גודל טקסט:
שינוי צבעי האתר:
מקשי קיצור
S - עבור לתוכן העמוד
1 - עמוד הבית
4 - חיפוש
הצהרת נגישות

מאמרים

תמ"א 38

תמ"א 38, ״תכנית מתאר ארצית לחיזוק מבנים קיימים בפני רעידות אדמה״ פורסמה ברשומות וקיבלה תוקף ביום ה- 18.5.2005. מאז כניסתה לתוקף אושרו בה שלושה שינויים, כאשר השינוי המקיף והמשמעותי ביותר נכנס לתוקף ביום 11.6.12, הוא שינוי מס' 3 לתמ"א - שלושת השינויים לתמ"א מהווים חלק מתהליך התפתחותי של הפקת לקחים מביצוע ויישום הוראות התמ"א בפועל, על מנת שזו תשיג את מטרתה לחיזוק הבניין הישן הנעת תהליך תכנוני רחב היקף של חיזוק מבנים קיימים, שאינם בנויים לפי תקן 413, שנועד להבטיח את יכולתם של

תמ"א 38 - ההתפתחות

מאז כניסת תמ"א 38 לתוקף, בוצעו בה שלושה שינויים. השינויים הבהירו את הוראות התמ"א 38, הפיקו לקחים מיישום הוראות התמ"א בפועל, והוסיפו הוראות חדשות, שבין היתר הרחיבו את היקף תמריצי החיזוק שניתן לאשר מכוחה, על מנת להניע את המהלך התכנוני אשר למטרתו אושרה התמ"א 38- חיזוק מבנים קיימים בפני רעידות אדמה.

תמ"א 38 - תקן ישראלי 413

עד שנת 1975 לא היה קיים בישראל תקן מחייב לעניין אופן בניית המערך הקונסטרוקטיבי של מבנים, על מנת שאלה יוכלו להתמודד עם הכוחות האופקיים המופעלים על בסיס המבנים בשעת התרחשות רעידת אדמה. בשנת 1975 נכנס לתוקף תקן ישראלי 413, אשר כותרתו ״תכן עמידות מבנים ברעידות אדמה״. תקן זה קובע הוראות קונסטרוקטיביות לפיהן יש לבנות כל בניין בישראל, על מנת שהבניין יוכל לעמוד בפני רעידות אדמה.

תמ"א 38 - תנאים למתן היתר בניה

תמ"א 38 מעניקה זכויות בניה מפליגות למבנים אשר ההיתר לבנייתם הוצע לפני יום ה-1.1.80, כתמריץ לחיזוקם.

תמ"א 38 - מטרות ויעדים

תמ"א 38 נועדה לאפשר ולעודד חיזוק מבנים קיימים שלא נבנו לפי תקן 413, על מנת לשפר את עמידותם בפני רעידות אדמה. התמ"א מעניקה לאותם מבנים זכויות בניה והקלות תכנוניות נוספות, כגון האפשרות לחרוג מגובה הבניין ומקווי הבניין, על מנת לעודד ולמרץ את חיזוקם של המבנים הקיימים.

סל התמריצים שניתן לאשר מכוח תמ"א 38 בבניינים המיועדים למגורים

במאמר זה נדון בסל זכויות הבניה המרביות, ואו השילובים האפשריים בין תמריצי החיזוק השונים, אותן רשאית הועדה המקומית לאשר.

תמ"א 38 - תוכנית מתאר ארצית לחיזוק מבנים

תמ א 38 ,תכנית מתאר ארצית לחיזוק מבנים קיימים בפני רעידות אדמה, אושרה ע"י הממשלה ביום 14.4.05.
תמ א 38 נועדה לאפשר חיזוק מבנים קיימים, שנבנו בתקופה שקדמה לאישורו של תקן ישראלי 413 (תכן עמידות מבנים ברעידות אדמה שאושר בשנת 1975) במטרה לשפר את עמידותם בפני רעידות אדמה.

תמ"א 38 - רעידת אדמה-מהי?

רעידת האדמה המשמעותית האחרונה שהתרחשה בארץ ישראל, בעוצמה של 6.25 בסולם ריכטר, ארעה ביום 11.7.1927,ממנה נפגעו בעיקר הערים יריחו,שכם,ירושלים ולוד, ובה נהרגו מעל 300 איש,וכ-1,000 בתים נהרסו.
משכבר הימים,הורגשה ברחבי הארץ רעידת אדמה בעוצמה של 4.2 בסולם ריכטר, אשר המוקד שלה היה כ-40 ק"מ בלב הים, מערבית לבנימינה. מומחים אשר התראינו באמצעות התקשורת הזהירו באותו היום, כי יתכן ורעידת אדמה זו רומזת על מקור סיכון נוסף להתרחשות רעידות אדמה בארץ ישראל, הפעם מכיוון הים ולא מכיוון השבר הסורי האפריקאי.

