גודל טקסט:
שינוי צבעי האתר:
מקשי קיצור
S - עבור לתוכן העמוד
1 - עמוד הבית
4 - חיפוש
הצהרת נגישות

המבנים עליהם חלה תמ"א 38

המבנים עליהם חלה תמ"א 38

הבדיקה הראשונה אותה יש לבצע כאשר רוצים לחזק בניין קיים בפני רעידות אדמה במסגרת תמ"א 38 היא, האם התמ"א 38 חלה על הבניין נשוא הבקשה, ומה היקף תחולתה. בסעיפים 4.1 ו4.2 לתמ"א 38, נקבע על אלו מבנים חלות הוראות התמ"א 38, והאם כל הוראות תמ"א  חלות על הבניין ו/או רק חלק מהן.

לאור מטרות התמ"א 38 כמובא לעיל, זו חלה מטבע הדברים על מבנים קיימים אשר לא נבנו לפי תקן 413, ואשר התמ"א 38 נועדה לאפשר ולעודד את חיזוקם בהתאם לתקן.

לפי הוראות התמ"א 38 קיימות שתי קבוצות של מבנים אותן ניתן לחזק מפני רעידות אדמה במסגרת התמ"א: מבנים שכל הוראות התמ"א 38 חלות עליהם, ובכלל זה ההוראות המאפשרות לוועדה המקומית לאשר תוספות בניה מכוח התמ"א 38, ומבנים אשר זוכים רק להקלות תכנוניות שמטרתן לאפשר את חיזוקם, אך לא ניתן לאשר בהם את תוספות הבניה מכוח התמ"א 38.

במאמר זה נעסוק בשאלה על אלה מבנים חלות כל הוראות התמ"א 38, על אלה מבנים חלות רק חלק מהוראותיה , ועל אלה מבנים התמ"א 38 אינה חלה.

בניינים שההיתר לבנייתם הוצא לפני יום ה-1.1.80: "תכנית זו תחול על מבנים קיימם אשר הוצא היתר לבנייתם קודם ה-1 בינואר 1980 למעט מבנים כאמור שתקן ישראלי (ת"י) 413 פטר אותם מתחולותו.".. הסעיף קובע על אלו מבנים חלות כל הוראות התמ"א 38.

התמ"א 38 חלה במלואה רק על מבנים שהיתר הבניה לבנייתם הוא קודם ל- 1.1.1980,דהיינו עד וכולל יום ה-31.12.79.

תמ"א 38 קובעת "מועד קובע" לתחולת כל הוראותיה, באופן שהיא חלה במלואה רק על מבנים שההיתר לבנייתם הוא קודם ליום ה-1.1.80, דהיינו עד וכולל יום ה- 31.12.79.

הכוונה הוא ליום הוצאת היתר הבניה על פיו הוקם הבניין המקורי, להבדיל מהיתרי בניה מאוחרים שהוצאו לשם ביצוע תוספות בניה לבניין. יש להדגיש כי מדובר על יום הוצאת ההיתר בפועל, להבדיל ממועד קבלת ההחלטה של הועדה המקומית לאשר את ההיתר.

כך לדוגמא, אם הועדה המקומית החליטה לאשר מתן היתר בניה להקמת בניין ביום 1.12.79, אך היתר הבניה הוצא בפועל ביום ה- 10.1.80, הוראות התמ"א 38 המאפשרות את חיזוקו של הבניין תוך קבלת תוספות זכויות בניה מכוח התמ"א 38 לא יחולו על אותו בניין – קביעת התאריך של ה-1.1.80 כמועד הקובע, נעשה מנימוקים מעשיים ופורמליים. הנימוק המעשי הוא, כי למרות שתקן 413 נכנס לתוקף בשנת 1975, הערכת הגורמים המקצועיים במוסדות התכנון והבניה הינה, כי חלפו מספר שנים עד שבתקן הוטמע בהליך התכנוני, ועד שרשויות התכנון נערכו לבדוק את יישומו של התקן בהיתרי הבניה. הנימוק הפורמלי הוא, כי הוראות תקן 413 הפכו למחייבות בכל היתר בניה מיום ה-1.1.80 ואילך, מכוח הוראה שנקבעה בתקנות התכנון והבניה.

