לשאלה אם התכנית שבהכנה היא בסמכות מקומית ואו בסמכות מחוזית קרי, גם אם התכנית שבהכנה אמורה להיות מאושרת ע"י הועדה המחוזית בשל הנושאים הכלולים בה, סמכות הפרסום וקביעת התנאים מוענקת לוועדה המקומית.

זכות הערר על החלטת הועדה המקומית לקבוע מגבלות על הוצאת היתרי בניה מכוח תמ"א 38 הינה בכל מקרה בפני ועדת הערר המחוזית לתכנון ובניה, גם  אם סמכות האישור של התכנית היא בידי הועדה המחוזית בניגוד לסעיף 78(ב)(1) לחוק התכנון והבניה.

*המידע המוצג במאמר זה הוא מידע כללי בלבד, ואין בו כדי להוות ייעוץ ו/ או חוות דעת משפטית. המחבר ו/או המערכת אינם נושאים באחריות כלשהי כלפי הקוראים, ואלה נדרשים לקבל עצה מקצועית לפני כל פעולה המסתמכת על הדברים האמורים.