ניוד זכויות בניה בתמ"א 38

התמ"א 38 מעניקה מכוחה תוספת זכויות בניה למגרש אחר (ניוד זכויות), כאשר מדובר בניוד זכויות בניה במובן הקלאסי של המונח, הכוונה היא לפעולה תכנונית בה מעבירים זכויות בניה ממגרש אחד למגרש אחר.

תמריץ החיזוק הישים ביותר מכוח תמ"א 38

תמריץ החיזוק הישים ביותר מכוח תמ"א 38, הוא הקמת עד שתי קומות על גבי הבניין הקיים כנגד חיזוקו של הבניין בפני רעידות אדמה לפי תקן 413. הסיבה לכך היא, כי תמריץ זה מאפשר בניית יחידות דיור חדשות, אותן ניתן להעביר ליזם כנגד קבלת שירותי הבניה לחיזוק הבניין ושדרוגו וכן, משום שתוספת בניה זו ניתנת לביצוע ללא קשר לשאלת צורת וגודל המגרש, ומיקומו של הבניין ביחס לקווי הבניין על המגרש.

מהי התמורה אותה ניתן לקבל במסגרת תמ"א 38 לשם הרחבת יחידות הדיור הקיימות

תמ"א 38 היא מעין תכנית משפרת דיור, תכנית תמ"א 38 מעניקה ליזמים תמריצים בדמות שטחי בניה, על מנת שאלה יחזקו את הבניינים הישנים, תוך קבלת רווח סביר שיצדיק את חיזוק הבניינים הקיימים. התמ"א 38 נוקטת בלשון בהירה ומקנה אפשרות לתוספות זכויות בניה בבניינים שנבנו לפני יום ה-1.1.1980 לצורך חיזוקם, ובתנאי כי מהנדס קבע כי יש לחזק את הבניינים בהתאם לתקן 413

תוספות בנייה במבנה נמוך - תמ"א 38

תמ"א 38 קובעת הוראות מיוחדות באשר לאפשרות לאשר תוספות בניה למבנים המיועדים למגורים, שגובהם על פי התכניות החלות עליהם אינו עולה על שתי קומות, ואשר שטחם הכולל אינו על 400 מ"ר,

המבנים עליהם חלה תמ"א 38

הבדיקה הראשונה אותה יש לבצע כאשר רוצים לחזק בניין קיים בפני רעידות אדמה במסגרת תמ"א 38 היא, האם התמ"א 38 חלה על הבניין נשוא הבקשה, ומה היקף תחולתה.

התמ"א 38 מגדירה על אלו מבנים חלות הוראות התמ"א 38, והאם כל הוראות התמ"א 38 חלות על הבניין או רק חלק מהן.

לאור מטרות התמ"א 38 כמובא לעיל, זו חלה מטבע הדברים על מבנים קיימים אשר לא נבנו לפי תקן 413, ואשר התמ"א 38 נועדה לאפשר ולעודד את חיזוקם בהתאם לתקן.

התקנת מעלית במסגרת תמ"א 38

התקנת מעלית בפרויקט תמ"א 38: בחלק ניכר של המבנים שתמ"א 38 חלה עליהם, קרי מבנים שהיתר לבנייתם הוצא לפני יום ה-1.1.80 לא קיימת מעלית. גם באותם מצבים בהם לא קיימת חובה להתקין מעלית לפי חוק התכנון והבניה ותקנותיו, יש להניח כי דייר הבניין, והיזם המוסיף דירות לבניין, יהיו מעוניינים להוסיף מעלית לבניין הקיים לשם שיפור איכות החיים של דיירי הבניין וכחלק ניכר משדרוג הבניין.

הקמת אגף נוסף בפרויקטי תמ"א 38

השאלה העולה בהקשר ל-תמ"א 38 היא, מהו אגף? המונח אגף מוגדר במילון אבן שושן "חלק בניין הבולט מן המבנה המרכזי". תקנון התכנון והבניה מגדיר את המונח אגף כ"חלק ממבנה שיש בו 6 יחידות דיור או יותר שלהן כניסה משותפת ו/או חדר מדרגות משותף". חוק המקרקעין תשכ"ט 1969 קובע, המונח "אגף" משמש לתיאור מבנים עם מספר כניסות נפרדות, כאשר כל כניסה מכונה אגף.