מבנים שההיתר לבנייתם הוצא לפני יום ה-1.1.80 ושבוצעה בהם תוספת בניה: לנוכח הוראות סעיף 4.1 לתמ"א 38, כי מלוא הוראות התמ"א יחולו רק על מבנים אשר היתר הבניה לבנייתם הוצא קודם ליום ה-1.1.80, עלתה השאלה כיצד יש לנהוג במבנים שההיתר לבנייתם הוצא לפני יום ה-1.1.80 ואילך, הוצא היתר בניה נוסף לביצוע תוספת בניה לאותו בניין. בקרב חלק מהועדות המקומיות רווחה הדעה כי במקרה כזה ההיתר הנוסף שיצא לבניין הוציא אותו מגדר המבנים שהתמ"א 38 חלה עליהם, בעוד שועדות מקומיות אחרות היו בדעה כי היצר הבניה הנוסף אינו פוגע בתחולת הוראות התמ"א 38 על אותו בניין, שכן בניין זה נבנה במקור על פי היתר בניה שהוצא לפני יום ה-1.1.80.

בשינוי מס' 2 לתמ"א 38 הוסף סעיף 4.2 אשר הבהיר נושא זה וקבע. בסעיף נקבע תוספת בניה שבוצעה לבניין שההיתר המקורי לבנייתו הוצא לפני יום ה-1 בינואר 1980. אינו פוגע בתחולת הוראות התמ"א 38 על אותו בניין, לרבות באפשרות לאשר לאותו בניין תוספת בניה מכוח התמ"א 38, גם אם תוספת הבניה בוצעה מכח היתר בניה שהוא מיום ה-1.1.80 ואילך, ובתנאי שההיתר הוצא לפני יום ה-18.05.2005.

בסעיף 4.2 לתמ"א 38 נקבע כי:" מבלי לגרוע מן האמור בסעיף 4.1 – הוראות תכנית זו, ובכלל זה ההוראות לעניין תוספת זכויות הבניה כאמור בסעיפים 11-14א, יחולו על מבנים קיימים אשר הוצא היתר לבנייתם קודם ה- 1בינואר 1980 ,גם אם לאחר הקמתם נעשו בהם תוספות בנייה, ונקבע בכתב ע"י מהנדס כי לא נבנו על פי תקן ישראלי ת"י 413 כפי שהיה בתוקף במועד הוצאת היתר הבניה לתוספת, ובלבד שההיתר לתוספת הבניה ניתן עד יום  18.05.2005.

את הטעם לסעיף זה אני מוצאים בדברי ההסבר לשינוי מס' 2 לתמ"א 38, כי עד שנת 1995 תקן 413 לא עסק בנושא של החיזוקים הקונסטרוקטיביים הנדרשים כאשר מבוצעת תוספת בניה לבניין קיים. בחודש יוני 1995 התווסף לתקן סעיף 108 אשר קובע הוראות לגבי אופן תכנון תוספת בניה לבניין קיים ולעמידות הבנייה כולו, כולל התוספות, בפני רעידות אדמה, לפי היחס שבין שטח תוספת הבניה לבין שטח הבניין קודם ביצוע התוספת.

במילים אחרות, כאשר מבצעים תוספת בניה לבניין שאינו בנוי לפי תקן 413, קובע סעיף 108 לתקן הוראות באשר לאופן שבו יש לחזק את הבניין הקיים, יחד עם תוספת הבניה, כאשר דרגת החיזוק הנדרשת נקבעת לפי יחס שטח תוספת הבניה לבין שטח הבניין הקיים.

מהאמור לעיל עולה כי במבנים שהוצא היתר לבנייתם לפני יום ה-1.1.80, ואשר בוצעה בהם תוספת בניה לפני יום כניסת סעיף 108 לתקן 413 לתוקף בשנת 1995, לא בוצע חיזוק של הבניין המקורי ושל תוספת הבניה בפני רעידות אדמה במסגרת בניית התוספת לבניין.

