גודל טקסט:
שינוי צבעי האתר:
מקשי קיצור
S - עבור לתוכן העמוד
1 - עמוד הבית
4 - חיפוש
הצהרת נגישות

תמ"א 38 - רכיבי חיזוק הבניין

 פרויקט תמא 38/3 (תיקון 3) על דרך חיזוק ועיבוי, קובע לוח זמנים קצר יותר וכולל בין היתר את השלבים הבאים:

חיזוק עמודי הבניין וסגירת קומת העמודים: תהליך החיזוק מתחיל בחפירה וחשיפת עמודי הבניין הישנים, עיבויים על-ידי יציקות בטון וברזל, והקמת מערך עמודים וקירות הקשחה אשר יסגרו את כל קומת העמודים על מנת לבסס את הבניין וליצורר יציבות.

בניית קורות חיצוניות, מגדל הממדים ופיר מעלית: שלב הבניה של הקורות החיצוניות, של״ד הממדים, פיר המעלית, וגרם המדרגות עד שמגיעים לגג.

יציקת גג חדש ובניית דירות חדשות על הגג: פינוי המתקנים הקיימים על הגג כגון דודי שמש, צלחות לווין, מזגנים, ומעבירים אותם לפיגומים סביב הבניין. בעלי הדירות ימשיכו להשתמש בהם עד לבניית גג משותף חדש, אליו יוחזרו המתקנים הללו ואוו יוחלפו במתקנים חדשים על-פי ההסכם שנחתם. את הגג הקיים אוטמים ומעליו במרחק מסוים בונים את רצפת הקומה החדשה אשר נתמכת על הקונסטרוקציה החדש שעליה ייבנו הדירות החדשות.

שיפור חזות הבנין: בסיום הדירות החדשות, מתבצעות עבודות הגמר של שיפור ושדרוג כל הבניין מעין חיפוי חיצוני, החלפת תשתיות משותפות (מים, ביוב, חדר אשפה, חדר גז, מקלט, שיפוץ הכניסה, חדר המדרגות והלובי, התקנת מעלית, שיפורר הגינה והשטחים הירוקים, והתקנת תריסים חיצונים.

מבנים שהיתר הבניה לבנייתם הוצא מיום 1.1.80 ואילך, ואשר הוכח לגביהם כי הם לא נבנו לפי תקן 413 כפי שהוא היה בתוקף במועד בנייתם. בניינים אלה לא יהיה ניתן לאשר בהם את תוספות הבניה המפורטות בתמ"א 38. כאמור, הוראות התמ"א 38 חלות על שני סוגי המבנים דלעיל, כאשר ביחס לקבוצת המבנים השנייה, שנבנו על פי היתר בניה שהוצא מיום ה- 1.1.80 ואילך, התמ"א מהווה למעשה את האופרציה היחידה הרלוונטית לגביהם - חיזוק הבניין בלבד.

מטרת התמ"א 38 היא, להביא לחיזוקם של מבנים קיימים בפני רעידות אדמה, ביצוע חיזוק בניין קיים, ככל שיעמוד בתקן 413, מחייב ביצוע עבודות בניה של רכיבים קונסטרוקטיביים שונים כגון: מערך עמודים וקירות הקשחה, זאת בנוסף לחלקי המבנה המהווים גם הם חלק ממערך החיזוק של הבניין כגון, פיר מעלית, מגדלי הממ״דים וגרעין חדר המדרגות.

מכיון שרכיבים קונסטרוקטיביים אלה מתווספים לבניין קיים, שבנוי בדרך כלל על קווי הבניין המותרים לפי התכניות החלות במקום, לא יהיה ניתן במקרים רבים לבנות את רכיבי החיזוק בתוך קווי הבניין וגובה הבניין הקבועים בתכנית החלה במקום, ובעיקר כאשר אלה נבנים מחוץ למעטפת הבניין הקיים.

לפיכך נקבעו בתמ"א 38 הוראות המאפשרות לוועדה המקומית לאשר בניה של רכיבי החיזוק הנדרשים לשם חיזוק בניין שהוראות התמ"א 38 חלות עליו, בסטייה מהראות התכנית החלה במקום, דהיינו גובה וקווי הבניין.

בסעיף 10 לתמ"א 38 נקבע כי, ניתן לאשר היתר בניה לחיזוק מבנה בתנאים הבאים:

10.1. על אף האמור בכל תכנית, תותר חריגה מגובה ומקווי הבנין המותרים על פי התכנית החלה על המבנה, ובלבד שהחריגה הנחוצה לחיזוקו לא תחרוג מהדרוש לשיטת החיזוק המוצעת והחומרים המתאימים, כפי שיאושרו בבקשה להיתר (הדגמה בנספח 1).