תמ"א 38 - יחס לתכניות אחרות

כמו תכניות רבות אחרות, גם תמ"א 38 כוללת סעיף "יחס לתכניות אחרות". לסעיף חשיבות רבה בעיקר לנוכח העובדה כי המדובר בתכנית ארצית הכוללת הוראות בניה של תכנית מפורטת, אשר ניתן להוציא מכוחה היתרי בניה כגון: הוראות לעניין קווי בניין, גובה ועיצוב וכיו"ב'. לפיכך חשוב להגדיר באופן מדויק את היחס בין הוראות תמ"א 38 לבין תכניות אחרות החלות על המגרש בו מצוי הבניין נשוא הבקשה להיתר בניה מכוח תמ"א 38.

חיזוק בניינים שאינם מיועדים למגורים

תמ"א 38 עוסקת בחיזוק בניינים המיועדים למגורים בפני רעידות אדמה. התמ"א 38 מקדישה סעיף אחד בלבד לחיזוק מבנים שאינם מיועדים למגורים.

תמ"א 38 - תוספת שטחי בניה למבנים המיועדים למגורים

רוב הוראות תמ"א 38 מתייחסות לחיזוק מבנים המיועדים למגורים, סעיף 11 לתמ"א 38 מפרט את תוספות הבניה השונות אותן רשאית הועדה המקומית לאשר במבנים המיועדים למגורים כנגד חיזוקם,

התנאים להקמת הקומה החלקית הנוספת מכוח תמ"א 38

אחד השינויים שהוכנסו בתיקון 3 לתמ"א 38 הוא, האפשרות לאשר הקמת קומה חלקית נוספת על גג הבניין אותו מחזקים לפי התמ"א 38, וזאת בנוסף לשתי הקומות אותן רשאית הועדה המקומית לאשר מכוח סעיף 11.1.2 לתמ"א 38.

תמ"א 38 - מהי קומה מפולשת

עד שינוי מס' 2 לתמ"א 38 הייתה תוספת בניה זו אחת מחלופות הבניה אותן היה ניתן לאשר כתמריץ לחיזוק בניין בפני רעידות אדמה. בשינוי מס' 2 לתמ"א 38 נקבע, כי ניתן לאשר תוספת בניה זו בכל מקרה בו ניתן לסגור ולמלא קומה מפולשת, והועדה המקומית תוכל לאשר בנוסף את יתר תמריצי התמ"א 38.

תמריצי הבניה מכוח תמ”א 38

ליבה של תמ"א 38 היא מתן אפשרות לאשר תוספת של שטחי בניה, מעבר למה שניתן לאשר בתכניות החלות במקום, למבנים שההיתר לבנייתם הוצא לפני יום 1.1.1980, כנגד חיזוקם בפני רעידות אדמה לפי תקן 413.

המשוואה הכלכלית העומדת בבסיס תמ"א 38 היא, הענקת זכויות בנייה לבניין שהוצא היתר הבניה להקמתו לפני יום 1.1.1980, על מנת שבעלי הזכויות באותו בניין יוכלו להעניק זכויות בניה אלה, ואת השטחים המשותפים עליהם תתבצע הבניה, ליזם אשר יבנה יחידות דיור או שטחים לשימושים אחרים, אותם הוא יוכל למכור לצדדים שלישיים.

הביקורת על תמ"א 38

מאז כניסת תמ"א 38 לתוקף הושמעה ביקורת על העיקרון העומד בבסיסה, בהשגת המטרה של חיזוק מבנים קיימים בפני רעידות אדמה על ידי הוספת שטחי בניה למבנים קיימים, ועל יעילות התמ"א בהשגת מטרתה להביא לחיזוק מבנים בפני רעידות אדמה.

האם ניתן לנייד את שטחי הבנייה אותם ניתן לאשר מכוח תמ״א 38?

שטחי הבניה הנוספים אותם ניתן לאשר מכוח תמ״א 38 כנגד חיזוק הבניין בפני רעידות אדמה, ניתנים לבניה בקומות שנקבעו בתמ״א_ בקומה המפולשת, על גג הבניין, באגף הנוסף לבניין, ולשם הרחבת יחידות הדיור הקיימות בבניין עד 25 מ״ר ליחידה.

מתעוררת השאלה, האם ניתן לנייד את שטחי הבניה האמורים בתוך המגרש.