לטענת מהנדסי הקונסטרוקציה, גם לאחר כניסת סעיף 108 לתקן 413 לתוקף, מוסדות התכנון לא עמדו במקרים רבים על כך  כי בעת ביצוע תוספת בניה לבניין שלא נבנה לפי תקן 413 יתבצע לפי החיזוק המחויב על פי סעיף 108 לתקן, כך שקיימים בארץ במבנים רבים שבוצעו בהם תוספות בניה אחרי שסעיף 108 לתקן 413 חייב את חיזוקם אגב בניית התוספת, אשר אינם עומדים בדרישות התקן.

לפיכך, מצאה תמ"א 38 לנכון לאפשר גם את חיזוקם של מבנים אלה, תוך מתן אפשרות להעניק להם את מלוא תמריצי החיזוק, בתנאי שמהנדס קבע כי הבניין והתוספת לבניין, אינם בנויים בהתאם ל-תקן 413 כפי שזה היה בתוקף במועד הוצאת היתר הבניה לביצוע תוספת הבניה.

כאשר תוספת הבניה לבניין, שההיתר להקמתו הוצא לפני יום ה-1.1.80, בוצעה מכוח היתר בניה שהוצא לפני חודש יוני 1995, קרוב לוודאי שהבניין, והתוספת לבניין, אינם בנויים בהתאם לדרישות תקן 413 כפי שהיה בתוקף ביום הוצאת ההיתר לתוספת הבניה, שכן סעיף 108 לתקן לא היה קיים במועד ביצוע התוספת.

לגבי מבנים שבוצעה בהם תוספת בניה לאחר שנת 1995, על מהנדס לבדוק אם הבניין והתוספת נבנו לפי התקן שהיה בתוקף במועד הוצאת היתר הבניה לתוספת. אם התשובה היא שלילית, תמ"א 38 תחול במלואה על הבניין, למרות שלעיתים תכופות, היקף תוספת הבניה חייב את חיזוק הבניין והתוספת לפי סעיף 801 לתקן 413 במועד ביצוע התוספת.

לפי הסיפא של סעיף 4.2 לתמ"א 38, ההוראה דלעיל אינה חלה כאשר היתר הבניה לביצוע תוספת הבניה הוצא לאחר יום ה-18.05.05, משהוא יום כניסת תמ"א 38 לתוקף, משמע, אם בוצעה תוספת בניה לבניין קיים, שהיתר הבניה להקמתו הוצא לפני יום ה-1.1.80, על פי היתר בניה שהוא לאחר יום ה-18.05.05, ניתן יהיה אמנם לחזק את הבניין במסגרת תמ"א 38, אך לך יהיה ניתן לאשר לגביו את תוספות הבניה מכוח התמ"א 38. הסעיף אינו מתייחס להיקף תוספת הבניה שבוצעה אחרי מועד המועד האמור ביחס לשטח הבניין הקיים.

כמומחים בניהול וליווי דיירים בעסקאות מורכבות של פינוי בינוי והן של תמ"א 38, אנו בדעה כי הוראה גורפת זו דורשת תיקון. נראה כי ההנחה שעומדת בבסיס סעיף 4.2 סיפא הינה, החל ממועד כניסת תמ"א 38 לתוקף תהיה הקפדה על ביצוע הוראות סעיף 108 לתקן 413, כך שכאשר מבוצעת תוספת בניה לבניין קיים, הבניין ותוספת הבנייה יחוזקו כך שהבניין יעמוד בפני רעידות אדמה. אולם הנחה זו לא בהכרח נכונה שכן, על פי סעיף 108 לתקן, ביצוע תוספת בניה של עד 25%  משטח הבניין הקיים אינו מחייב חיזוק וכן, תוספת של בין ך25% ל 50% משטח הבניין הקיים מחייבת חיזוק יחסי של הבניין הקיים, ולא חיזוק מלא לפי התקן. לפיכך יתכנו מצבים בהם בניין, שההיתר לבנייתו הוצא לפני יום ה-1.1.80, ושבוצעה בו תוספת בניה על פי היתר שהוצא לאחר יום ה- 18.05.05, לא חוזק כלל אגב בניית התוספת, או שהוא חוזק באופן חלקי, למרות שמתכנן השלד הקפיד על קיום הוראות סעיף 108 לתקן 413ף איננו רואים מקום לשלול ממבנה כזה את תמריצי החיזוק, ובכך למנוע למעשה את חיזוקו של הבניין באופן מלא לפי התקן. תוצאה כזו עומדת בניגוד למטרות התמ"א 38.

