גודל טקסט:
שינוי צבעי האתר:
מקשי קיצור
S - עבור לתוכן העמוד
1 - עמוד הבית
4 - חיפוש
הצהרת נגישות

תמ"א 38 - שיקול דעת הועדה המקומית בבקשות להיתר בניה

ממושכלות היסוד בדיני התכנון והבניה הוא, כי זכויות בניה הקבועות בתכנית מהוות "זכויות מוקנות" דהיינו, למוסד התכנון המתבקש לאשר היתר בניה התואם את התכניות החלות במקום, יש שיקול דעת מצומצם ביותר, ואין הוא יכול לשלול זכויות בניה ו/או שימושים אחרים מותרים שנקבעו בתכנית.

כך לדוגמה נקבע בערר (ת"א) 1668/97:

"זה הדבר בענייננו, שגם אם תאמר שסמכותה של הועדה המקומית ליתן היתר בניה "רשות" היא ולא חובה, תקום חובה של הפעלת הסמכות בנסיבות שבהן אין כל סיבה "המרשה" סירוב, או כאשר הסירוב מונע על ידי אחד מטעמי הפסולת המנהלית".

התובעים ביקשו לממש את זכויות הבניה שבידם, בחלקה 35, הם ביקשו לבנות בהתאם לתב"ע, לא פחות ולא יותר. בקשה כזאת – בהעדר טעם מצדיק לסרב לה הופכת במקרה הקונקרטי את הסמכות שביד הרשות המקומית לסמכות שבחובה.

צמצום שיקול הדעת של מוסדות התכנון ביישום הוראות התכנית בכלל, ומניעת פגיעה בזכויות הבניה הקבועות בתכנית בפרט, קיבל משנה תוקף לאחר כניסת חוק יסוד כבוד האדם וחירותו, כפי שנקבע בע"א 1182/92 כי:

"במיוחד כך כיום, לאור חוק יסוד - כבוד האדם וחירותו: חוק יסוד זה קובע (כאמור לס' 3) את זכות הקניין כזכות יסוד, ואוסר על הפגיעה בזכות זאת, בין היתר, במידה העולה על הנדרש (כאמור לס' 8). אכן חוק היסוד אינו פוגע בתוקפו של דין, שהיה ערב תחילתו של חוק היסוד (כאמור לס' 10) ובכלל זה חוק התכנון והבניה, אולם הוא בהחלט עשוי להשפיע על פירוש הדין. פירוש כיום יותר מאשר בעבר, צריך לפעול בכיוון של צמצום הפגיעה בזכות הקניין..."

את המצב המשפטי מסכמת החלטת בית המשפט לעניינים מנהליים בחיפה בעת"מ (ח"י) 4160/07.                             

"כאשר ע"פ תכנית המתאר המאושרת מותר לבנות ולעשות שימוש במקרקעין, כי אז שיקול הדעת שלא ליתן היתר, מצומצם ומוגדר בחוק ( לעניין חוק יסוד: "כבוד האדם וחירותו"). על הוועדה המקומית לתכנון ובניה החובה לאכוף את תכנית המתאר המאושרת ובד בבד לאשר לאזרח ליהנות מהזכויות שבתכנית המתאר המאפשרות למימוש.           הגבלה על מימוש האפשרויות לבניה ולשימוש במקרקעין כאשר תכנית המתאר מאפשרת את הבניה והשימוש המבוקשים צריכה להיות מצומצמת, זאת מאחר וההגבלה על זכויות הבניה המוקנות בתכנית המאושרת היא הגבלה על הזכות לממש את הקניין".

כמפורט בהרחבה לעיל: זכויות הבניה המוענקות בתמ"א 38 נועדו להוות תמריץ לשם השגת המטרה התכנונית והציבורית של חיזוק מבנים שהתמ"א חלה עליהם בפני רעידות אדמה.

זכויות הבניה אותן רשאית הועדה המקומית לאשר מכוח תמ"א 38, כמפורט בסעיפים 12,11 ו 14 לתמ"א 38, הם יוצאים מהכלל האמור לעיל, באשר אין למבקש היתר בניה מכוח תמ"א 38 זכות קנויה לקבל זכויות בניה אלה .

תמ"א 38 מעניקה לוועדה המקומית שיקול דעת רחב לעניין עצם אישור זכויות הבניה הנוספות המפורטות בסעיפים 11, 12 ו 14 לתמ"א, וכן לעניין אופן ומיקום ניצול זכויות בניה אלה , לפיכך בשונה מרוב תכניות המוכרות לנו, אין למבקש היתר הבניה מכוח תמ"א 38 זכות קנויה לקבל את זכויות הבניה המפורטות בתמ"א 38.

הדבר בא לידי ביטוי בראש ובראשונה בניסוח סעיפי התמ"א 38 המאפשרים לוועדה המקומית להעניק זכויות בניה נוספות, כאשר סעיפים אלה מנוסחים כך שנאמר בהם כי הוועדה המקומת ״רשאית״ להתיר את תוספות הבניה, אך התמ"א אינה מסתפקת בניסוח זה, והיא קובעת הוראות מפורשות לעניין שיקול הדעת המוענק לוועדה המקומית, אם וכיצד לאפשר את מימוש זכויות הבניה הנוספות המפורטת בתמ"א.

עם זאת התמ"א מתווה את אופן הפעלת שיקול הדעת של הועדה המקומית בשלילת זכויות הבניה כאמור, כשהיא קובעת את מסגרת השיקולים הרלוונטיים לשלילת זכויות הבניה הקבועות בתמ"א.

תמ"א 38 הינה המתווה מדיניות תכנונית ברורה, להביא לחיזוק מבנים קיימים בפני רעידות אדמה, במחיר פגיעה מסוימת בתכנון האורבני ובאחידות האדריכלית של השכונה, לפיכך על מנת שלא לאשר זכויות מכוח התמ"א צריכות להתקיים נסיבות תכנוניות אדריכליות , סביבתיות, וכיו"ב' בעלות משקל כזה, המצדיקה את שלילת תמריצי החיזוק אותם ניתן לאשר מכוח התמ"א ובכך לסכל למעשה את האפשרות לחיזוק הבניין, עם כל הסיכון הכרוך בכך.

שיקול דעת הועדה המקומית לא לאשר את תוספות הבניה מכוח תמ"א38:

בסעיף 22 לתמ״א 38 נקבע כי:

"אין באמור בתכנית זו כדי לשלול מסמכותה של הועדה המקומית לסרב לתת היתר בניה בתוספות זכויות בניה ע"פ סעיפים 12,11, ו 14 לתמ"א, אם מצאה מטעמים מיוחדים הנובעים משיקולים תכנוניים ו/או אדריכליים, נופיים, יכולת כושר של נשיאת התשתיות במגרש המצוי, כי יש לסרב לבקשה להיתר או אם מצאה כי תוספת הבניה צריכה להיבחן במסגרת תכנית שתסדיר עניינים נוספים אלו לאור התוספת המבוקשת. הועדה המקומית תפרט בכתב את הטעמים המיוחדים לסירוב כאמור, הוראות סעיף זה לא יחולו על היתר לחיזוק מבנה שאין עימו תוספות זכויות בניה".