תמ"א 38 - זכויות בניה בלתי מנוצלות במגרש המיועד למגורים

עד תיקון מס' 3 לתמ"א 38 לתוקף, עסק סעיף 13 ("חיזוק במסגרת ניצול זכויות מאושרות") לתמ"א 38 בשני מצבים בהם יש במגרש עליו קיים בניין הדורש חיזוק, זכויות בניה בלתי ממומשות: כאשר חלה על המגרש תכנית מפורטת להרחבת דיור וכאשר חלה על המגרש תכנית מפורטת לתוספות קומות.

המודל הכלכלי העומד בבסיס תמ"א 38

מוסדות התכנון אשר יזמו את תמ"א 38 היו מודעים לעובדה כי לא קיימת דרך מעשית לחייב בעלים של מבנים בבעלות פרטית, אשר לא נבנו על פי תקן 413, לחזק את המבנים שבבעלותם בפני רעידות אדמה.

לעיתים תכופות מדובר בבתים משותפים עם מספר רב של בעלי דירות, ברמות שונות של מודעות לצורך לחזק את המבנים בהם הם מתגוררים בפני רעידות אדמה, וללא יכולת או רצון לממן את העלות הגבוהה הכרוכה בחיזוק כזה.

תמ"א 38 - רכיבי חיזוק הבניין

מטרת תמ"א 38 היא, להביא לחיזוקם של מבנים קיימים בפני רעידות אדמה, ביצוע חיזוק בניין קיים, ככל שיעמוד בתקן 413, מחייב ביצוע עבודות בניה של רכיבים קונסטרוקטיביים שונים כגון: מערך עמודים וקירות הקשחה, זאת בנוסף לחלקי מבנה המהווים גם הם חלק ממערך החיזוק של הבניין כגון פיר מעלית מגדלי הממ״דים וגרעין חדר המדרגות.

דייר סרבן בפרויקט תמ"א 38

אחד הנושאים איתם יש להתמודד כאשר מבקשים לממש את הוראות תמ"א 38 היא תופעת ״הדייר הסרבן״.
הכוונה היא לבעל דירה בבית משותף, אשר מונע את ביצוע הפעולות ברכוש המשותף, באופן כזה שבהתנגדותו הוא אינו מאפשר להשיג את הרוב הדרוש על-פי חוק המקרקעין ו/או על פי חוק החיזוק, לשם ביצוע עבודות ברכוש המשותף, ו/או לשם הוצאת חלקים מהרכוש המשותף והצמדתם לאחת הדירות בבניין לשם הרחבת אותה דירה, ובכך הוא מונע מרוב בעלי הדירות בבניין לחזק את הבניין תוך מימוש מלוא זכויות הבניה אותן ניתן לקבל מכוח תמ"א 38.

תמ"א 38 תיקון 2 (הריסה ובניה מחדש)

השינוי המהותי ביותר בנוסח המקורי של תמ״א 38 הוכנס בשינוי מספר 2 לתמ״א 38 כאשר הוסף בו סעיף 14א׳. עד כניסת שינוי מספר 2 לתוקף, אפשרה התמ״א 38 רק לחזק את הבניין הקיים בפני רעידות אדמה, כנגד האפשרות לאשר תוספות בניה לבניין הקיים.

מהי תכנית מתוקף 23 לתמ"א 38

תמ"א 38 הינה תכנית החלה על כל תחום מדינת ישראל. מוסדות התכנון צפו את האפשרות כי תמ"א 38 לא תתאים לרשויות מקומיות מסוימות או לשכונות/רבעים מסוימים בתחום ההתחדשות העירוניות או יותר נכון בתחום הרשות המקומית. לפיכך מסדירה תמ"א 38 את האפשרות לאשר מכוחה תכנית אשר תחול על ישוב מסוים או על שכונה/רובע מסוים בתחום הישוב, על מנת לאפשר תנאים ייחודיים לחיזוק המבנים בפני רעידות אדמה בתחום אותה תכנית.

תמ"א 38 - שיקול דעת הועדה המקומית בבקשות להיתר בניה

ממושכלות היסוד בדיני התכנון והבניה הוא, כי זכויות בניה הקבועות בתכנית מהוות "זכויות מוקנות" דהיינו, למוסד התכנון המתבקש לאשר היתר בניה התואם את התכניות החלות במקום, יש שיקול דעת מצומצם ביותר, ואין הוא יכול לשלול זכויות בניה ו/או שימושים אחרים מותרים שנקבעו בתכנית.