10.2. רכיבי חיזוק הבניין יעוצבו במשולב עם חזיתות המבנה לשביעות רצון מהנדס הועדה המקומית.

יודגש כי סעיף 10 עוסק ברכיבי החיזוק של הבניין, אך הוא אינו עוסק בחלקי הבניין המהווים חלק ממערך החיזוק דהיינו, ממ"דים, פיר מעלית, פיר חדר מדרגות וכיוצא בזאת.

המבנים עליהם חל סעיף 10 לתמ"א 38: כמובא לעיל, תמ"א 38 חלה על שני סוגי מבנים:

1. מבנים שהיתר הבניה לבנייתם הוצא לפני יום ה-1.1.80, אותם ניתן לחזק במגרת התמ"א 38, כאשר הועדה המקומית רשאית לאשר בהם את תוספות הבניה המפורטות בסעיפים 11,12 ו- 14 כנגד חיזוקם.

2. מבנים אשר ההיתר לבנייתם הוצא מיום ה-1.1.80 ואילך, ואשר הוכח לגביהם כי הם לא נבנו לפי תקן 413 כפי שהוא היה בתוקף במועד בנייתם. במבנים אלה לא ניתן לאשר את תוספות הבניה המפורטות בתמ"א 38.

הוראות סעיף 10 לתמ"א 38 חלות על שני סוגי מבנים דלעיל, כאשר ביחס לקבוצת המבנים השנייה, שנבנו על פי היתר בניה שהוצא מיום ה-1.1.80 ואילך, סעיף 10 למהווה למעשה את הסעיף האופרטיבי היחיד הרלוונטי לגביהם.

ביחס למבנים אלה החשיבות בהכנסתם תחת כנפי התמ"א 38, היא באפשרות לאפשר בהם חריגה מגובה ומקווי הבנייןהחלים על אותם מבנים לפי התכניות החלות במקום, ללא צורך בפרסום ואישור הקלה.

יצוין כי את חלק מהחריגות מקווי הבניין הנדרשות לשם בניית רכיבי החיזוק, לא היה ניתן לאשר בדרך של אישור הקלה שכן, תקנות התכנון והבניה מכוח סטייה ניכרת, מגבילות את החריגות אותן ניתן לאשר מקווי בניין בדרך של הקלה. כך לדוגמא, לא ניתן לאשר בדרך כלל חריגה מקו בניין קדמי בדרך של אישור. על כן, אלמלא הוראות סעיף 10.1 לתמ"א, לא היה ניתן לאשר בחלק מהמקרים את בניית רכיבי החיזוק מעבר לקו בניין קדמי.

הסעיף חל גם על רכיבי החיזוק הנחוצים לשם חיזוק מבנים שהיתר הבניה לבנייתם הוצא לפני יום

ה- 1.1.80, אותם ניתן לחזק במסגרת התמ"א תוך אישור תוספות הבניה המפורטות בתמ"א כנגד חיזוקם.

מסעיף 14א' (ב) לתמ"א38, המונה את החריגות מקווי הבניין אותן ניתן לאשר בבניין חדש המוקם תחת בנין שנדרש חיזוקו שנהרס עולה, כי סעיף 10.1 אינו חל במקרה של הריסת בניין והקמתו מחדש.

חריגה מהוראות התכנית החלה לצורך חיזוק בניין קיים: בסעיף בסעיף 10.1 לתמ"א 38 לא נקבעה מידת החריגה של בניית רכיבי החיזוק אשר תותר מגובה ומקווי הבניין, אולם הקבע בסעיף כי אישור החריגה מותנה בכך כי זו נחוצה לצורך שיטת החיזוק של הבניין כפי שזו מוצעת בבקשה להיתר בניה, כי היא אינה עולה על הדרוש לצורך ביצוע שיטת חיזוק זו, ושתבוצע בחומרים המתאימים לשיטת החיזוק.

נטל השכנוע כי לא ניתן לבצע את חיזוק הבניין במסגרת גובה וקווי הבניין המחייבים על פי ה תכנית החלה במקום, וכי לצורך ביצוע החיזוק נדרשת חריגה מגובה ו/או קווי הבניין, וכן כי החריגה אינה עולה על הנדרש, חלה כמובן על מבקש ההיתר.