סעיף 22 הוא אחד הסעיפים המרכזיים בתמ"א 38, סעיף זה מבדל את התמ"א מרוב התכניות המוכרות לנו בכך, שהוא מקנה לועדה המקומית סמכות רחבה שלא לאשר את תמריצי סל החיזוק הקבועים בסעיפים 14-11 לתמ"א, כולם ו/או חלקם.

בדברי ההסבר לתמ"א 38 מוסבר סעיף זה כדלקמן:

"מבנים חדשים חייבים לעמוד בתקן ישראלי 413 לשם עמידותם בפני רעידות אדמה. תמ"א 38 נועדה לאפשר חיזוק מבנים קיימים שלא נבנו על פי התקן הישראלי, על מנת לשפר את עמידותם בפני רעידות אדמה. הוראות תמ"א 38 קובעות את המסגרת הסטטוטורית שתאפשר מתן היתר בניה מכוחה, וכן מציעה תמריצים שיעודדו את החיזוק ויאפשרו אותו מבחינה כלכלית. זאת תוך שמירה על איזון בין הצורך לחיזוק ומימונו בין שיקולים עירוניים רחבים אחרים..."

במסגרת זו ניתן לוועדה המקומית שיקול דעת רחב מתוך סל תמריצי החיזוק של זכויות שונות המהוות זכויות מרביות אך אפשרות מימושן (כולם ו/או חלקן ו/או אף לא אחתן מהן)מוגבל בהתאם לשיקול דעתה של הרשות במסגרתם שיקוליהם יכולים מהנדס הוועדה והוועדה המקומית, שלא לאפשר את תוספת הבניה המיועדת ליחידות דיור נוספות לבניין, או לאשר את הרחבת יחידות דיור הקיימות(וההיפך) או לא לאשר את כל תוספות הבניה, אלא רק את מרכיבי החיזוק כאמור בסעיף 10 לתמ"א 38.

דברי ההסבר קבועים כי על אף חשיבותה של תמ"א 38 והרצון הטוב לעודד את חיזוקם של מבנים בפני רעידות אדמה באמצעות מנגנון של מתן זכויות בניה נוספות, הותירה התמ"א שיקול דעת רחב לוועדה המקומית שלא להתיר את תוספות זכויות הבניה בשל שורה של נימוקים המפורטים בסעיף 22 לתמ"א 38.

הנימוקים המפורטים בסעיף 22 לסירוב הוועדה המקומית לאשר את תוספת זכויות הבניה מכוח התמ"א הם משיקולים "תכנונים, ואו אדריכליים , נופיים , יכולת כושר הנשיאה של התשתיות על המגרש ו/או מהנימוק אם מצאה כי תוספת הבניה צריכה להיבחן במסגרת תכנית שתסדיר את עניינם אלו לאור התוספת המבוקשת".

סמכות הוועדה המקומית שלא לאשר את זכויות הבניה מכוח תמ"א 38 לפי סעיף 22  נדון בהרחבה ע"י וועדת הערר המחוזית מחוז תל אביב במסגרת ערר 5142/08 שם נקבע כי:

"תמ"א 38  אינה מעניקה זכויות מוקנות כנגד חיזוק מבנים נגד רעידות אדמה, בכל המקומות בהם התמ"א עוסקת בשטחי הבנייה אותם ניתן להוסיף כנגד חיזוק בניין נגד רעידות אדמה, נוקטת התמ"א במילה "רשאית" . כך לדוגמא בסעיף 11 לתמ"א נקבע כי : על אף האמור בכל תכנית רשאית הוועדה המקומית לאחר שקיבלה חוות דעת מהנדס הוועדה המקומית, להתיר תוספות בניה למבנים הקיימים למגורים.... דהיינו המדובר בזכות המוענקת על פי שיקול דעת הוועדה המקומית".

סעיף 22 לתמ"א 38 בא להבהיר ולהדגיש מחד כי לא קיימת חובה להעניק זכויות בניה מכוח תמ"א 38 ואולם מאידך היא קובעת כי שלילת זכויות הבניה הניתנות לאישור על פי תמ"א צריך שייעשה מטעמים מיוחדים הנובעים משיקולים תכנוניים ו/או אדריכליים, נופיים וכושר נשיאה של התשתיות המגרש .

לא אף זו: התמ"א דורשת בבואה לשלול זכויות בניה אותן ניתן להעניק למי שמבקש לחזק בניין נגד רעידות אדמה, יהיה על הוועדה המקומית לפרט בכתב את הנימוקים המיוחדים אשר הביאו אותה לכך.

סירוב מנומק זה עומד כמובן לביקורת של ועדת ערר המחוזית אשר תבדוק בכל מקרה לגופו, האם השיקולים התכנוניים ו/או האדריכליים, נופיים, מצדיקים את שלילת התרת תוספות הבניה הניתנות לאישור כנגד חיזוק בניין נגד רעידות אדמה .

החלטה זו עמדה לביקורת בבית המשפט לעניינים מנהליים בפני כבוד השופטת מיכל רובינשטיין אשר קבעה בעת"מ 2905/08 כי:

"הנה כי סמכותה של הוועדה המקומית מנוסחת באופן ברור כסמכות שבשיקול דעת, שכן הוועדה המקומית "רשאית" להתיר תוספות בניה ... אלא שבמקרה הנדון אני סבורה כי הניסיון לפרש את המונח "רשאי מיותר במילא. שהרי תמ"א 38 עצמה לא הסתפקה בקביעה ערטילאית זו אלא הרחיבה וקבעה פרק שלם שעניינו סמכותה ושיקול דעתה של הוועדה המקומית בנושא משכך, היקף סמכותה של הוועדה המקומית צריך להתפרש ולהיגזר מהקבוע בלשונו של פרק ג' לתמ"א הוא הפרק הרלוונטי.....".

מכל עלו עולה כי תמ"א 38 סייגה באופן ברור את הפריבילגיה הניתנת למבקש היתר מכוח סעיף 11 לתמ"א, בקובעה מפורשות כי הוועדה המקומית רשאית לסרב ליתן היתר בניה על אף הקבוע ביתר חלקיה של התמ"א, יתרה על כן, הוראות תמ"א קובעות בבירור מהם הטעמים בגינם תהא רשאית הוועדה המקומית לסרב למתן היתר.