תמ"א 38 - מקומות חניה

אחד הנושאים המהותיים בכל היתר בניה הוא, הסדרת מקומות חניה בשל הבניה המבוקשת מכוח תמ"א 38.

עקרונות מנחים לקידום פרויקט של תמ"א 38

מאמר זה מיועד לדיירים המעוניינים להכיר לעומק את תוכנית תמ"א 38 בישראל, הן במסלול עיבוי ותוספת והן במסלול הריסה ובנייה מחדש עפ"י תיקון 2 לתמ"א 38 - כל העקרונות המובאים במאמר זה הם בגדר המלצה בלבד,שכן הם אינם מחייבים ומטילים אחריות על חברתנו בר לב - מומחים בארגון דיירים לתמ"א 38.

העיר רמת-גן נחשבת כיום לנסיכת התמ"א 38 של ישראל

כך לפחות נאמר על-ידי מס' גורמים המצויים בתחום. לכאורה תנופת ההתחדשות העירונית בעיר נעצרה ברמת גן- כיצד ניתן יהיה לקדם בה שוב פרויקטים?

התחדשות עירונית בישראל

אוכלוסיית ישראל מונה למעלה מ-8 מיליון תושבים ולפי נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה יותר מ-90% מהם מתגוררים בישובים עירונים. מגמה שככל הנראה רק תלך ותצמח בשנים הבאות.
על פי מספרים אלה, ברור מדוע מצבן החברתי והפיזי של הערים משפיע באופן משמעותי על איכות חייהם של רוב תושבי המדינה. ואכן, לא בכדי, מדיניות תמ"א 35 (תוכנית המתאר הארצית) מגדירה שתכנון ופריסת הישובים בישראל צריך למקד את עיקר הפיתוח באזורים עירוניים ומבונים.

מדיניות הבניה לגובה

מאמר זה מציג את עיקריו של מחקר שעסק בהיבטים המנהליים והמשפטיים של בנייה גבוהה.
האמור, מהווה חלק מפרויקט - התחדשות עירונית- בחינת הבנייה לגובה- בהזמנת משרד הפנים. הפרויקט כולו בוצע

התחדשות עירונית

התחדשות עירונית היא תהליך החייאה מחודשת של רקמות עירוניות מידרדרות ופיתוח ערים בתוך גבולות השטח הבנוי, תוך ניצול מרבי של התשתיות הקיימות (להלן - התחדשות עירונית). יצוין כי בשל מאפייניה הגאו-פיזיים והגאו-פוליטיים המיוחדים של מדינת ישראל, לתהליכי התחדשות עירונית נועדו תפקידים לאומיים נוספים כמו הגברת מוכנותם ועמידותם של מבני מגורים ותשתיות עירוניות מול אסונות טבע, כמו רעידות אדמה, ומול איומים מלחמתיים שיש להגן על העורף מפניהם, למשל איום ירי טילים.

פינוי - בינוי

קו אחד עובר כחוט השני בין התוכניות השונות שעסקו ועוסקות בתכנון ופיתוח של הנדל"ן בישראל ברמה הארצית (ישראל 2020, תמ"א 35, תמ"א 31, תמ"א 38 וכו'). כולן מבוססות על התפיסה שיש לבצע חלק רחב ככל הניתן מהבניה העתידית במדינה באזורים מבונים. כלומר, על ידי חיזוק מבנים ובנייה מחודשת.

פינוי ובינוי - הסדרים חקיקתיים

ההסדרים של פינוי ובינוי אינם חדשים בחקיקה הישראלית וכבר בשנת 1965 חקקה הכנסת את חוק פינוי ובינוי של אזורי שיקום, התשכ"ה 1965, שכלל הסדר שכזה. חוק זה בא לענות על הצורך לחדש שכונות ישנות שנבנו באיכות בנייה נמוכה בתקופת העלייה הגדולה של שנות החמישים. החוק מסמיך את הרשות שהוקמה על-פי החוק להכריז, באישור הממשלה, על אזור שיקום או על מבנה שיקום, לתכנן את שיקומו ולפנות את המתיישבים של האזור בכדי לבצע פעולות של התחדשות עירונית וכמובן בנייה מחדש. עם זאת, ההסדר הנ"ל לא היה מבוסס על הסכמה בין הרשו

רקע היסטורי: הצורך בקידומם של פרויקטים לפינוי ובינוי

גלי העלייה הגדולה של שנות החמישים בשנותיה הראשונות של המדינה הולידו את הדרישה המידית למצוא פתרונות לדיור לעולים החדשים ששוכנו באהלים ובצריפים במעברות.