מבנים שההיתר לבנייתם הוצא מיום ה-1.1.80 ואילך: החלק השני של סעיף 4.1 לתמ"א 38 עוסק במבנים קיימים שההיתר לבנייתם הוצא מיום ה-1.1.80 ואילך. ביחס למבנים אלה קובע הסעיף כי: " על מבנים קיימים אשר הוצא היתר לבנייתם קודם ה- 0 בינואר 0631 למעט מבנים כאמור שתקן ישראלי ת"י 413 פטר אותם מתחולתו. על מבנים קיימים שניתן היתר לבנייתם לאחר המועד האמור ונקבע בכתב על ידי מהנדס, כי לא נבנו על פי התקן, כפי שהיה בתוקף במועד הוצאת ההיתר לגביהם, יחולו הוראות תכנית זו למעט תוספת זכויות בניה כאמור בסעיפים 11-14א."

מהסעיף עולה כי הוראותיה של תמ"א 38 חלות במקרים מסוימים גם על מבנים שההיתר לבנייתם הוצא לאחר יום ה-1.1.80 אך באופן חלק דהיינו, ההוראות המאפשרות לועדה המקומית לאשר שטחי בניה כתמריץ לחיזוק מבנים בפני רעידות אדמה כמפורט בסעיפים 11,12 ו-14 לתמ"א 38 אינן חלות על אותם מבנים.

לכן הסעיף האופרטיבי היחיד אשר יחול על בניינים אלה הוא סעיף 10 לתמ"א 38, המאפשר לועדה המקומית לאשר חריגה מקווי הבניין ומגובה הבניין הקבועים בתכנית החלה במקום, ככל שהדבר נחוץ לחיזוקו של הבניין, ובאופן שרכיבי החיזוק יעוצבו במשולב עם חזיתות הבניין.

לכאורה מדובר בסעיף תיאורטי שכן, קשה לצפות מצב בו אדם יחזק בניין שבבעלותו, על העלויות הגבוהות הכרוכות בכך, ללא קבלת תמריצי החיזוק מכוח תמ"א 38.

ואולם קייימים מקרים רבים בהם בעלים של בניין שהיתר הבניה לבנייתו הוצא אחרי יום ה-1.1.80, מכוח זכויות בניה בלתי ממומשות הקיימות על המגרש, ויתברר כי הבניין המקורי לא נבנה לפי תקן 413 שהיה בתוקף במועד הוצאת היתר הבניה, יהיה על מבקש ההיתר לחזק את הבניין הקיים, ואת התוספת לבניין, בפני רעידות אדמה לפי סעיף 108 לתקן 413.

סעיף 4.1 מתנה את התחולה המוגבלת של הוראות תמ"א 38 על מבנים שההיתר לבנייתם ניתן לאחר יום ה-1.1.80 בכך, כי מהנדס קבע שהבניין לא נבנה לפי תקן 413 כפי שהיה בתוקף במועד הוצאת ההיתר.

הסיבה לדרישה זו, כי הבדיקה לעניין העמידה בתקן תתבצע לפי מועד הוצאת ההיתר לבניית הבניין, ולא לפי הוראות התקן כפי שהוא בתוקף היום, כי תקן 413 תוקן מספר פעמים, לפיכך יתכנו מצבים בהם בניין שנבנה לאחר יום ה-1.1.80 ואינו עומד בדרישות תקן 413 בנוסחו היום, אך בשעת הוצאת היתר הבניה לבנייתו הוא עמד בדרישות התקן בנוסחו כאז, ומכאן הדגש של סעיף 4ץ1 כי הוא חל רק על בניין אשר לא עמד בדרישות תקן 413 במועד הוצאת היתר הבנייה לבנייתו.

מה הדין לגבי מבנים שלא נמצא היתר הבניה לבנייתם: כמפורט לעיל, תמ"א 38 חלה במלואה רק על מבנים "אשר הוצא היתר לבנייתם קודם ה-1 בינואר 1980..."