עינינו הראות –  זכויות הבניה הניתנות במסגרת תמ"א 38 בתמורה לחיזוק מבנים בפני רעידות אדמה אינן זכויות מוקנות כנטען על ידי העותרות אלא זכויות המסויגות בשיקול דעתה של הוועדה המקומית.

בסעיף 22 סיפא נקבע כי במקרה בו הוועדה המקומית מחליטה להפעיל את סמכותה ולא לאשר את זכויות הבניה המוענקות בתמ"א" הוועדה המקומית תפרט בכתב את הטעמים המיוחדים לסירוב כאמור.                                                                                                  

 הסיבות והשיקולים לאי אישור תוספות הבניה מכוח התמ"א: סעיף 22 מפרט את הסיבות והשיקולים אשר יכולים לשמש בסיס להחלטת הועדה המקומית שלא לאשר את זכויות הבניה לפי תמ"א 38, כולן ו/או חלקן: משיקולים תכנוניים ו/או אדריכליים, נופיים, כושר נשיאה של תשתיות במגרש ו/או "אם מצאה כי תוספת הבניה צריכה להיבחן במסגרת תכנית שתסדיר עניינים נוספים אלו לאור התוספת המבוקשת״.

ככל הנראה המדובר ברשימה סגורה שלהלן:

שיקולים תכנוניים: המונח שיקולים תכנוניים הוא רחב ביותר וכולל בחובו עולם ומלואו . כמעט כל נושא בתחום התכנון והבניה יכול להיכנס בשערי ביטוי זה לרבות שיקולי תנועה, חניה, צפיפות, נפח הבניה שיתקבל במגרש אם ימומשו זכויות הבניה לפי התמ"א, ההשתלבות עם התכנון העתידי וכיו"ב.

במקרה שנדון בערר (תא) 5142/08 שללה הועדה המקומית את האפשרות להקמת קומה נוספת מכוח תמ"א 38 על בסיס הטענה כי המגרש מצוי בליבו של אזור היסטורי בתל אביב הידוע "העיר הלבנה" עליו הכריז ארגון אונסקו כאתר הנכלל ברשימת המורשת העולמית.

לטענת הוועדה המקומית באותו מקרה, השמירה על הייחוד הארכיטקטוני של הבניינים ההיסטוריים בתחום "העיר הלבנה" מחייבת בין היתר שמירה על הגובה ההיסטורי של הבניינים ושמירה על הפרופורציות של מקבצי הבניינים בגובה של 3 עד 4 קומות. לפיכך סירבה הוועדה המקומית לאשר קומה נוספת מכוח תמ"א 38 .

מבקשי היתר הבניה טענו כי סעיף 22 לתמ"א אינו מאפשר שלילת זכויות בניה ע"פ מדיניות כללית. אלא רק כאשר קיימת סיבה תכנונית נקודתית המחייבת את שלילת הזכויות .

לטענתם, אם הוועדה המקומית מעוניינת לשלול זכויות בניה אותן ניתן לאשר מכוח תמ״א 38 על מדיניות כללית, עליה לעשות כן בדרך של תכנית מכוח סעיף 23 לתמ״א 38.

לעניין זה קבעה ועדת הערר לתכנון ובניה כי:

״הנימוקים והשיקולים התיכנוניים,האדריכליים,או הנופיים יכולים להיגזר גם ממדיניות רחבה,אשר אינה חלה על המגרש בו מתבקשת תוספת הבניה, דווקא, אין בסיס בלשון הסעיף כי זה חל רק על קביעה ״נקודתית״ בטענת העוררת. אין בסיס לטענת העוררת בלשון סעיף 22 כי זה מאפשר את אי אישור תוספת הבניה לפי תמ״א 38 רק באופן נקודתי ולא כפועל יוצא ממדיניות תכנונית או אדריכלית רחבה יותר, החלה על אזור מסוים" (מה שהעוררת מכנה ״החלטה גורפת״).

סעיף 23 מאפשר לוועדה המקומית לאשר תוכנית מפורטת לישוב ואו לחלקים מיישוב על מנת להתאים את הוראות תמ״א 38 לתנאים היחודיים של אותו ישוב/חלק מישוב. הסעיף אינו מחייב אישור תכנית מפורטת, לשם ביצוע התאמה כאמור, וזו יכולה להיעשות באופן נקודתי-ביחס לכל מגרש ומגרש, תוך שקושרים אותם ״תנאים יחודיים״,אלא שבמקרה כזה כל התנאים המיוחדים לבוא בגדר השיקולים שפורטו בסעיף 22 לתמ״א 38 (שיקולים תכנוניים,אדריכליים,נופיים ותשתיות המגרש).

למרות האמור בהחלטת ועדת הערר דלעיל, אם לדעת הוועדה המקומית יש לשלול את האפשרות לאשר את תמריצי החיזוק מכוח תמ״א 38 באזורים נרחבים,להבדיל משלילתם במגרש מסוים, ככל הנראה ראוי שהדבר יתבצע במסגרת תכנית לפי סעיף 23 לתמ״א 38, ובתקופת הביניים, עד לאישור התכנית, ניתן לפעול על פי מסמך המדיניות.

הדבר מקבל ככל הנראה חיזוק מהאמור בסעיף 22, כי אחד השיקולים לשלילת זכויות בניה מכוח תמ"א על ידי הוועדה המקומית הוא... אם מצאה כי תוספת הבניה צריכה להיבחן במסגרת תכנית שתסדיר עניינים נוספים אלו לאור התוספת המבוקשת.

הוועדה המקומית מוסמכת גם לסרב לאשר את תמריצי החיזוק לפי סעיף 22 לתמ"א כולם או חלקם, באותם מקרים בהם נהרס בניין קיים והוא מוקם מחדש מכוח סעיף 14א' לתמ"א. הבניין החדש שיוקם יהיה זכאי לקבל את מלוא זכויות הבניה מכוח התכניות המפורטות החלות במקום, ובנוסף יכולה הוועדה המקומית לאשר לבניין זה את זכויות הבניה מכוח סעיפים14-11 לתמ"א 38 ו/או לפי תכנית שאושרה מכוח סעיף 23 לתמ"א.

המדובר בהיקף זכויות בניה משמעותי מעבר לניתן לבניה מכוח התכניות החלות במקום ולפיכך זה אחד המקרים המובהקים בהם הוועדה המקומית מוסמכת, משיקולים תכנוניים של היקף ונפח הבניה שיתקבל על המגרש, והשתלבות הבניין בסביבה, לסרב לאשר את מלוא זכויות הבניה מכוח התמ"א 38.

שיקולים אדריכלים ונופיים: תחת המונח שיקולים אדריכלים ונופיים נכנסים כל אותם שיקולים הנוגעים למראהו החיצוני של הבניין שיתקבל לאחר ביצוע תוספות הבניה האפשריות מכוח תמ"א והשתלבותו בסביבה הקרובה.