הזכות להתנגד לבניית רכיבי החיזוק בחריגה מהתכנית שחלה: כמומחים בליווי וניהול דיירים בעסקאות של תמ"א של 38 והן של פינוי ובינוי, לדעתנו אין לבעלי מגרשים גובלים זכות להתנגד לחריגה של רכיבי החיזוק מגובה וקווי הבניין, שכן כאמור המדובר בבקשה התואמת את התכנית החלה במקום – תמ"א 38 וחוק התכנון והבניה אינו מעניק במקרה כזה זכות התנגדות לבעלי מגרשים גובלים.

שיקול דעת הועדה המקומית באישור בניית רכיבי החיזוק בחריגה מהתכנית שחלה: בסעיף 10.1 נקבע כי "תותר חריגה מגובה ומקווי הבניין המותרים...", לדעתנו לשון זו של הסעיף מותירה שיקול דעת מצומצם לוועדה המקומית אם לאשר את החריגה המבוקשת של רכיבי החיזוק מקווי הבניין המותרים, כאשר הוכח כי חריגה זו נדרשת לצורך חיזוק הבניין, וכי החריגה המבוקשת אינה חורגת מהנדרש לשיטת החיזוק המוצעת והחומרים המתאימים.

בכל אותם מקרים בהם תמ"א 38 היתה מעוניינת להעניק שיקול דעת רחב לועדה המקומית, היא נקטה בלשו "רשאית הועדה המקומית...", לו התמ"א 38 היתה מעוניינת להעניק גם שיקול דעת רחב לועדה המקומית אם לאשר את החריגה המבוקשת מגובה וקווי הבניין עבור בניית רכיבי חיזוק, היא הייתה נוקטת גם בסעיף זה בלשון בהירה "רשאית הועדה המקומית להתיר חריגה מגובה ומקווי הבניין....".

העובדה כי סעיף 10.1 נוקט בלשון "תותר חריגה" מלמד לדעתנו על זכות הקרובה לזכות קנויה לבנות את רכיבי החיזוק מעבר לקווי הבניין, אם הוכח כי הדבר נחוץ לשם חיזוק הבניין וכי החריגה אינה עוברת את הדרוש לפי שיטת החיזוק המבוקשת.

עם זאת, בסמכות הועדה המקומית להורות כי הבניין יחוזק בשיטה שונה מזו אשר הוצעה על ידי מבקש ההיתר, אם שיטת החיזוק החלופית מפחיתה או מיתרת את הצורך לבצע בניה של רכיבי החיזוק בחריגה מגובה וקווי הבניין, אך לדעתנו על וועדה המקומית להשתמש בסמכותה זו רק במקרים בהם קיימת לדעתה פגיעה תכנונית מהותית בסביבה בביצוע החיזוק בשיטה המוצעת ובכפוף לשיקולי עלות החלופה.

שיקולי עלות כלכלית באישור חריגת רכיבי החיזוק מהתכנית החלה במגרש: קיימים מצבים בהם מוגשת לוועדה המקומית בקשה להיתר בניה לחיזוק בניין קיים בפני רעידות אדמה, בה מתבקשת הוועדה המקומית לאשר חריגה מגובה ו/או קווי הבניין לצורך בניית רכיבי החיזוק, ולדעת הוועדה המקומית, ניתן לבנות את רכיבי החיזוק ללא חריגה כאמור בשיטת החיזוק המוצעת. במקרה כזה לא מתקיים התנאי הקבוע בסעיף 10.1, כי החריגה לא תחרוג מהדרוש לשיטת החיזוק המוצעת.

השאלה היא האם הועדה המקומית מוסמכת, או מחויבת, להביא בגדר שיקוליה גם את גובה העלות הנוספת אשר תגרם כתוצאה מדרישתה לבצע את בניית רכיבי החיזוק ללא חריגה מגובה ו/או קווי הבניין.

שאלה זו נדונה בפני ועדת הערר המחוזית לתכנון ובניה מחוז תל אביב בערר (ת"א) 5261/11. באותו מקרה ביקשו העוררים לבצע חיזוק של בניין בפני רעידות אדמה במסגרת תמ"א 38. לצורך החיזוק הם ביקשו לאשר בניית עמודים, אשר היווי חלק ממערך החיזוק של הבניין, בצמוד לקירות החוץ של הבניין הקיים, תוך שהם בולטים בכ- 30 ס"מעבר לקווי הבניין.

הועדה המקומית טענה כי לא קיימת הצדקה לאפשר את החריגה האמורה של עמודי החיזוק מו הבניין הקדמי, שכן לטענתה ניתן לחצוב מקום לעמודים אלה בתוך קירות החוץ הקיימים כך שהעמודים "יובלעו" בתוך הקירות, ובכך תימנע הבלטתם מעבר לקו הבניין הקדמי.