כיוון שמדובר במבנים שנבנו לפני שנים רבות, היתר הבניה של אותם מבנים אינם מצויים במקרים רבים בתיק הבניין, ואף לא בידי הבעלים של המבנים.

השאל היא כיצד על הועדה המקומית לנהוג כאשר מוגשת לה בקשה להיתר בניה לפי תמ"א 38, והיתר הבניה המקורי של הבניין נשוא הבקשה אינו בנמצא. האם קיימת חובה להציג בפני הועדה המקומית היתר בניה של הבניין המוכיח כי הוא הוצא לפני יום ה-1.1.80 כתנאי להחלת הוראות התמ"א 38 על הבניין.

כמומחים בניהול וליווי דיירים בעסקאות מורכבות של פינוי בינוי והן של תמ"א 38,

לדעתנו עמדה זו תהווה יישום דווקני ובלתי סביר של התמ"א 38, והיא תחטיא את מטרתה, שכן זו תמנע את האפשרות לחזק מבנים רבים בפני רעידות אדמה במסגרת התמ"א 38.

השאלה אם ומתי הוצא היתר הבניה לבניין נשוא הבקשה להיתר בניה לפי תמ"א 83 הינה שאלה עובדתית אותה יכולה הועדה המקומית לקבוע על פי נסיבותיו של כל מקרה ומקרה, אם היתר הבניה המקורי של הבניין אינו בנמצא.

במקרה בו נמצא בתיק הבניין היתר בניה לביצוע תוספת בניה נשוא הבקשה להיתר, אך היתר הבניה המקורי להקמת הבניין אינו בנמצא, ניתן לקבוע עפ"י "חזקת כשירות המעשה המנהלי" כי הבניין המקורי נבנה כדין, שכן ההנחה היא כי הועדה המקומית לא היתה מאשרת תוספת בניה לבניין שנבנה ללא היתר בניגוד לדין.

לעיתים מצויים בתיק הבניין מסמכים מהם ניתן ללמוד כי הוצא היתר בניה לבניין המקורי, תכניות אינסטלציה, אישור תשלום האגרות שנדרשו בשל הבניה וכיוב'. מסמכים דוגמת אלה יכולים לבסס את המסקנה כי הוצא בזמנו היתר בניה ,להקמת הבניין המקורי.

לעניין מועד הוצאת היתר הבניה ניתן גם להיעזר בראיות חיצוניות לתיק הבניין כגון: מועד רישום הבניין כבית משותף, רישומים בפנקסי המיסים של הרשות המקומית, תצלומים של הבניין, תצלומי אוויר וכיוב'.

ככל שמדובר בבניין ישן יותר על פי סגנונו, מראהו הסביבה בה הוא מצוי וכיוב', ניתן לדעתנו להסתפק בפחות ראיות לעניין הקביעה כי הבניין נבנה על פי היתר שהוצא לפני יום ה-1.1.80.

עמידה דווקנית של הוועדות המקומיות על חובת הוכחת הועדה כי מדובר בבניין שהוצא היתר לבנייתו לפני יום ה-1.1.80, במצבים שבהם על פי נסיבות העניין קרוב לוודאי כי הבניין נבנה לפני אותו מועד, תחטיא את מטרת התמ"א 38 להביא לכך כי הבניין האמור יחוזק בפני רעידות אדמה.

מבנים המיועדים להריסה על פי תכנית: בסיפא לסעיף 4.1 נקבע כי תמ"א 38 לא תחול על ".......מבנים המיועדים להריסה על פי תכנית....".

המדובר במבנים אשר מסומנים בתשריט תכנית תקפה להריסה, ולפיכך לא ניתן לבצע בהם כל תוספת בניה.

מבנים המיועדים להריסה על פי צו סופי של בית משפט: בסיפא של סעיף 4.1 נקבע כי תמ"א 38 אינה חלה על מבנים המיועדים להריסה"... על פי צו סופי של בית משפט". הכוונה לצו שהינו חלוט. סעיף זה יחול בדרך כלל כאשר ניתנו צווי הריסה ביחס למבנים שנבנו ללא היתר או בסטייה מההיתר ואולם, הוא יכול לחול גם כאשר ניתן צו הריסה כאמור בהליך אזרחי, כגון במקרה בו נקבע על ידי בית המשפט כי הבניין, או חלק ממנו, נבנה על מקרקעי הזולת.