שיקולים אלה יכולים לעסוק בגובה הבניין שיתקבל, שמירה על אחידות עיצובית ברחוב ובסביבה הקרבה, נפח הבניה וכיו״ב.

טענה דומה עלתה בערר (תא) 4234+5237/11, שם טענו העוררים, כי בקטע רחוב מסוים קיימים חמישה בניינים, שנבנו במקור כבניינים אחידים בגובהם ובמראם החיצוני, ואשר ארבעה מהם כבר חוזקו בפני רעידות אדמה לפי תקן 413, מבלי שהוספה להם קומה מכוח תמ״א 38, ולפיכך לא ניתן עוד לאשר להם תוספת קומה.

עתה הוגשה בקשה להיתר בניה מכוח תמ״א 38 לבניין החמישי, אשר כללה תוספת קומה לבניין הקיים.

העוררים טענו כי הבניין יהיה חריג לסביבתו הקרובה קרי, ביחס לארבעת המבנים האחרים הבנויים בקטע הרלוונטי של הרחוב, ולפיכך אין לאשר את תוספת הבניה המבוקשת, משיקולים אדריכליים.

ועדת הערר התייחסה בהחלטתה לפגיעה התכנונית המובנית הקיימת בתמ״א 38 וקבעה כי:

״אנו מסכימים עם דברי נציגות התכנון של הוועדה המקומית, כי תמ״א 38 במהותה משבשת את התכנון האורבני, בשל כך שהיא מאפשרת תוספות בניה מעבר לאלה המותרות על פי התכניות החלות במקום,בין אם מדובר בבהרחבת דירות קיימות ותוספת אגף לבניין הקיים ובין אם מדובר בתוספת קומה.

תוספות בניה אלה מטבע הדברים מתבצעות באופן אקראי בהתחשב בנתוני הבניינים (שנת מתן היתר הבניה לבנייתם), הסכמת הדיירים, שאלות קנייניות, הצמדת גגות לבעלי הדירות בק' העליונות וכיו״ב.

לפיכך,תמ״א 38 מביאה במקרים רבים לתוצאה שבקטע רחוב מסוים יהיו בניינים בנפחים ובגבהים שונים, בשל כך שבחלק מהבניינים תוספות בניה אלה לא בוצעו, ויתכן אף שלעולם לא יבוצעו, בשל אחד מהמשתנים דלעיל, הפגיעה התכנונית והאורבנית כמתואר לעיל היא אינהרנטית לתמ״א 38. מוסדות התכנון אשר אישרו את התמ״א היו מודעים לה, אך הם העדיפו במקרה זה את האינטרס הציבורי והתכנוני של חיזוק מבנים בפני רעידות אדמה....

אם נקבל את טענת העוררים כי יש לשלול את זכויות בניה מכוח תמ״א 38, במסגרת שיקול הדעת המעונק מכוח סעיף 22 לתמ״א 38, בכל מקרה בו תיווצר אי אחידות בגובה של בניינים בקטע רחוב מסוים בשל כך שרק חלק מהבניינים מימשו את האפשרות להוסיף קומה לבניין הקיים, וכי יש לקבוע באותם מקרים כי אין לאשר את התוספת משיקולים תכנוניים או אדריכליים, אנו למעשה נרוקן מתוכן את תמ״א 38.

אומנם יתכנו מקרים קיצוניים בהם אי האחידות האדריכלית אשר תיווצר כתוצאה ממימוש זכויות הבניה מכוח תמ״א 38 תניע את הוועדה המקומית למנוע הענקת זכויות בניה לפי תמ״א 38, אך כאמור מדובר במקרים קיצוניים בהם קיים ייחוד אדריכלי לאזור מסוים, אשר לדעת הוועדה המקומית תפגע בצורה חמורה ביותר כך שקיימים ״טעמים מיוחדים״ לשלילת זכויות הבניה לפי סעיף 22 לתמ״א 38.

לאור העובדה כי החלטת ועדת הערר התייחסה לנוסח התמ״א קודם שינוי מספר 3 לתוקף, שכן זו תאפשר במקומות רבים בארץ תוספת של שתיים וחצי קומות מעבר למספר הקבוע בתכניות החלות במקום.

החלטת ועדת הערר לתכנון ובניה מעלה את אחת הבעיות העיקריות של תמ״א 38, והיא העובדה כי יישומה עלול להביא לפגיעה עיצובית ואדריכלית, אשר ביחס אליה קובעת ההחלטה כי, ״הפגיעה התכנונית והאורבנית כמתואר לעיל, היא אינהרנטית לתמ״א 38״.

לכן לא כל פגיעה אדריכלית בסביבה יכולה להוות הצדקה לשלילת זכויות בניה לפי תמ״א 38 מכוח סעיף 22 לתמ״א, שהרי כאמור, במקרים רבים יישום התמ״א יביא יביא לפגיעה אדריכלית בסביבה. ככל הנראה הוועדה המקומית ועל מנת שהוועדה המקומית תגיע להחלטה לשלול זכויות בניה מכוח התמ״א 38 משיקולים אדריכליים חייבת להגרם פגיעה אדריכלית משמעותית בערך האדריכלי הקיים בבניין או באזור, או שהבניין יהיה חריג באופן קיצוני לסביבה.

כושר נשיאה של תשתיות במגרש: תחת השיקול של כושר נשיאה של תשתיות במגרש" מוסמכת הוועדה המקומית למנוע את מימוש מלוא תריצי החיזוק מהטעם, כי הבניין הקיים עם תוספות הבניה המבוקשת  ייפגע מבחינה תפקודית בשל העדר תשתיות מתאימות לנפח הבניה הכולל המבוקש.

הצורך בבחינת תוספת הבניה במסגרת תכנית: שינוי מס' 3 לתמ"א הוסף לסעיף 22 שיקול נוסף לשלילת תוספות הבניה אותן רשאית הוועדה המקומית לאשר" אם מצאה כי תוספת הבניה צריכה להיבחן במסגרת תכנית שתסדיר עניינים נוספים אלו לאור התוספת המבוקשת.

הכוונה היא לאותם מקרים בהם הוועדה המקומית מעוניינת לקבוע הוראות אדריכליות ותכנוניות מחייבות לתוספת הבניה אותן ניתן לאשר מכוח התמ"א.

כך לדוגמא, אם הוועדה המקומית מעוניינת לקבוע כי באזור מסוים לא יהיה ניתן לאשר הקמת שתי קומות נוספות מכוח סעיף 11 לתמ"א 38, אלא קומה נוספת אחת בלבד, או אם היא מעוניינת לקבוע הוראות בינוי ועיצוב בקשר להקמת קומה חלקית אותה ניתן לאשר מכוח סעיף 11.1.3 לתמ"א.