העוררים טענו כי דרישת הוועדה המקומית אומנם אפשרית מבחינה טכנית והנדסית, אך הדבר ייקר באופן משמעותי את עלות החיזוק. 

לבקשת ועדת הערר המציאו העוררים חוות דעת של מהנדס מטעמם אשר קבעה, כי ביצוע חיזוק הבניין בשיטה הנדרשת על ידי הועדה המקומית תייקר את הבנייה בכ- 900,000 ₪. הועדה המקומית לא חלקה על נתון זה. 

ועדת הערר המחוזית קיבלה את הערר כאשר בהחלטתה נקבע כי:

"נשאלת השאלה מתי יש לומר כי החריגה הנחוצה לא תחרוג מהדרוש לשיטת החיזוק המוצעת..."

כך לדוגמא במקרה הנדון ניתן לטעון כי קיימת אפשרות לבצע את שיטת החיזוק המוצעת לבניין, דהיינו בניית עמודי חיזוק בהיקף הבניין הקיים, תוך חציבתם בתוך קירות הבניין הקיים, כדרישת הועדה המקומית, ולא בדרך של הצמדתם לקירות החיצוניים של הבניין, תוך חריגה אל מעבר לקווי הבניין.

אנו כבר הבענו את דעתנו בעבר כי במסגרת הפעלת שיקול הדעת של רשויות התכנון יש להביא בחשבון גם את המשמעות הכלכלית של החלטות תכנוניות.

ביצוע עבודות בניה, לרבות שיפוץ וחיזוק מבנים קיימים, אינו יכול להיות מנותק משיקולים כלכליים. על מוסדות התכנון לשקול במקרים המתאימים את העלות הכלכלית של דרישותיהם מול היתרון האדריכלי או העיצובי שדרישתם מביאה. כאשר מדובר בעלות גבוהה יש לשקול אם זו מוצדקת, והאם אין בכך כדי להטיל מעמסה כלכלית בלתי סבירה ובלתי מידתית על מבקש ההיתר.

ברוח זו יש לפרש גם את קביעת סעיף 10 לתמ"א 38 המאפשר חריגה מקווי הבניין בתנאי כי "החריגה הנחוצה לא תחרוג מהדרוש לשיטת החיזוק המוצעת.... דהיינו, יש לבדוק את "נחיצות" החריגה מקו הבניין גם בהתחשב בעלות הכלכלית של בינוי חלופי אשר לא ידרוש את החריגה מקווי הבניין.

החלטה זו, אשר מחייבת את הוועדה המקומית להביא במכלול שיקוליה גם את העלות של ביצוע הוראותיה, נכונה לדעתנו מעבר למקרה שנדון בערר דלעיל. והיא נכונה בכל מקרה בו הועדה המקומית מפעילה את שיקול דעתה התכנוני.

עיצוב רכיבי החיזוק במשולב עם חזיתות הבניין: בסעיף 10.3 לתמ"א נקבע כי:

"רכיבי חיזוק הבניין יעוצבו במשולב עם חזיתות המבנה לשביעות רצון מהנדס הועדה המקומית".

סעיף זה נועד להביא לתוצאה עיצובית סבירה של הבניין המחוזק, בעניין זה יש לוועדה המקומית שיקול דעת רחב, כאשר זו מתבססת על חוות דעתו המקצועית של מהנדס הועדה המקומית, אך כמו כל החלטה מינהלית, היא חייבת לעמוד במתחם הסבירות, לרבות מבחינת העלות הכלכלית של דרישות השילוב.

הסעיף חופף במידה רבה עם הוראות סעיף 18.1 לתמ"א 38 שם נקבע כי: "תוספת הבניה תעוצב ותתוכנן בצורה מתואמת עם המבנה הקיים כמכלול אחד. חזיתות המבנה ישופצו בהתאם להוראות מהנדס הועדה המקומית. תכנית לעיצוב המבנה ולשיפוצו תכלול את כל שטח המגרש כולל שיפור וחידוש גדרות או הסרתם לפי הצורך".

 

*המידע המוצג במאמר זה הוא מידע כללי בלבד, ואין בו כדי להוות ייעוץ ו/ או חוות דעת משפטית. המחבר ו/או המערכת אינם נושאים באחריות כלשהי כלפי הקוראים, ואלה נדרשים לקבל עצה מקצועית לפני כל פעולה המסתמכת על הדברים האמורים.