כאשר קיים צו הריסה חלוט של בית המשפט שאינו מורה על הריסת הבניין כולו, אלא רק של חלקים ממנו שנבנו ללא ההיתר, הדבר אינו צריך למנוע לדעתנו הוצאת היתר בניה לפי תמ"א 38 ביחס לבניין זה, ובתנאי כי השטחים אותם יש להרוס על החלטת בית המשפט יסומנו בהיתר הבניה להריסה. לחלופין ניתן לדעתנו להכשיר שטחים אלה באמצעות שטחי הבניה אותם רשאית הועדה המקומית לאשר מכוח התמ"א 38, אם ניתן לאשר את הבניה הבלתי חוקית לפי הוראות התכניות החלות במקום.

הגבלות תכנונית על פי חוק התכנון והבניה: קיימים מצבים בהם הועדה המקומות אינה מוסמכת לאשר היתר לביצוע בניה המותרת על פי התכניות החלות במקום, בשל הגבלות שהוטלו על המגרש מכוח הוראות חוק התכנון והבניה.

כך נקבע בסעיף 78(א) לחוק התכנון והבניה, כי "משפורסמה הרשומות הודעה בדבר תכנית על המקרקעין המפורטים בהודעה שפורסמה לפי סעיף 77 לחוק "רשאי מוסד התכנון להפקיד את התכנית, לקבוע תנאים שלפיהם יינתנו היתרי בניה, היתרים לשימוש בקרקע או אישר תשריט של חלוקת קרקע בתחום התכנית המוצעת".

תנאים אלה מונעים כלל מתן היתרי בניה הסותרים את עקרונות ומגמות התכנית שבהכנה – הוראות המגבילות הוצאת היתרי בניה מכוח סעיף 78 לחוק התכנון והבניה תגברנה על האפשרות לאשר היתר בניה לפי הוראות תמ"א 38 הסותר הוראות אלה.

כמו כן נקבע בסעיף 98(א) לחוק התכנון והבניה, כי  "מוסד תכנון שהפקיד תכנית, רשאי, אחרי הפקדת התכנית, ועד למתן תוקף לה, לאסור מתן כל היתר לבניה ולשימוש לגבי מקרקעין שבתחום התכנית או לקבוע תנאים למתן היתר כאמור". הוראות המגבילות בניה שניתנו מכוח סעיף זה תגברנה אף הן על האפשרות לאשר היתר בניה מכוח תמ"א 38.

בנוסף סעיף 24 לתמ"א 38 מאפשר לוועדה המקומית למנוע הוצאת היתרי בניה מכוח תמ"א 38, לאחר ביצוע הליך דומה לביצוע פרסום לפי סעיפים 77-78 לחוק התכנון והבניה, כאשר בכוונת הוועדה המקומית להכין תכנין מכון סעיף 23 לתמ"א 38.

מבנים שתקן 413 פטר אותם מתחולתו: ברישא לסעיף 4.1 נקבע כי הוראות התמ"א 38 אינן חלות על מבנים שתקן 413 פטר אותם מתחולתו.

סעיף 103.6 לתקן 413 מפרט את המבנים אשר תקן 413 אינו חל עליהם, המסווגים על פי התקן כמבנה נמוך, ואלו הם:

"מבנה מגורים חד קומתי או דו קומתי, ששטח הבניה הכולל שלו קטן מ-400 מ"ר, הנמצא באזור שבו 0.06 Z, שאינו בנוי עם קומת עמודים והעשוי שלד בטון מזוין או פלדה."

מבנים אלה אינם דורשים חיזוק בפני רעידות אדמה לפי התקן, מסיבה זו הוראות תמ"א 38 אינן חלות על אותם מבנים.

*המידע המוצג במאמר זה הוא מידע כללי בלבד, ואין בו כדי להוות ייעוץ ו/ או חוות דעת משפטית. המחבר ו/או המערכת אינם נושאים באחריות כלשהי כלפי הקוראים, ואלה נדרשים לקבל עצה מקצועית לפני כל פעולה המסתמכת על הדברים האמורים.