במקרה כזה יכולה הוועדה המקומית לסרב לאשר את תוספות בניה באופן פרטני,  כל עוד היא לא הסדירה נושאים אלה בתכנית מכוח סעיף 23 לתמ"א.

עם זאת ההחלטה לסרב לאשר תוספות בניה מטעם זה מחייב את הוועדה המקומית לפעול להסדרת הנושא בתכנית, תוך זמן סביר.

ככל הנראה קיים יתרון להסדרת הוראות אדריכליות ותכנוניות בקשר לתוספות הבניה אותן ניתן לאשר מכוח התמ"א בתכנית, שכן הדבר תורם לוודאות התכנונית.

לעניין, אי אישור זכויות הבניה מכוח התמ"א על מנת להביא להריסת הבניין והקמתו מחדש מכוח סעיף 14א׳:

כמובא לעיל, החלופה של הריסת הבניין הקיים והקמתו מחדש עדיפה לדעת מוסדות התכנון עשרות מונים על חיזוק מבנה קיים.

כך גם חשבה הועדה המקומית לתכנון ובניה תל אביב, לפיכך כאשר בעלי בניין שתמ"א 38 חלה עליו פנו לוועדה המקומית בבקשה לאשר את חיזוק הבניין בתוספת זכויות בניה מכוח סעיף 11 לתמ"א ,סירבה הודעה המקומית לאשר את תוספות הבניה, תוך שהיא הפנתה את מבקש ההיתר לחלופה של הריסת בניין והקמתו מחדש לפי סעיף 14א' לתמ"א 38.

בערר תא 5440/09 קבעה ועדת הערר המחוזית לתכנון ובניה תל אביב כי:

"לגופו של עניין אנו בדעה כי הנימוק של הוועדה המקומית לשלילת זכותה של העוררת לבניית קומה נוספת אינה מהווה טעם מיוחד הנוסע משיקולים מיוחדים תכנוניים ואדריכליים המצדיקים את שלילת של תמריץ זה.

הוועדה המקומית לתכנון ובניה טוענת לתפיסה תכנונית לגטימית, לפיה יש להעדיף במצבים מסוימים את הריסתו של בניין קיים והקמתו מחדש. בין היתר תוך ניצול סל תמריצי התמ"א 38, דבר הניתן לאור התיקון האחרון של התמ"א.... התיקון האחרון לתמ"א מאפשר הריסתו של בניין קיים והקמתו מחדש תוך שמירה על תמריצי התמ"א, אך הוא לא מחייב בחירה בדרך זו. לא ניתן לדעתנו להכריח את בעל מקרקעין לעשות כן . למעשה על ידי שלילת חלק מהתמריצים ממנו אם לא יבחר בדרך זו לחזק את הבניין".

מקרה זה מהווה ככל הנראה דוגמה לשימוש מצד הוועדה המקומית בסעיף 22 החורג מגדר השיקולים, אותם ניתן לשקול, לשלילת זכויות הבניה הנוספות מכוח תמ"א 38.

 שיקול דעת הועדה המקומית לפי סעיף 22 בניצול זכויות בניה לא ממומשות:

בסעיף 13 לתמ"א נקבע כי כאשר קיימות זכויות בניה בלתי ממומשות מכוח תכנית מפורטת (להלן התב ע), במגרש המיועד למגורים עליו קיים בניין הדרש חיזוק, יש לחזק את הבניין בשעת מימוש אותן זכויות בניה לפי תקן 413 ויראו את הבניה המבוצעת מכוח זכויות הבניה הבלתי ממומשות כאילו היא בוצעה מכוח תמ"א 38 עד לתקרת הזכויות אותן היה ניתן לאשר במגרש מכוח סעיף 11 לתמ"א 38.

במקרה זה, זכויות הבניה אותן ניתן לאשר לאותו בניין מכוח סעיף 11 לתמ"א תהיינה חופפות לזכויות הבניה הבלתי ממומשות והן תקוזזנה מולן.  הסעיף חל רק כאשר מחזקים בניין קיים, והוא אינו חל כאשר הורסים בניין קיים ומקימים אותו מחדש לפי סעיף 14א' לתמ"א 38.

בסעיף 13(ב) נקבע כי "ניתן היתר בניה לפי פיסקה (א) יראו את ההיתר כאלו ניתן מכוח הוראות תמ"א ביחס לחלק שניתן היה לתת בגינו היתר לפי סעיף 11 לתמ"א".

סעיף זה נועד בעיקר להחיל את הטבות המס החלות על מימוש זכויות הבניה מכוח תמ"א 38 על בניה מכוח זכויות בלתי ממומשות מכול תכנית מפורטת.

ואולם ניתן לטעון כי סעיף זה, המחיל את הוראות ה תמ"א על זכויות הבניה הבלתי ממומשות האמורות, מכפיף זכויות הבניה אלה להוראות סעיף 22 לתמ"א 38, כך שלוועדה המקומית יהא שיקול דעת רחב אם לאשר זכויות בניה אלה ,כולן או חלקן, מהשיקולים המפורטים בסעיף 22.

תוצאה זו אינה סבירה, ככל הנראה לא זו הייתה כוונת סעיף 13(ב) לתמ"א 38, יתרה מזו: אם טענה זו תתקבל עלולה לקום ככל הנראה עילת תביעה מכוח סעיף 197 לחוק התכנון והבניה בכל אותם מקרים בהם קיימים זכויות בניה בלתי ממומשות מכוח תכנית על המגרש שקיים בו בניין הדורש חיזוק, בשל הפיכת הזכויות בניה מוקנות לזכויות בנייה שבשיקול דעת.

לאור האמור ככל הנראה, כי כאשר מוגשת בקשה להיתר בניה לחיזוק בניין בפני רעידות אדמה במקום בו חלות על הבניין הטעון חיזוק זכויות בניה בלתי ממומשות והבקשה להיתר מוגשת לפי סעיף 13(א) לתמ"א, הוועדה המקומית לא תוכל לשלול זכויות בניה מכוח שיקול דעת המוענק לה בסעיף 22.       

היתרי בניה שיש בהם חיזוק בניין בלבד: בסעיף 22 סיפא נקבע כי "הוראות סעיף זה לא יחולו על היתר לחיזוק מבנה שאין עמו תוספות זכויות בניה".

קביעה זו השוללת את שיקול דעת של הוועדה המקומית שלא לאשר היתר במקום בו הבקשה כוללת רק חיזוק של הבניין, ללא תוספות זכויות בניה, מיותרת למעשה שכן, ברישא של סעיף 22 נקבע כי "אין באמור בתכנית זו כדי לשלול מסמכותה של הוועדה המקומית לסרב לתת היתר בניה הכרוך בתוספת זכויות בניה על פי סעיף 14-11..."כך שכבר הרישא של הסעיף מבהיר כי הוא חל רק על בקשה להיתר בנייה הכוללת תוספות זכויות בניה.

ככל הנראה הקביעה בסעיף 22 דלעיל נועדה לשלול את שיקול דעת הוועדה המקומית מכוח הסעיף כאשר תוספת הבניה היחידה המבוקשת בבניין היא של רכיבי החיזוק הדרושים לשם חיזוק הבניין בהתאם להוראות תקן 413.

חובת ההנמקה במקרה של שלילת זכויות בניה לפי סעיף 22 לתמ"א 38:

בסעיף 22 לתמ"א נקבע כי במקרה בו הוועדה המקומית מחליטה לאשר תוספות בניה לפי הקבוע בסעיפים 12,11 ו-14 לתמ"א, כולן או חלקן, עליה לנמק את החלטתה בכתה וכלשון הסעיף "הוועדה המקומית תפרט בכתב את הטעמים המיוחדים לסירוב כאמור".

כתיבת הנימוק של החלטת הוועדה המקומית, בפרוטוקול הדיון, דהיינו דיון ועדת הרישוי, יענה ככל הנראה על דרישת הסעיף. מעבר לעצם חובת ההנמקה החלה אפוא על הרשות המנהלית כשזו דוחה בקשה של אזרח, הדגש בסעיף זה הוא על הצורך ב"טעמים מיוחדים...." לאי אישור תמריצי החיזוק מכוח התמ"א 38. ניסוח זה נועד ככל הנראה להדגיש, כי על הוועדה המקומית להפעיל את שיקול דעתה בשלילת זכויות הבניה לפי סעיף 22 במשורה במקרים חריגים וקיצוניים, ולא כדבר שבשגרה.

לעניין חובת ההנמקה הקבועה בסעיף 22 לתמ"א 38 קבעה ועדת הערר המחזית לתכנון ובניה תל אביב בערר 5440/09 כי:

"חובת ההנמקה של החלטות הועדה המקומית קיימת תמיד. עם זאת מצאה התמ"א לנכון להדגיש את החובה לנמק את הטעמים המיוחדים לשלילת האפשרות לנצל את תמריצי התמ"א לחיזוק בניינים נגד רעידות אדמה, כולם או חלקם. הסיבה לכך הינה כפולה; כאשר הועדה המקומית נדרשת לציין את הנימוקים המיוחדים להחלטתה, הדבר מבטיח לדעתנו מתן תשומת לב מוגברת לכובד המשקל הנדרש על מנת להצדיק את שלילת התמריצים. בנוסף, פרוט "הטעמים המיוחדים" אשר מצדיקים לדעת הועדה המקומית את שלילת תמריצי תמ"א 38 בגוף החלטתה מאפשר למבקש ההיתר להבין את הנימוק העומד מאחורי החלטת הועדה המקומית, ולתקוף החלטה זו בערר בפני ועדת הערר המחוזית".

שיקול דעת הוועדה המקומית אלו תסופות בניה ושילוב ביניהן לאשר: בסעיף 21 לתמ"א נקבע כי: וועדה מקומית רשאית לתת היתר בניה על פי תכנית זו לאחר ששקלה :

1. אילו תוספות בניה ושילוב ביניהן מתאימים לכל מבנה על פי תנאי הבניין, המקום, הסביבה, בהתאם לעקרונות המנחים המוצגים בנספח 1.

סעיף 21.1 לתמ"א מחייב את הועדה המקומית לשקול ולבדוק, אלו תוספות בניה לאשר מתוך סל תמריצי החיזוק המפורטים בתמ"א, או איזה שילוב בין התמריצים לאשר. הסעיף אינו עוסק בשאלת סמכות הוועדה המקומית שלא לאשר את זכויות הבניה אותן רשאית הוועדה המקומית לאשר, שכן בנושא זה עוסק סעיף 22 לתמ"א 38.

כל עוד הוועדה המקומית מאשרת את מימוש זכוית הבניה אותן ניתן לאשר מכוח תמ"א 38, אך היא מורה על שילוב אחר בין התמריצים מאלה שתבקשו, כגון היא מורה כי השטח של עד שתי קומות ייבנה באגף נוסף, ולא כתוספת של שתי קומות, ואו כאשר היא מורה על גג הבניין ניתן לממש את זכויות הבניה מכוח תכנית גגות, במקום בניית קומה חלקית בשטח של מחצית היקף הקומה שמתחת, הוועדה פועלת במסגרת סעיף 21.1 לתמ"א ושיקולה צריכים להיות " אילו תוספת בניה ושילוב ביניהן מתאימים לכל מבנה על פי תנאי הבניין, המקום והסביבה".

ואולם אם לדעת הוועדה המקומית יש לסרב לאשר חלק מזכויות הבניה אותן ניתן לאשר מכוח התמ"א עליה לעשות זאת במסגרת הוראות סעיף 22 לתמ"א 38, מהשיקולים ובדרך הקבועה באותו סעיף.

ככל הנראה ברירת המחדל צריכה להיות, כי יש לאפשר את ניצול תמריצי החיזוק כפי שאלה התבקשו על ידי מבקש ההיתר, ועל הוועדה המקומית להתערב ברצונו ובבחירתו של מבקש ההיתר רק אם קיימת סיבה תכנונית מוצדקת ושהיא בעלת משקל. במידה כזו הדורשת לדעת הוועדה המקומית התערבות ברצונו ובבחירתו של מבקש ההיתר.

סעיף 21.1 לתמ"א 38, מונה את השיקולים אותם על הוועדה המקומית לבחון לעניין התאמת זכויות הבניה המבוקשות והשילוב ביניהם: התאמתם לבניין, המקום והסביבה.

הכוונה היא לשיקולים עיצוביים ואדריכליים וכן לשאלה מהי מידת הפגיעה שתגרם לסביבה כתוצאה מתוספת הבניה המבוקשת.

על מנת לשקול את השפעת תוספת הבניה על הסביבה, מוסמך מהנדס הוועדה המקומית לדרוש ממבקש ההיתר הכנת תכניות ודוחות כתובים, כמפורט בסעיף 26 לתמ"א 38 (הסעיף עסקינן בהשלכות מחוץ לתחומי המגרש).

את יישום הוראות סעיף 21.1 לתמ"א 38, הן לעניין השיקולים אותם על הוועדה המקומית להפעיל והן לעניין עדיפות לרצון מבקש היתר הבניה, היטיבה לבטא ועדה ערר המחוזית מחוז חיפה בערר חי 92/11.

"מעבר לכך, הזכויות הללו, אותן יש למנוע רק מטעמים מיוחדים, אינן מעידות כלל על השיקול היכן לתת את תוספות הבנייה, וצורת המימוש של אותן זכויות, נתונה לוועדה המקומית באופן רחב יותר. עליה להפעיל את שיקול דעתה בהתחשב בתנאי הבניין והסביבה. כך, במקום בו קיימת בנייה נמוכה, לא סביר יהיה להתיר תוספת קומה, ויש להעדיף תוספת אגף. מאידך, במקום בו אין בעיה שכזו, מן הראוי להתיר את הבנייה כפי שהתבקשה, על בסיס העדפות המבקשים. מאחר והכוונה היא לתת תמריצים למי שמבקש את חיזוק המבנה, ברור שיש להתחשב בכדאיות של הבנייה. הענקת הזכויות באופן שלא מעניק תועלת כלכלית, או שמעניק תועלת כלכלית נמוכה, עשויה לאיין את מטרות התמ"א, ועלולה למנוע מבעלי הדירות מלהיכנס להרפתקה הכלכלית הנדרשת לשם ביצוע החיזוק. לפיכך, ברור כי אם קיימות מספר אפשרויות למימוש התמ"א, אשר אינן פוגעות באיש (או בעלות פגיעה דומה) יש להעדיף את האפשרות שבוחר היזם, מתוך ההבנה כי זו אכן יוצרת את הכדאיות הכלכלית הנדרשת לביצוע החיזוקים בבניין".

ובהמשך קבעה הוועדה:

"תמצית הדברים, אם כן, היא זו – כל עוד התוספות נדרשות לשם מימון החזיק, יש להתנותן, על פי רוב, במיקום המוצע על ידי היזמים, ורק במקרים חריגים יש לסטות מכך..."

סעיף 21.1 לתמ"א 38 מפנה את הוועדה המקומית אל ה"עקרונות המנחים המוצגים בנספח מס' 1 כאשר זו מפעילה את שיקול דעתה "אילו תוספות בניה ושילוב ביניהן מתאימים לכל מבנה על פי תנאי הבניין, המקום והסביבה".

כמבואר לעיל, נספח מס' 1 לתמ"א 38 מהווה מסמך אדריכלי והנדסי מנחה, אך לא מחייב, המתאר אפשרויות וצורות חיזוק שונות לפי דגמי מבנין שונים תוך ניצול תוספות בניה שונות המותרות על פי תמ"א 38.

ככל הנראה תרומתו של נספח מס' 1 לתמ"א 38, בהחלטה אלו תוספות בניה ושילוב ביניהן מתאימים לאשר, היא מוגבלת בשל כך, כי דגמי המבנים השונים המובאים באותו נספח תלושים מהמגרש בו מבוקשת הבניה, על מגבלותיו, ומהסביבה בו ניצב אותו בניין.

כאשר הוועדה המקומית מחליטה לדרוש שינוי בבקשה להיתר בניה אשר הוגש לה מכוח סמכותה בהתאם לסעיף 21.1 לתמ"א 38, עליה לנמק את החלטתה זו, והחלטה זה מקימה למבקש היתר הבניה זכות לערור עליה לועדת הערר המחוזית, שכן דין תנאי אותו קבעה הוועדה המקומית בבקשה להיתר כדין סירוב לתת את ההיתר.

שלילת זכויות בניה מבניין לשימור: בסעיף 19.1 לתמ"א 38 נקבע כי:

"לא תותר תוספת בניה על פי האמור בתכנית זו במבנים לשימור אם התוספת המוצעת, על פי תכנית זו, אינה מתיישבת עם הוראות התכנית החלה על המבנה לשימור או עם התנאים שנקבעו לשימור ע"פ סעיף 78 לחוק".

כאשר המונח "מבנה לשימור" הוגד בסעיף 7.1 לתמ"א 38 כ-"מבנה שנועד לשימור בתכנית מאושרת,מופקדת או בתנאים שנקבע לפי סעיף 78 לחוק".

על פי הוראות סעיף זה, כאשר בניין נכלל בתכנית המיעדת מבנים לשימור הדבר אינו שולל מבעליו את האפשרות ליהנות מתוספות הבניה אותן ניתן לאשר מכוח התמ"א כנגד חיזוק בניין, אך נדרשת בדיקה פרטנית , אם תמריצי בחיזוק מתיישבים עם תכנית השימור, ובסמכות הוועדה המקומית שלא לאשר את תוספת אותן זכויות המפורטות בסעיפים 11, 12 ו 14 לתמ"א, אשר סותרות לדעתה את תכנית השימור.

תכניות הקובעות מבנים לשימור עושות זאת בשל איכויות אדריכליות של המבנים או בשל סיבות היסטוריות הקשורות בהם, לפיכך תכניות שימור אוסרות ו/או מגבילות בדרך כלל ביצוע תוספות בניה למבנים אלה,על כן, במרבית המקרים לא יהיה ניתן לממש בהם את זכויות הבניה שהתמ"א 38 מאפשרת במסגרת תמריצי החיזוק של הקמת קומות ,אגף או הרחבת דירות קיימות.

סעיף 19.1 מותיר לוועדה המקומית שיקול דעת להחליט בכל מקרה ומקרה אם תוספת הבניה המבוקשת מתיישבת עם הוראות השימור ואו אינה מתיישבת עם הוראות התכנית השימור.

מכיון שמדובר בשאלה מקצועית המצויה בתחום מומחיותם של אדריכלים המתמחים בשימור, מומלץ כי הועדה המקומית תבסס את החלטתה למניעת זכויות בניה בבניין לשימור, מהנימוק כי אלה אינן מתיישבות עם תכנית השימור שחלה על הבניין, על חוות דעת מקצועית של אדריכל שימור.

על קביעה כי תוספת בניה אינה מתיישבת עם תכנית השימור החלה על הבניין ושלילת חלק מתמריצי החיזוק, בשל כך, ניתן לערור לועדת ערר המחוזית.

בסעיף 19.1 לתמ"א נקבע כי לא יהיה ניתן לאשר תוספות בניה לפי התמ"א 38 גם אם טרם אושרה תכנית המיעדת שימור מבנים, אלא רק בוצע פרסום לפי סעיף 78 על הכנתה של תכנית כזו, והתוספות המבוקשות אינן מתישבות עם מגבלות הבניה שנקבעו בהודעה זו. למותר לציין כי הדברים יפים גם במקרה בו התכנית המיעדת את הבניין לשימור הופקדה, שאז יחולו הוראות סעיף 98 א לחוק התכנון והבניה כדלקמן:

מוסד תכנון שהפקיד תכנית, רשאי, אחרי הפקדת התכנית, ועד למתן תוקף לה, לאסור מתן כל היתר לבניה ולשימוש לגבי מקרקעין שבתחום התכנית או לקבוע תנאים למתן היתר כאמור.

מבנה בעל ערך אדריכלי מיוחד ו/או היסטורי שאינו מבנה לשימור: בסעיף 19.2 לתמ"א 38 נקבע כי:

"ועדה מקומית, לאחר ששמעה את חוות דעתו של מהנדס הועדה המקומית, רשאית להתיר תוספת בניה, על פי האמור בתכנית זו, במבנה בעל ערך אדריכלי מיוחד או בעל ערך אדריכלי היסטורי שאינו מבניה לשימור, אם שוכנעה כי אין בתוספת המוצעת כדי לפגוע בערך אדריכלי ו/או ההיסטורי האמורים"

בערר ירושלים 2/09 מדגישה ועדת הערר המחוזית ירושלים בראשותו של עו"ד גלעד הס, את המילים "מיוחד" במשפט "במבנה בעל ארך אדריכל מיוחד" וכלשון ההחלטה:

"סמכות המשיבה שלא לאשר את תוספות הבניה הינה רק כאשר הוכח, כי הבניין הינו בעל ערך אדריכלי מיוחד ו/או בעל ערך אדריכלי היסטורי. כאמור, היה והוכח כי הבניין הינו בעל ערך אדריכלי מיוחד או היסטורי, רשאית הועדה המקומית שלא לאפשר את תוספת לפי תמ"א 38 אף אם הבניין אינו מיועד לשימור מכוח התכנית ".

משמע לא כל בניין שיש בו ערך אדריכלי נכנס לגדר הסעיף,  אלא רק בניינים שיש להם ערך אדריכלי ייחודי הראוי לשימור.

סעיף זה ככל הנראה מעורר קשיים רבים.

בתמ"א 38 לא קיימת הגדרה מהו בניין בעל "ערך אדריכלי מיוחד" ומהו מבנה בעל ערך "היסטורי ואדריכלי שאינו מבנה לשימור".

סעיף דומה מצוי בסעיף 14א'(ו) בו נקבע כי "הוראות סעיף זה לא יחולו על מבנים שמיועדים לשימור מבנים שמיועדים לשימור ומבנים בעלי ערך היסטורי אדריכלי".

שני סעיפים אלה יוצרים אי ודאות תכנונית. ומעניקים לועדה המקומית סמכות למנוע תוספות בניה לבניין קיים, או לשלול את האפשרות להרוס את הבניין הקיים ולהקים בניין אחר תחתיו לפי סעיף 14א' לתמ"א. ללא תשתית מקצועית ושקופה באשר לשאלה, אלה מבנים יוגדרו על ידה כבעלי בעל ערך היסטורי או אדריכלי מיוחד.

לא ברור מה היא הסמכות המקצועית המחליטה אלו מבנים נכנסים לקטגוריות האמורות ומהם הקריטריונים להגדרת מבנה כבעל ערך אדריכלי מיוחד ו/או איזה מבנה הוא בעל ערך היסטורי שאינו מבנה לשימור.

לאור ניסוח הסעיף, כל עוד לא קיימת חוות דעת של מהנדס העיר כי ניתן לבצע את תוספות הבניה לאחד משני סוגי המבנים האמורים, וכל עוד הוועדה המקומית לא השתכנעה מחוות הדעת שניתן לאשר במבנה, היא אינה מוסמכת לאשר את תוספות הבניה מכוח התמ"א במבנה בעל "ערך אדריכלי מיוחד" ואו במבנה "בעל ערך היסטורי שאינו מבנה לשימור".

חוות הדעת צריכה לקבוע באופן פוזיטיבי כי תוספת הבניה המבוקשת אינה פוגעת בערכים האדריכליים המיוחדים של המבנה או ההיסטוריים של המבנה.

מדובר בחוות דעת מקצועית של מהנדס הוועדה המקומית, המהווה המלצה בלבד לוועדה המקומית ולזו שיקול דעת להחליט שלא לקבל את המלצת מהנדס הועדה ולאשר היתר בניה בניגוד לה.

לעניין מבנה המצוי במרחק הקטן מ- 300 מטרים מקו החוף:

בסעיף 21.3 לתמ"א 38 נקבע כי:

"אם המבנה נמצא במרחק הקטן מ -300 מטר מקו החוף, תבחן השפעת תוספת בניה ו/או הריסת מבנה והקמתו מחדש על הסביבה החופית " - חוק שמירת הסביבה החופית התשס"ד 2004, נקבעו הוראות מיוחדות לבנייה בסביבה חופית.

המונח סביבה חופית – מוגדר בחוק זה כ: "תחום של 300 מטר שיימדד מקו החוף של הים התיכון לכוון היבשה וכן התחום שיימדד מקו החוף של הים התיכון לכוון הים עד סוף מימי החופין, לרבות, ביבשה – פני הקרקע ותת הקרקע, בים – קרקעית הים ותת הקרקעית, וכן  משאבי הטבע והנוף, וערכי הטבע והמורשת, ועתיקות כהגדרתן בחוק העתיקות, שבהם ומעליהם". לכאורה, החוק קובע מגבלות תכנון ובניה בתחום הסביבה החופית.

החובה לבדוק את השפעת תוספת הבניה מכוח התמ"א 38, או את הריסת הבניין הקיים והקמתו מחדש על הסביבה החופית, כאשר הבניה מבוצעת במחק הקטן מ 300 מטר מקו החוק ,באה ליצור מתאם בין הוראות התמ"א לבן חוק שמירת הסביבה החופית.

יצוין במקרים מסוימים לא יהיה ניתן לאשר בניה בתחום הסביבה החופית,לאור הוראת תמ"א 13 או תכניות שהטמיעו אות הוראות תמ"א זו.

מבנה המצוי באזור בעל אופי כפרי: בסעיף 21.4 לתמ"א נקבע כי: "אם המבנה נמצא באזור בעל אופי כפרי תבחן השפעת תוספת הבניה או הריסת המבנה והקמתו מחדש על המרק הקיים ואופי היישוב".

אזור בעל אופי כפרי מאופיין בדרך כלל בבנייה נמוכה, לפיכך, תוספת הבניה מכוח תמ"א 38 ובמיוחד האפשרות לאשר תוספת של עד שתיים וחצי קומות עלולה לפגוע באופי הכפרי של האזור בו מצוי הבניין הטעון חיזוק.

לפיכך מפנה תמ"א 38 תשומת לב מיוחדת לאישור תוספת בניה מכוח התמ"א באזורים אלה. תוך חיוב הועדה המקומית לבחון את השפעת תוספת הבניה המבוקשת מכוח תמ"א 38, במקרה של חיזוק בניין קיים או הריסתו והקמתו מחדש, על המרקם התכנוני, וכלשון הסעיף : " על המרק הקיים ואופי הישוב".

*המידע המוצג במאמר זה הוא מידע כללי בלבד, ואין בו כדי להוות ייעוץ ו/ או חוות דעת משפטית. המחבר ו/או המערכת אינם נושאים באחריות כלשהי כלפי הקוראים, ואלה נדרשים לקבל עצה מקצועית לפני כל פעולה המסתמכת על הדברים האמורים.